Mi az ingatlanforgalmi adó?

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

Az ingatlanadó számításának és beszedésének rendjét a vonatkozó kódex deklarálja. A törvények évről évre változnak. Ezzel párhuzamosan változnak az állampolgárok jogai és kötelezettségei az adózás területén. Az a tény, amely változatlan, az adófizetési kötelezettség.

Mi az ingatlan forgalmi adó?

Ingatlan vagyonát magánszemély, magánvállalkozás vagy önkormányzati hatóság birtokolhatja. Az ingatlantípusok különböző lehetőségeket tartalmaznak: lakóhelyiségek, kereskedelmi helyiségek (kiskereskedelmi vagy irodaépületek), ipari helyiségek, földterület és mezőgazdasági terület. A tulajdonos rendelkezhet egyszemélyes tulajdonjoggal vagy üzletrészként. Minden esetben, ha az ügylet adóköteles megnevezés alá esik, az ingatlanforgalmi adó minden esetben kötelező.

Az ellenőrzési rendszert az adóhatóságok és területi osztályaik végzik. Tényaz adó megfizetését vagy elmulasztását az állampolgárok éves bevallása tükrözi.

Általános alapelvek

Az orosz törvények szerint minden hivatalosan kapott nyereség adóköteles. Ebből a szempontból az ingatlan elidegenítése a tulajdonos javára valósul meg. Ezért az ingatlan eladása után az eladó köteles adót fizetni.

Az Orosz Föderáció adótörvényének 224. cikke kimondja, hogy az ingatlanok elidegenítéséből származó bevétel összegét 13%-os adókulccsal kell megadni. Ez a törvény azonban nem minden esetben érvényes. A részletekről ebben a cikkben lesz szó.

További jogszabály, amelyre hivatkozni kell, a 382. számú szövetségi törvény. 2016 eleje óta érvényes. E törvény szabályai szerint a jogi területen az ingatlanértékesítés adója a tulajdonviszonyokon alapul. Ez a dokumentum kétféle birtoklási típust vesz figyelembe időtartam szerint:

• Ingatlan tulajdonjogának átruházása 2016-ig.
• Azok az ingatlantulajdonosok, akiknek jogai 2016. 01. 01. után rögzítettek.

Az első polgári kategóriát ingatlanelidegenítéskor a 2016 elejéig hatályos törvényi rendelkezések vezérlik. E törvény szerint minden olyan tulajdonosnak kötelező az adó, aki a tulajdonjog átadását követő első 3 éven belül ingatlant elidegenít. A második kategóriában új eljárás vonatkozik, amely szerint a tulajdonjog referencia-időszaka 5 év.

Ki nem tud fizetni?

Ha figyelembe vesszük az általános adóbeszedési eljárást, a törvény rendelkezikolyan körülmények, amelyek esetén a magánszemélyek ingatlanértékesítése utáni adó a tulajdon időtartamától függetlenül irrelevánssá válik. Különösen az ingatlanba való átruházás módját veszik figyelembe. Ezek a következő esetek:

1. Amikor az ingatlan a tulajdonoshoz kerül azzal a feltétellel, hogy a korábbi tulajdonos élethosszig tartó függősége marad.
2. Örökölt tulajdonság.
3. Ingatlantárgyak elidegenítése, amelyekhez a jog a privatizáció következtében keletkezett.
4. A tulajdonjog alapja az adományozási szerződés.

Ha a tulajdoni okirat e kategóriák valamelyikébe esik, akkor az ügylet nem minősül többletbevételnek, és ennek megfelelően adóztatható.

Régiók szerint is vannak funkciók. Mint tudják, a hazai törvények szövetségi és területi törvényekre oszlanak. A helyi hatóságoknak joguk van néhány szövetségi törvényt alapvető ellentmondások nélkül módosítani. A gyakorlatban a körülmények általában az állampolgárok egy bizonyos kategóriája számára enyhülnek így. Ez alól az ingatlanforgalmi adó sem kivétel.

Például a Hanti-Manszijszki körzetre létezik egy törvény, amely szerint az ingatlan értékesítéséből származó bevételt még a tulajdonlás első 3 évében sem kell megadóztatni. Hasonló szabályok érvényesek Sztavropol területén is: itt az adóköteles ügyletek futamideje 5-ről 3 évre csökkent. Ahhoz, hogy megtudja, milyen adót kell fizetni az ingatlaneladás után egy adott régióban, követnie kell a területi változásokat.törvények.

Hogyan kell kiszámítani?

A Citizen S. A. eladott egy 1,5 éve vásárolt házat 6 300 000 rubelért. Az ő esete minden tekintetben megfelel a törvény definíciójának. Hivatalosan munkaviszonyban áll, munkatapasztalata több mint 10 év. Mekkora lesz az adó összege az ingatlaneladás után egy S. A. állampolgár számára

Az évre vonatkozó nyilatkozat elkészítéséhez a következő adatokat kell megadnia:

6 300 000 – 1 000 000=5 300 000 – adóalap összege

Adóösszeg: (6 300 000 - 1 000 000) x 13%=689 000 rubel

De jóval a nyilatkozattételi határidő lejárta előtt az S. A. összegyűjtötte a levonáshoz szükséges dokumentumokat, és visszaigazolást kapott az adószolgálattól. A levonás mértéke a maximális volt. Most a számítások másképp néznek ki:

(6 300 000 - 5 300 000) x 13%=130 000 rubel tényleges fizetési összeg.

Ha egy S. A. állampolgár 5 évvel a vásárlás után üzletet köt, akkor a mentesített kategóriába tartozna.

Magánszemélyeknek

Az ingatlanok magánszemélyek számára történő értékesítésére, jellemzőire és fizetési eljárására kivetett adót az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 23. fejezete állapítja meg. Így az Orosz Föderáció területén jövedelemszerzési joggal rendelkező jogalanyok három kategóriába sorolhatók:

1. Egy ország lakosa az az állampolgár, aki az elmúlt év során legalább 183 napig Oroszországban élt.
2. Nem rezidensek – olyan személyek, akik nem tartoznak az előző kategóriába.
3. Feltételes definíció – a valutában lakosok az Orosz Föderáció állampolgárai, akik az elmúlt évben egy másik országban éltek, de évente legalább egyszer ellátogattak Oroszországba.

Ha az ingatlant nem rezidens értékesíti, az adókat és azok kiszámításának módját az Adótörvénykönyv 209. cikke szabályozza. Tehát külön személyi jövedelemadó-behajtás vonatkozik rájuk.

Jogi személyek számára

Amikor egy jogi személy saját mérlegében ingatlant idegenít el, az adószámítás menetét nagymértékben meghatározza a választott adórendszer. De az biztos, hogy ingatlaneladásból egy jogi személy bevételhez jut. Ennek megfelelően ezt a bevételt meg kell jeleníteni a társaság mérlegében. Továbbra is mérlegeljük az ingatlanértékesítés adóját. Milyen összegből és milyen sorrendben fizesse be egy jogi személy? Figyelembe kell venni az alábbi adózási rendszerek valamelyikéhez való tartozást:

1. UTII.
2. Egyszerűsített rendszer.
3. Szabadalmi rendszer.

Az ingatlan típusát is figyelembe veszik. Lehet lakossági, kereskedelmi, földterület vagy altalaj.

A tényszerű adatok és a tulajdonosi forma is releváns: a társaság ténylegesen folytat-e kereskedelmi tevékenységet, az alapítók az Orosz Föderáció rezidensei vagy nem rezidensei? Mindezen kérdések megválaszolásához az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 23. cikkét kell követni.

Jogi személy lakásértékesítésekor a jövedelem nem ÁFA-köteles, de a jövedelemadó kötelező. A jövedelemadó mértéke az alapítók (belföldi illetőségű) családi állapotától is függvagy nem rezidens). Ha a vállalkozás mérlegében szereplő nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítéséről beszélünk, akkor a bevétel összegét mind a jövedelemadó, mind az áfa köteles fizetni. Ugyanakkor a jövedelemadó nem a tranzakció összegét, hanem a nettó jövedelem összegét terheli.

Fontos árnyalat: a kereskedelmi ingatlanok eladása után kivetett adó nem veszi figyelembe a tulajdoni évek számát. Egy másik árnyalat az adóoptimalizálás területéről azt mondja, hogy a társaságnak joga van a bevétel összegét az objektum fennmaradó árával csökkenteni. Ha a számviteli számítások után a tranzakció összege és a végösszeg közötti különbség negatívnak bizonyul, akkor a számot a vállalkozás veszteségként kell besorolnia.

A nyugdíjasoknak fizetniük kell?

Alkalmazható-e az adó magánszemélyek – nyugdíjasok és más speciális kategóriájú állampolgárok – ingatlanértékesítése után? A hatályos törvények szerint az állampolgárok szociális helyzetéhez kötött adókedvezményt vagy kedvezményt nem biztosítanak. A nyugdíjasoknak adót kell fizetniük, ha az adóalanyok általános kategóriájába tartoznak.

Fontos különbséget tenni az ingatlanadó és a személyi jövedelemadó között. Az ingatlanadó 2014 óta nem vonatkozik a nyugdíjasokra. Kivételt képez, ha egy nyugdíjas ingatlant haszonszerzésre használ. Ellenkező esetben az általános eljárás hatálya alá tartoznak: 3 évig ingatlanértékesítési adó kötelező lesz számukra.

De a nyugdíjasoknak lehetőségük van jelentősen csökkenteni az adót, vagy akár mentesülni. Ehhez ingatlanlevonáshoz kell folyamodniuk. 2012-ig a nyugdíjasokra nem vonatkozott a levonás. A 330. számú szövetségi törvény elfogadása biztosította számukrailyen jog.

E törvény értelmében a nyugdíjasok az alábbi adólevonási lehetőségek egyikét vehetik igénybe ingatlaneladás után:

• Ha a tulajdonjogot több mint 3 éve rögzítették, akkor általánosságban teljesen felszabadulnak.
• Ha a tartási időszak rövidebb, és az objektum értéke nem haladja meg az 1 millió rubelt, akkor az adóalapból a tárgy megvásárlásakor elköltött összegre csökkenthetik az adót.

Levonások

Az adóalanyok ingatlanadó-levonásra jogosultak. Azokra az állampolgárokra vonatkozik, akik hivatalosan foglalkoztatottak, és jövedelmükből 13%-os jövedelemadót vagy személyi jövedelemadót vonnak le. Három levonási lehetőség van:

• Teljes kiadás.
• Részleges.
• Adó felszámítása a bevétel teljes összegére.

Ugyanakkor a maximális összeg, amellyel az adó összege csökkenthető, 1 millió rubel.

Példa: egy állampolgár 4 500 000 rubelért ad el egy 2,5 éve vásárolt lakást. A nyilatkozat benyújtásáig az állampolgár a levonáshoz szükséges dokumentumokat is elkészítette. A maximális levonásra volt jogosult. Ennek eredményeként az adóalap összege számára 3 500 000 rubel, az adók pedig 455 000 rubel volt.

Arra a kérdésre válaszolva, hogy milyen adót kell fizetni az ingatlaneladás után, fontos megemlíteni a közös tulajdon lehetőségét. Ha az ingatlan tulajdonjoga több személyre terjed ki, akkor az adófizetési kötelezettség is megoszlik az egyes részesedések függvényében.tőlük. Vagy a tulajdonostársak megállapodhatnak egymás között, és eltérő sorrendben keletkezhetnek adófizetési kötelezettségük.

Az állampolgárok többször is igénybe vehetik a levonást, mivel az a tranzakció minden egységére vonatkozik. De 1 éven belül csak egy levonás megengedett. Ennek a kedvezménynek köszönhetően jelentősen csökkenthető az ingatlanértékesítés után fizetendő adó összege.

Három módszer létezik a levonás végrehajtására:

• Az esedékes pénzeszközök kifizetése készpénzben.
• Átutalás a címzett bankszámlájára.
• Kiadjon értesítést a munkáltatónak, amelyben jelezze az állampolgár személyi jövedelemadó fizetése alóli mentességét arra az időszakra, amíg az esedékes összeg felhalmozódott.

Hogyan kérhetek levonást?

A levonás iránti kérelmet abban a jelentési időszakban kell benyújtani, amelyben a tranzakciók megtörténtek. A levonás két formában vehető igénybe: fix összegben vagy a költségekkel megegyező összegben. A választás csak a jelentkezőn múlik: először ki tudja számítani, melyik opció a jövedelmezőbb számára, és jelentkezhet az adott típusra.

A levonás akkor indokolt, ha az állampolgárnak igazolnia kell a beszámolási időszakban eladott ingatlan korábbi vásárlásának költségeit. Ezért ezeket a költségeket dokumentumok másolatával kell biztosítani. E célból az alábbi dokumentumok másolatait kell benyújtani az adóhatósághoz:

• Megállapodás ingatlanszerzésről (adásvétel).
• Az ingatlancégek szolgáltatásainak igénybevételét igazoló dokumentum.
• Átvételi és átadási aktus közbenbirtoklás.
• Az eladótól származó dokumentumok a pénz átvételéről: nyugta (ha a pénzt készpénzben vették át) és bankszámlakivonat (ha a pénzt ut alták a számlára).
• Fizetési megbízások.
• Egyéb tranzakciók során keletkezett, pénzügyi értéket képviselő dokumentumok.

A levonási kérelem adóhatósági visszaigazolása után ismét térjen vissza az ingatlanforgalmi adó kérdésére. Mennyit kell fizetni? Jelentősen csökken az adóalap. Fontos megjegyezni, hogy a levonható költségek nem tartalmazzák a biztosítási kifizetéseket és a jelzáloghitel-törlesztéseket.

A jog és gyakorlat céljai

Miután a polgárok tudomást szereznek a rövid távú ingatlaneladások adóiról, és rájönnek az adókulcsokra, akaratlanul is érdeklődni fognak a legális megtakarítási lehetőségek iránt. A válaszadáshoz ügyeljen az adó bevezetésének eredeti céljára.

Azt hitték, hogy a tulajdonosok indítéka a vásárlás utáni gyors eladásra a különbözet hasznának a vágya. Mindenki emlékszik a válság előtti időkre, amikor az ingatlanárak dinamikusan nőttek, és az államnak nem volt közvetlen tőkeáttétele. Ebből a szempontból ez az adó az ingatlanpiac irányításának közvetett eszköze. És ez igaz is, mert a túl magas ingatlanárak mellett általában csak egy bizonyos társadalmi réteg profitál mások rovására.

De gondoljunk egy másik esetre: M. S. polgárnak ki kell bővítenie a lakását, nem idegenkedik attól sem, hogy közelebb költözzön a város központi részéhez,de nem rendelkezik saját forrásokkal. Kompromisszumot talál: eladja az egyetlen lakást, átmenetileg családjával él a nagyszüleinél, és jelzálogkölcsönt vesz fel megfelelőbb lakásra. Minden a tervek szerint ment, de aztán az elmúlt évek válsága megtette a maga korrekcióját. A tulajdonos azon 20% közé tartozott, akik nem küldték vissza a pénzt. A hitelfelvevő erőfeszítései ellenére a refinanszírozás másik bankban nem történt meg.

Az egyetlen helyes döntés az volt, hogy eladták az ingatlant, mielőtt a bank eladja azt nyílt árverésről. Ennek eredményeként a polgár pénzeszközöket veszít jelzáloghitel-kamatok formájában, és forgalmi adót fizet. Ha a lakhatási költségek megváltoztak, akkor talán már nem tud lakást venni. És ez nem elszigetelt eset.

A törvényjavaslat tárgyalási szakaszában szóba került azon személyek elengedésének lehetősége, akiknek az egyedüli eladó ingatlana. A jogalkotók azonban aggodalmukat fejezték ki amiatt, hogy a spekulánsok kihasználhatják ezt a rendelkezést, amikor megtudják, milyen adó vonatkozik az ingatlaneladásra.

Nem fizethetek?

Lehetőség van az adó összegének optimalizálására a levonás mellett. A törvény által figyelembe vett eseteken kívül további lehetőségek is vannak:

A felmerült költségek dokumentálása. Ez a pozíció hivatalosan is engedélyezett. Például még ha valaki további eladás céljából vásárolt is egy ingatlant, akkor a bevétele nem egyenlő a tranzakció teljes költségével. Csak a vásárolt és eladott összeg különbözete kerül elszámolásra bevételként.érték

Kiadások: az objektum költsége, a bővítés költsége, a meglévő rezsitartozások törlesztése, a hálózatok kiépítése és az engedélyezett átépítési módok, a tereprendezés javítása és egyéb javítások.

• Kettős levonás alkalmazása. Feltéve azt a kérdést, hogy ingatlanértékesítéskor mennyi adót kell fizetni, figyelembe kell venni az adózó jogállását is: ennek az adónemnek a keretében eladó és vevő is egyben. További fontos feltétel, hogy egy naptári éven belül két tranzakció (vétel és eladás) teljesüljön. És végül a harmadik feltétel, ha a vásárlás korábban történt, mint az eladás. Vagyis csak annak van optimalizálási lehetősége, akinek nem ez az egyetlen lakása. Ha az első lakás vásárlásakor nem igényelték a levonást, most a kötelezettség leírható annak terhére, függetlenül attól, hogy milyen ingatlanértékesítési adót kell befizetni a költségvetésbe.
• Csökkentő tényező alkalmazása. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve 217. cikkének feltételei szerint a csökkentő tényező kataszteri értékkel való szorzatával megegyező összeg bevételnek minősül. Ebben az esetben akár nullára csökkenthető az adóalap.

Ha a státusz önálló vállalkozó?

Ha egy egyéni vállalkozó ingatlant adott el, mielőtt hivatalosan egyéni vállalkozóként bejegyezte volna magát, akkor az ügylet az adóhatóságnál rendszeres személyi jövedelemadó bevallás formájában történik. Ha a tranzakció időpontjában az eladó vállalkozói státuszban volt, akkor logikus kérdés merül fel: mennyi adót kell fizetni az eladás utáningatlan IP?

Itt fontos mérlegelni, hogy az ingatlan az OKVED kódban szerepel-e a bevételt termelő kereskedelmi eszközök fő eszközeként vagy sem. A második meghatározó tényező a szellemi tulajdon adórendszere. Két típusa létezik: STS - egy egyszerűsített rendszer és a „bevétel mínusz kiadás” módszer.

Az első esetben a tranzakció összege hozzáadódik az általános adószámítási alaphoz. A fizetendő adó mértéke 6%. A „bevétel mínusz kiadás” rendszerben a tranzakció összege növeli a nyereség összegét. A kiadások szempontjából azonban fontos figyelembe venni egy tárgy megvásárlásának költségeit, valamint a karbantartására és a feltételek javítására fordított pénzeszközöket. A vásárlás bizonyítékaként előzetesen másolatot kell készíteni a tulajdonjogot igazoló dokumentumokról, és ezt követően be kell nyújtani az adóhivatalhoz.

IP-felszámolás esetén

Vegyük azt az esetet, amikor egy gazdálkodó egység abbahagyja tevékenységét és felszámolja az IP státuszt. Milyen adókat kell fizetni ebben az esetben ingatlaneladáskor? A vállalkozóra nem vonatkozik a 3 éves szabály, többletjövedelemben részesült magánszemélyként köteles a költségvetésbe jövedelemadót fizetni. A szakértők azt javasolják, hogy előzetesen készüljenek fel a felszámolási eljárásra, először térjenek át az egyszerűsített adózási rendszerre. Ez a módszer jelentősen csökkenti a költségeket. Adóoptimalizálás szempontjából magánszemély, nem egyéni vállalkozó státuszban célszerű ingatlant értékesíteni.

Határidő

Minden év végén a hivatalban dolgozó gazdasági társaságok és magánszemélyekalapján tájékoztatást kell adniuk a rendelkezésükre álló pénzügyi források mozgásáról. Ezzel kapcsolatban aktuálissá válik a kérdés: ingatlaneladáskor milyen adót kell fizetni, hogy később ne legyen adóhatósági követelés.

Magánszemélyek a beszámolási időszakot követő év április 30-ig nyújtanak be 3-as személyi jövedelemadó formájában bejelentést. A bejelentési hatóság az IFTS hatóság helyi részlege. Ha a bizonylat technikai jellegű vagy hibás számítással összefüggő hibákat tartalmaz, az adóhatóság a bejelentést nem fogadja el. Meglévő dokumentumot nem szerkeszthet. A javított jegyzőkönyv új nyomtatványon kerül kiadásra, melynek címlapján az újrafelvételről lesz tájékoztatás. A dokumentum két azonos példányban készül. A jelentés kézhezvételét követően időszakot jelölnek ki az adó összegének megfizetésére. Ez az időszak általában a jelentés benyújtásának évének július 15-ig tart.

A mulasztások kijátszását és a bejelentések késedelmes benyújtását büntetik:

• A nulla mutatók megadásának elmulasztásáért - 1000 rubeltől.
• Egyéb esetekben - a felhalmozott adóösszeg 30%-áig.
• Ha az adót nem fizetik be időben, az adó összege plusz annak 20-40%-a kötbérként beszedésre kerül.
• A fő szankciókon túlmenően minden késedelmes nap után büntetést kell fizetni.

Ezért fontos az adózási és jogi kötelezettségek felelősségteljes hozzáállása. Országos viszonylatban az egész ország élete az adókon múlik.