Jövedelemszemléletű ingatlan- és üzleti értékelés. A bevételi megközelítés alkalmazása

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

A jövedelemszemlélet az ingatlan, egy szervezet tulajdona, magának a vállalkozásnak az értékbecslésére szolgáló módszerek teljes kombinációja, amelyben az érték meghatározása a jövőben várható gazdasági előnyök átszámításával történik.. Egy ilyen megközelítés elméleti alapjai meglehetősen meggyőzőek. A befektetés értéke az eddigi jövőbeni hasznok értéke, olyan megtérülési rátával diszkontálva, amely tükrözi a befektetés kockázatosságát.

Ez ésszerű és alkalmas minden olyan működő vállalkozás számára, amely a termelés és az ingatlanértékesítés, valamint annak üzleti tevékenységében vesz részt, pozitív profit termelésének függvényében. A vizsgált üzletágban a befektetési kockázatok értékét diszkontrátával mutatják ki. Közgazdasági értelemben most ez az a megtérülési ráta, amelyet a befektetők a kockázati szint szerint összehasonlítható befektetési objektumokba fektetett tőkétől igényelnek, vagy ez az alternatív, összehasonlítható kockázatú befektetési lehetőségek megtérülési rátája az értékelés időpontjában.

Jellemzők

Jövedelem alkalmazásaA megközelítés a gyakorlatban meglehetősen nehéz feladatnak bizonyul, mivel minden fontos költségmeghatározó tényezőt - a megtérülési rátát és a nyereséget - meg kell értékelni. Ha ezeket a módszereket egy vállalkozás értékelésére használják, akkor feltétlenül alaposan elemezni kell minden kulcsfontosságú elemét, beleértve a költségeket, a cég forgalmát, amelyek közvetlen hatással vannak az egyes elemek által létrehozott nyereségre, költségekre és kockázatokra.

Az üzleti értékelés jövedelmi megközelítését meglehetősen gyakran használják. Például, ha felvásárlásról vagy egyesülésről beszélünk, akkor ezt a módszert sokkal gyakrabban használják, mint a költséges vagy piaci. A vevő tőkebefektetése most azzal a várakozással történik, hogy a jövőben nettó cash flow-k fognak beérkezni, ami nem nevezhető garantáltnak, mivel bizonyos kockázatok jellemzik. A jövedelem-megközelítés ezeket a kulcsfontosságú értékmeghatározó tényezőket ragadja meg, míg a piaci megközelítés alkalmazása általában az ár-nyereség arányt vagy a kereset más hasonló többszörösét igényli utólag, a jövő figyelembevétele nélkül.

A piaci többszörösek eleve megbízhatatlanok, és nem biztosítják ugyanazt az alaposságot, mint a jövõbeli hozamok és diszkontráták jövõbeli hozamok elõrejelzésével együtt járó bevételi megközelítés alkalmazásával. Például az évente alkalmazott ár-nyereség arány nem tükrözi megfelelően a következő években várható változásokat. helyesaz arányok használata lehetőséget ad az általános befektetői preferenciák bemutatására, és gyakran idézik az eladók vagy iparági források.

Használja

A vállalkozás költségvetésére vonatkozó információk is elemzésre, védelemre szorulnak, ami szükségessé teszi a változtatások végrehajtását, az elkészített terv, előrejelzések, alapjavaslatok pénzügyi következményeinek kidolgozását. Az üzletértékelés bevételi megközelítése minden olyan feltevést mér, amely arra vonatkozik, hogy bizonyos akvizíciós előnyök származnak-e a bevételnövekedésből, a költségcsökkentésből, a folyamatfejlesztésből vagy a tőkeköltség-csökkentésből. Egy ilyen megközelítés segítségével mindez mérhető, megbeszélhető. Ezenkívül felhasználható a várható hasznok időzítésének meghatározására, valamint a vállalkozás értékének csökkenésének bemutatására, mivel a hasznok a távolabbi jövőbe tolódnak el.

A bevételi megközelítés alkalmazása lehetővé teszi a vevők és eladók számára, hogy kiszámítsák egy vállalkozás valós piaci értékét, valamint egy vagy több stratégiai vevő befektetési értékét. Ha ez a különbségtétel kellően világosan megjelenik, akkor az eladók és a vevők könnyen azonosíthatják a szinergia előnyeit, és megalapozott döntéseket hozhatnak.

A vállalkozásértékelés bevételi megközelítésének alkalmazásakor szem előtt kell tartani, hogy a számított érték a közvetlen tevékenység során használt összes ingatlan értékéből áll. NÁL NÉLAz alkalmazott megközelítés keretein belül számos olyan értékelési módszer létezik, amelyek a legnagyobb érdeklődésre tartanak számot. Különösen a bevételi megközelítés ilyen módszerei alkalmazhatók: a cash flow-k aktiválása és diszkontálása. Ezeket részletesebben is megvizsgálhatja.

Módszerek

A cash flow-tőkésítés módszerével a vállalkozás teljes értékét a vállalkozás ingatlanpotenciáljából származó cash flow-k függvényében határozzuk meg. Egy vállalkozás vagy egy vállalkozás egészének cash flow-ja a pénzügyi források egy adott elszámolási időszakra vonatkozó összes be- és kiáramlásának különbsége. Általában egy éves időszakot használnak a számításokhoz. A technika az, hogy a várható cash flow reprezentatív szintjét jelenértékre konvertálják úgy, hogy a cash flow teljes összegét elosztják a feltételezett tőkésítési rátával. Ebben az esetben a megfelelő bevételi forrás bizonyos korrekciókkal.

A hagyományos cash flow-módszer használatához a nem készpénzes kiadások (adózás után számított) nettó bevételének hozzáadásával határozzuk meg az abszolút cash flow aktivált összegét. Ez a számítási mód egyszerűbbnek tekinthető, mint a szabad cash flow számítás, amely kiegészítésként figyelembe veszi a szükséges tőkebefektetést és a forgótőke-utánpótlás szükségességét.

Pénzforgalmi diszkontálás

Ez a módszer alapvetően csak azokon a várható cash flow-kon alapul, amelyeket maga a vállalkozás generál. Jellegzetes különbsége azköltségbecslés szükséges a cash flow reprezentatív szintjének meghatározásához. Ezt a módszert a fejlett országokban alkalmazzák a legelterjedtebben, mivel minden fejlesztési perspektíva figyelembe vehető vele. A cash flow általánosságban megegyezik a nettó bevétel és az értékcsökkenés összegével, a nettó forgótőke és a tőkebefektetések növekedésének levonása mellett.

A diszkontált cash flow módszer használatának a következő feltételei vannak:

• okunk van feltételezni, hogy a pénzügyi áramlások jövőbeni szintjei eltérnek a jelenlegitől, vagyis fejlődő vállalkozásról beszélünk;
• van lehetőség ésszerűen megbecsülni a jövőbeli pénzáramlásokat üzleti vagy kereskedelmi ingatlan használatakor;
• az objektum építés alatt áll, teljes vagy részleges;
• a vállalkozás egy nagy, többfunkciós kereskedelmi jelentőségű létesítmény.

Az ingatlanértékelés jövedelmi megközelítése a diszkontált cash flow módszerrel a legjobb, de alkalmazása nagyon fáradságos. Vannak olyan becslések, amelyek e módszer alkalmazása nélkül nem végezhetők el. Ezek közé tartozik egy beruházási projekt kidolgozása annak utólagos értékelésével.

A kedvezményes módszer előnyei

Ha jövedelmi megközelítést alkalmaz az ingatlanok vagy üzletek értékelése során a diszkont módszerrel, akkor azonosíthat néhány jelentős előnyt. Először is a beszédEz azt jelenti, hogy a jövőbeni üzleti nyereség közvetlenül csak a termékek előállításának, majd értékesítésének várható folyó költségeit veszi figyelembe, a termelő vagy kereskedelmi létesítmények fenntartásával, bővítésével kapcsolatos jövőbeni tőkebefektetések pedig csak közvetve, a jelenlegi értékcsökkenésükön keresztül jelennek meg az eredmény-előrejelzésben.

Fontos pontok

A nyereség vagy veszteség hiányával, mint a befektetési számítások indikátoraként szolgáló objektum jövedelemszemléletű értékelése úgy történik, hogy a nyereség számviteli jelentési mutatóként szolgál, ezért jelentős manipulációknak van kitéve. a munka menete.

A diszkontált cash flow módszer három modellcsoportot tartalmaz:

• kedvezményes osztalék;
• maradékjövedelem;
• diszkontált cash flow.

Ha a bevételi megközelítést az osztalékdiszkont-modellnek megfelelően alkalmazzák a cash flow bizonyítékaként, akkor részvénykifizetéseket alkalmaznak. Annak ellenére, hogy a modell jelentősen elterjedt a külföldi gyakorlatban a vállalkozás eszközeinek értékének meghatározására és értékelésére, számos hiányossága van. Az eredménytartalékkal rendelkező modellekben nincs elszámolási fokozat. Az osztalékpolitikák nem csak az egyes vállalkozásokra vonatkoznak, hanem az országok egészére is. Ez a módszer nem alkalmazható olyan vállalkozásoknál, amelyeknek nincs nyereségük. Ez a modell a legalkalmasabb a kisebbségi részvények értékének kiszámítására.

Maradékjövedelem-modell

A reziduális megközelítési modellen keresztüli értékelés jövedelmi megközelítése azt feltételezi, hogy a maradványjövedelem összege, vagyis a tényleges nyereség és a nyereség közötti különbség, amelyet a részvényesek a vállalat megvásárlásakor, ill. részvényeit a pénzforgalom mutatójaként fogják használni. Ha a vállalkozás értékét e modellnek megfelelő feltételezések alapján számították ki, akkor az egyenlő lesz a könyv szerinti érték és az utána fennmaradó várható bevétel jelenértékének összegével. Ez a modell jelentős érzékenységet mutat a pénzügyi kimutatásokban bemutatott adatok minőségére. Az orosz viszonyok között az ilyen információk megfelelősége komoly kétségeket von maga után.

Részvényesek előnye

Természetesen egy bizonyos múlttal rendelkező vállalkozás részvényesei vagy részvényesei, valamint az osztalékfizetés tényei használhatják a diszkont modellt saját cégük értékének kiszámításához. A helyzet olyan, hogy az ágazatban működő vállalkozások részvényesei ritkán vannak kisebbségben, így számukra a legmegfelelőbb módszer az ingatlanok és a vállalkozások értékelésének jövedelmi megközelítése lenne a diszkontált szabad cash flow modellen keresztül. Ebben a rendszerben a diszkontráta melletti szabad cash flow vagy a befektetett tőke várható megtérülése a kulcsfontosságú. A modell használatának legnagyobb problémája a szabad cash flow előrejelzés pontossága, valamint a diszkontráta megfelelő meghatározása.

A fentiekben meghatározott bevételi megközelítés alkalmazása esetén a diszkontált cash flow módszer alkalmazásakor a vállalkozástól elvárt bevétel figyelembe veszi a forgalomból kivonható tervezett pénzáramlásokat a szükséges újrabefektetést követően. a készpénzes nyereség. Indikátorként a cash flow-k nem függenek a vállalkozás által alkalmazott számviteli rendszertől és értékcsökkenési politikájától. Ugyanakkor az esetleges pénzáramlásokat – be- és kiáramlásokat – figyelembe kell venni. A készpénz diszkontálás pénzügyi értelmének megítélése úgy alakul, hogy e folyamatok eredményeként azok olyan összegekkel csökkennek, amelyek a befektető rendelkezésére álltak volna a meghatározott cash flow megérkezésekor, feltéve, hogy befektetik. pénzeszközök jelenleg nem ebben az üzletben, hanem valamilyen más, nyilvános jellegű befektetési eszközben, például likvid értékpapírban vagy bankbetétben.

További technikák

A jövedelemszemléletet, amelyre korábban már volt példa, az utóbbi időben egyre ritkábban alkalmazzák, és mára az értékelési módszer vált a legelterjedtebbé. Mindenféle eszköz értékelésére szolgál, és azon az elgondoláson alapul, hogy minden olyan eszköz értékelhető ezen opcióként, amely az opciók alapvető jellemzőivel megegyezik. Jelenleg a jövedelmi megközelítést leggyakrabban az opcióárazási modell (illetve a Black-Scholes modell) javára adják el.

Egy ilyen rendszer, ha alkalmazzák, lehetővé teszi egy vállalat vagy vállalkozás teljes tőkeköltségének becslését abban az esetben, ha nagy veszteséggel működik. Ennek a modellnek az a célja, hogy tovább magyarázza, miért nem nulla a gazdálkodó saját tőkéjének költsége, még akkor sem, ha a teljes vállalkozás értéke az adósság névértéke alá esik. De még ezt az előnyt figyelembe véve is megjegyezhető, hogy az orosz vállalatok értékének felmérésére szolgáló Black-Scholes modell jelenleg egyre inkább elméleti. A fő probléma, ami miatt ez a modell nem alkalmazható a hazai vállalkozásokra, az, hogy a modell paramétereihez nincs bizonyíték, amelyek elengedhetetlenek.

Következtetések

Az üzleti és ingatlanértékelés jövedelmi megközelítése sokkal ritkább lett, és ennek számos oka lehet. Ez különösen azokra a hiányosságokra vonatkozik, amelyek miatt a fogyasztói piacon felhasználása nehézségekbe ütközik. Mindenekelőtt meg kell jegyezni, hogy mennyire nehéz előre jelezni a szolgáltatások és termékek, anyagok és nyersanyagok jövőbeni költségeit, valamint egy sor egyéb költségmutatót. Ugyanakkor beszélhetünk a szakértői értékelések bizonyos szubjektivitásáról. Ezenkívül a probléma az orosz vállalkozásokkal kapcsolatos információk alacsony szintű nyilvánosságra hozatalában rejlik, és valójában ez szükséges a hozzáértő számításokhoz és a Black-Scholes modell összeállításához. Ez nagyrészt az ilyen alacsony vállalati kultúrának köszönhetővállalkozások.

A részvények túlnyomó többsége, beleértve a nagy részesedéseket is, kisszámú ember kezében összpontosul, a kisebbségi részvényesek és kistulajdonosok, akiknek részesedése igen csekély, az alaptőkében elenyésző. Kiderült, hogy sok vállalkozás egyszerűen nem érdekli semmilyen információ felfedését. Emiatt a legtöbb oroszországi iparág és vállalkozás esetében észrevehetően bonyolultabb a jövedelemalapú számítás. Más körülmények között a legjobban működik, megmutatva minden előnyét és megbízhatóságát.