Összehasonlító megközelítés. Az ingatlan érték meghatározásának módszerei

2025 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2025-01-24 13:17

A világ gyakorlatában az ingatlanértékelés területén három megközelítést alkalmaznak:

• összehasonlító vagy piaci;
• költséges;
• nyereséges.

A módszertan megválasztása nagymértékben függ az értékelés tárgyától és az adott ingatlantípus körül kialakult valós helyzettől. A becsült érték meghatározásának összehasonlító megközelítése azonban továbbra is a legmegbízhatóbb módszer.

A benchmarking alapelvei

Az összehasonlító megközelítés egy ingatlan piaci értékének meghatározására szolgáló módszerek összessége. Az értékelt ingatlant összehasonlítjuk hasonló tulajdonságokkal.

Az értékelés a következő elveken alapul:

• Kereslet és kínálat. Ez a két mutató elválaszthatatlanul összefügg, a korlátozott számú ajánlat bizonyos keresletet generál, és fordítva, minél több az ajánlat, annál kisebb a kereslet.
• Csere. Egyetlen vevő sem fizet többet, ha egy hasonló tulajdonságokkal rendelkező ingatlan kevesebbe kerül.

A piaci érték fogalma szinte azonos az egyensúlyi ár fogalmával. Az egyensúlyi ár mennyiségi jellemzők halmaza ésárazási tényezők, amelyek meghatározzák az összehasonlított cikk keresletét és kínálatát.

Fő kritériumok az ingatlanértékeléshez hasonló ingatlanok kiválasztásához

Az összehasonlító elemzés során nagyon sok elemet vesznek figyelembe, és ezek kombinációja szinte végtelen. Ezért az elemzés bizonyos számú, az árat közvetlenül befolyásoló tényezőre korlátozódik.

Összehasonlító elemek. Jogok minősége

Bármilyen terhelés vagy szolgalmi jog az értékelt ingatlan értékének csökkenéséhez vezet. Vagyis a tulajdonjog bármilyen korlátozása árcsökkentést jelent. Ha az értékelendő tárgynak nincsenek ilyen hiányosságai a hasonló tárgyakhoz képest, akkor az ár éppen ellenkezőleg, nő.

A telkek esetében nem a szolgalmi jogok elérhetősége az egyetlen csökkentő tényező. Az értékbecslésnél nagyon fontos, átruházza a föld tulajdonjogát vagy a bérleti jogot, állandó használatot. Az utolsó két jogot csökkentő tényezőknek nevezzük. Nagyon fontos, hogy a földterületen vannak-e bizonyos korlátozások a további tranzakciókra vonatkozóan.

Eladási feltételek

Az ilyen feltételeket a rendszer akkor veszi figyelembe, ha az értékelt tárgynak valóban vannak megkülönböztető tulajdonságai az eladáskor.

A csőd csökkentő tényező, vagyis az eladó siet az adásvételi ügylet megkötésére, mivel az ingatlanpiaci objektum expozíciós ideje nyilvánvalóan csökken a hasonló tárgyakhoz képest.

Az értékelést a családi kötelékek, párkapcsolatok is jelentősen befolyásoljákkapcsolat, bár nehéz felmérni ezeket a kockázatokat.

Ha az eladót és a vevőt bérleti jogviszony köti össze, és adásvételi szerződést terveznek kötni közöttük, akkor az adófizetés megtakarítása érdekében természetesen a becsült költséget alulbecsülik. Ebben az esetben egyetlen motiváció van - mivel az ügyletben részt vevő feleket más, nem piaci kapcsolatok kötik össze, ezért az eladó tulajdonképpen jóváírja a vevőt. Hasonló helyzet alakul ki, ha az ügylet az opció feltételei szerint történik.

Az infrastruktúra-fejlesztés állami támogatásának kilátásba helyezése a lakóingatlanok becsült értékének növekedéséhez vezethet. A várható kedvezményes hitel összegét a kedvezményes és a piaci hitelezés különbségéből határozzuk meg.

Piaci feltételek

Lefelé korrekciót lehet alkalmazni, ha jelentős eltérés van egy hasonló ingatlan és a szakértői ingatlan piaci értéke között.

A funkcionalitás változása is figyelembe vehető az értékelésnél, mivel az befolyásolja a kereslet-kínálat egyensúlyát.

Az ingatlan helye

Értékvezérlők	Költséglenyomó tényezők
Neighborhood Prestige További lakóingatlan-tulajdonosok helyzete Fenntartott terület Parkolási lehetőség Autópályák megközelíthetősége Építészeti emlékek és egyéb látnivalók jelenléte Rekreációs terület ingatlan közelében Az épület egyedi építészeti jellemzői	Távolság a városközponttól Sétatávolságon belül nincs élelmiszerbolt Távolság az iskolai és óvodai intézményektől Rossz környezeti helyzet a régióban Üzemi és raktári vállalkozások jelenléte az ingatlan közelében, hulladéklerakók

Fizikai tényezők (föld esetében)

A telek értékelésének összehasonlító megközelítése magában foglalja az ingatlan jellemzőinek összegyűjtését:

• méret;
• forma;
• geológia;
• topográfia;
• készültségi szint, vagyis hogy a területet megtisztították-e a növényzettől, megszüntették-e a szabálytalanságokat;
• talajtakaró minőségi mutatói.

A legfigyelemreméltóbb a dombok vagy lejtők, sziklaképződmények vagy árkok jelenléte vagy hiánya. Az is fontos, hogy milyen a föld teherbíró képessége, ereje, a talajvíz jelenléte. Nagyon fontos, hogy van-e információ az ásványok esetleges előfordulásáról. Ha az információ beigazolódik, akkor a földet a jövőben mindenképpen teher terheli.

A vizsgálandó objektum általános jellemzői

A piaci összehasonlító megközelítés az objektumok értékét növelő jellemzők tanulmányozása. Ezek a következők:

• épület vagy helyiség mérete;
• épületmagasság;
• kiegészítő létesítmények rendelkezésre állása és területe;
• mennyezetmagasság.

Az is számít, hogy az épület milyen anyagból épül fel, minél modernebb és megbízhatóbb, annál magasabb az ingatlan értéke. Végül, de nem utolsósorban az egész épület általános megjelenése, a javítások elérhetősége és a kényelmes bejárat. Ha a bejárat az udvar felől van, akkor ez csökkentő tényező.

A javítás hiánya indokolja az értékelő jelentés módosítását. Az ilyen számítás a javítási vagy helyreállítási munkák költsége alapján történik, figyelembe véve azt a nyereséget, amelyet a vállalkozó az építési vagy javítási befektetésekből kap.

Gazdasági tényezők

Az ingatlanok összehasonlító megközelítése az energiaforrások lehetséges megtakarítását veszi figyelembe az üzemeltetés során. A rezsiköltségek állandó növekedése arra készteti az embereket, hogy folyamatosan gondolkodjanak a megtakarításon és az alternatív energiaforrások használatán.

Ez a tényező különösen fontos, ha az objektumot további lízing céljából vásárolják meg. Minél magasabb a bevétel és a költségek aránya, amely egy épület vagy helyiség üzemeltetésére irányul, annál kisebb lesz a visszatérítendő tőke összege az ingatlanok nettó bérleti díjából.

Ebbe a kategóriába tartozik a mérőórák meglétének vagy hiányának mutatója is, hogy tettek-e intézkedéseket a hőveszteség minimalizálására.

Egyéb mutatók

Az értékelés magában foglalja a szolgáltatási elemek meglétének vagy hiányának figyelembevételét. A legegyszerűbb példa, hogy van-e lift a házban vagy nincs. Minden kommunikáció megléte vagy teljes vagy részleges hiánya, ajobban kapcsolódik a helyi rendszerhez. Ha túl sok a hiányosság, akkor lefelé korrekciót hajtanak végre. Az ingatlanok értékelése különféle mutatók alapján történik.

Számítás lépései

Minden összehasonlító számítás nyílt forrásokból származó információkon alapul, amelyek a közelmúltban hasonló ingatlanokkal történt tranzakciókra vonatkoznak.

Az értékelés lépései:

1. Hasonló ajánlatok tanulmányozása egy adott ingatlanszegmensben, a közelmúltban eladott, összehasonlítható ingatlanok azonosítása.
2. Az összegyűjtött információkat elemezzük, és minden ajánlatot egyedileg összehasonlítunk az értékelt ingatlannal.
3. Árképzési jellemzők azonosítása, az értékelési jelentés módosítása.

A kiigazított ár elfogadása és a végső költség összehasonlító megközelítéssel történő származtatása.

Az összehasonlító megközelítés előnyei

Először is, a módszer lehetővé teszi, hogy csak a tipikus vásárlók és eladók véleményét tükrözze.

Az értékelés a folyó árakban tükröződik, figyelembe véve a pénzügyi feltételek változásait, sőt az inflációs folyamatokat is. A becslés mindig statikusan indokolt.

Egy adott ingatlan értékeléséhez nem kell a teljes ingatlanpiacot tanulmányoznia, csak a hasonló ingatlanokat. A technika nagyon egyszerű, megbízható eredményekkel.

… és hátrányai

• Elég nehéz kitalálni a tényleges árakat.
• Teljes függés az ingatlanpiac aktivitásától és stabilitásától.
• Belépési nehézségadategyeztetés, ha a hasonló objektumok eladási szempontból jelentősen eltérnek.

Zárásként

Az ingatlanértékelés összehasonlító megközelítésének lényege a vevő és az eladó számára egyaránt világos. A technika lehetővé teszi a felek számára, hogy tanulmányozzák az ingatlanpiacot, és megbizonyosodjanak arról, hogy nem veszítettek. Az értékelés elvégezhető már lezajlott tranzakciók vagy más eladók ajánlatai alapján. Az összehasonlító technika mindenesetre a hasonló ingatlanokra vonatkozó adatok rendszerezése és összehasonlítása. A lényeg az, hogy a hasonló objektumok összehasonlítás céljából történő kiválasztásakor figyelembe kell venni a különleges vagy szokatlan tényezőket, például a biztosítékok lefoglalásának veszélyét, a helyi szintű szabályozás változásait vagy a kölcsönszerződés feltételeinek be nem tartását, a kényszerítő elemek jelenléte.