Kereskedelmi ingatlan vásárlása: jellemzők, eljárások és ajánlások

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

A kereskedelmi ingatlanok vásárlása rendkívül felelősségteljes hozzáállást igényel. Egyetlen hiba vagy helytelenség súlyos negatív következményekkel járhat. A tranzakció összetettségétől függetlenül a moszkvai kereskedelmi ingatlanok vásárlása különös gondosságot igényel, valamint bizonyos szabályok és cselekvési algoritmusok szigorú betartását.

Hogyan vásároljunk irodát?

Ma hazánkban a kereskedelmi ingatlanokba történő befektetés legjövedelmezőbb módja a fővárosban és a környező régióban lévő objektumok beszerzése. Az ingatlan tulajdonosa nyer. Stabil haszonra tehet szert az objektum bérleti szerződés szerinti átadásából. Ezenkívül a piacon ma számos sikeres cég található, amelyek hajlandóak irodahelyiséget vásárolni. Elsősorban a nem lakáscélú, kereskedelmi tevékenységre alkalmas ingatlanok iránt érdeklődnek.

A megfelelő irodahelyiség megtalálása sokáig tarthat. Ha azonban végre talált egy megfelelő tárgyat, új kérdések merülnek fel. Hogyan történikkereskedelmi ingatlan vásárlása? Hogyan kell szerződést kötni? Milyen jellemzőket kell figyelembe venni az üzletkötés során? Erről és még sok másról lesz szó ebben a cikkben.

Jogi finomságok: Tulajdonjog

Szerencsére az ellenséges hatalomátvételek és az illegális akciók egyéb forgatókönyveinek napjai rég elmúltak. De itt vannak az ilyen tevékenységekre szakosodott emberek, akik a mai napig dolgoznak. Gyakran különféle problémák megoldásában vesznek részt. A gazdasági válság idején a csalás kockázata magasabb, mint valaha, ezért a cégtulajdonosoknak óvatosnak és ébernek kell lenniük.

Hogy áll a kereskedelmi ingatlanvásárlás? Az üzletkötés során felmerülő buktatók nagyon változatosak. Különösen óvatosnak kell lennie, ha tudja, hogy az ingatlan eladója nehéz anyagi helyzetben van. A modern joggyakorlatban számos példa van arra, hogy a helyiség eredeti tulajdonosa a kereskedelmi ingatlan vásárlására vonatkozó szerződés megkötésekor olyan kiskapukat hagyott maga után, amely lehetővé tette a tulajdonjog megtartását. Az ilyen tisztességtelen eladók, miután a tranzakcióval megoldották a pénzügyi kérdéseket, követelhetik a tárgy visszaszolgáltatását.

Így megállapíthatjuk, hogy a kereskedelmi ingatlanok adásvétele csak akkor lesz sikeres, ha az ügylet jogszerűen megtörténik. Ebben a kérdésben a kulcstényezők a szerződéstervezet helyessége és helyessége. Csak ebben az esetben tudja megvédeni magát az ingatlan elvesztésével járó kockázatoktól ésmegalapozatlan pénzügyi követelések bemutatása az eladó részéről. Éppen ezért a legtöbb vásárló számára a legfontosabb szempont a legálisan tiszta helyiség megszerzése.

A kereskedelmi ingatlan vásárlása egyéni vállalkozó (egyéni vállalkozó) számára számos kockázattal jár, amelyek hosszadalmas peres eljárásokhoz vezethetnek. Ennek eredményeként nemcsak idejét és energiáját pazarolhatja, hanem a helyiségeit is elveszíti.

Fő vásárlói kockázatok

A kereskedelmi ingatlanok vásárlása a következő kockázatokkal járhat:

• az eladó nem a tárgy tulajdonosa;
• a helyiségekhez fűződő jogokat harmadik felek megtámadhatják;
• a tulajdonjog hibás lehet;
• objektum megjelenítése;
• egy tárgy megvásárlása számos további költséggel járhat;
• tartozások visszafizetését vagy az objektum használatával kapcsolatos veszteségek megtérítését követelő harmadik felek megjelenése.

Így, ha nem fordít kellő figyelmet a tranzakcióra, egy ilyen felvásárlás súlyos pénzügyi következményekkel járhat. Ez különösen igaz akkor, ha kölcsönt vesznek fel kereskedelmi ingatlan vásárlására. A helyzet az, hogy a nagy bankok speciálisan képzett szakembereket alkalmaznak, akiknek az a feladata, hogy a szervezet érdekében járjanak el. Az adásvételi ügylet alapos ellenőrzésének hiánya, az alapvető biztonsági szabályok be nem tartása és a jelentősebb jogi dokumentumok hiányaa megszerzett ingatlan portyázó lefoglalásához vezet.

Ügylet feldolgozása

Dokumentáció kidolgozása abban az esetben, ha magánszemély kereskedelmi ingatlan vásárlása formanyomtatványok alapján történik. Előfordulhat, hogy nem veszik figyelembe egy adott helyiség összes jellemzőjét. A legtöbb szerződés szabványos feltételek és általános kifejezések felhasználásával készül. Ezenkívül előfordulhat, hogy a vevő nem gondolja át eléggé a tranzakció valószínű forgatókönyveit és tervét. Ennek eredményeként a kereskedelmi ingatlan vásárlása nehézségeket okozhat a tulajdonjog megszerzésében, vagy peres eljárást vonhat maga után a szerződésben leírt bármely ponton.

Hogyan ellenőrizhető a tranzakció tisztasága?

Ez a kérdés ma sok ingatlanvásárlót foglalkoztat. Ha nem végez alapos ellenőrzést, akkor fennáll annak a lehetősége, hogy harmadik felek igényt tarthatnak az ingatlanra. A vevő számára ez csak negatív következményekkel jár: bíróság előtt kell bizonyítania jogait, ami további költségeket igényel. Ezen túlmenően, ha hitelt vettek fel kereskedelmi ingatlan vásárlására, akkor jelentősebb problémák adódhatnak a banki tartozás visszafizetésének követelményeivel.

A kereskedelmi helyiségek jogállása

Az adásvételi ügylet nyilvántartásba vételi eljárásának be nem tartása esetén különféle konfliktusok keletkezhetnek az ellenőrzést gyakorló állami szervekkel. A tranzakció összes részletének nem kellő alapos tanulmányozása esetén valószínű, hogya vevőt egyszerűen becsapják. Ebben az esetben nemcsak az ingatlant, hanem a pénzt is elveszítheti.

A negatív következmények valószínűségének nullára csökkentése érdekében gondosan ellenőriznie kell magát a tárgyat és az eladót is. Igyekezzen minél pontosabban leírni a szerződés összes feltételét, ügyeljen arra, hogy vegye figyelembe a tranzakció pillanatát és az azt követő időszakot. Jobb előre elemezni az összes lehetséges következményt, és eldönteni a preferált viselkedési stratégiát.

Az ügylet nem kellő előkészítése esetén jogi szempontból törékeny lehet az alapja. Ebben az esetben nagy a meghibásodás valószínűsége. Tehát, ha úgy döntött, hogy megvásárol egy kereskedelmi ingatlant, akkor a képzett jogi támogatásnak kell az elsődleges prioritásnak lennie.

Rejtett kockázatok

Kereskedelmi ingatlan vásárlásakor előfordulhat, hogy a vevő nem rendelkezik a szükséges információkkal az objektum műszaki jellemzőiről. Az eladók igyekeznek nem a negatív pontokra összpontosítani. Emiatt a vevő az ügylet lebonyolítását követően jelentős anyagi költségekkel szembesülhet, amelyek az ingatlan megfelelő állapotba hozásához szükségesek. Például egy új épületben lévő helyiség vásárlásakor a vevő olyan hibákat találhat, amelyeket az első ellenőrzés során nem azonosítottak. Néha előfordul, hogy az eladásra kerülő helyiségek területe és elrendezése, valamint a hivatalos műszaki dokumentációban megadott paraméterek között eltérések vannak.

Szakértelem

Az objektum összes paraméterének és jellemzőjének meghatározásához műszaki vizsgálatot kell végezni. A szakértői bizottság véleményének birtokában megalapozott követeléseket támaszthat a fejlesztővel szemben egyes hiányosságok kijavítására. Abban az esetben, ha a fejlesztő megtagadja az építés során keletkezett hibák kijavítását, a vevő bírósághoz fordulhat, és ott megvédheti jogait.

Régebbi épületekben lévő kereskedelmi ingatlanok vásárlásakor a kopásra és elhasználódásra kell összpontosítani. Hiszen az első pillantásra jelentéktelennek tűnő hibák globális pusztuláshoz vezethetnek. Az objektum műszaki állapotának meghatározásához szükséges a szerkezet alapos vizsgálata. A fejlesztők és ingatlanügynökségek érdeklődnek az ingatlan mielőbbi eladásában. Nem valószínű, hogy tájékoztatni akarják a vevőt a helyiség minden jellemzőjéről. Ez érthető is, mert ha minden hiányosságra rájön, akkor csökkenteni akarja a tranzakció összegét.

Annak érdekében, hogy ne legyünk tisztességtelen eladók áldozatai, fontos, hogy ne csak a nyilvánvaló hiányosságokra fordítsunk különös figyelmet, hanem a legkisebb hibákra is figyeljünk. Követelheti az eladótól a tárgy költségének csökkentését, vagy a hiányosságok díjmentes megszüntetését egy előre meghatározott időkereten belül. Amennyiben az üzlethelyiség minőségével kapcsolatban jelentős jogsértést állapítanak meg, a vevő megtagadhatja a pontban meghatározott kötelezettségeinek teljesítésétszerződés.

Túlárazott

Hogyan értékelik a kereskedelmi ingatlanokat? Az akciós vásárláshoz az ingatlan alapos értékelése szükséges.

Három fő megközelítés létezik:

1. Jövedelmező: az elköltött pénz fokozatos megtérülése egy bizonyos idő alatt.
2. Összehasonlítás: Az ingatlant összehasonlítjuk hasonló eladó ingatlanokkal.
3. Költség: kiszámítja a kiadások hozzávetőleges összegét, amelyet nem hasonló tárgy beszerzésére kell fordítani.

Ez az értékelés elemző jellegű.

Hogyan lehet helyesen megbecsülni egy objektum értékét?

Az értékelési eljárást független szakértő, ingatlanos vagy maga az eladó is elvégezheti. Ha az ingatlanügyleteket jogi személyek hajtják végre, független értékbecslő bevonása szükséges. Az elvégzett munka után a szakember részletes jelentést készít, amely hivatalos dokumentum lesz.

Az ingatlanos az ingatlanbecslést követően semmilyen dokumentumot nem állít ki. Azt is figyelembe kell venni, hogy a ma hazánkban dolgozó ingatlanosok többsége nem tud ilyen színvonalas szolgáltatást nyújtani. Az értékelés csak akkor lesz megfelelő, ha Ön hozzáértő és képzett szakemberrel működik együtt.

Az ingatlan felmérését saját maga is elvégezheti. Ehhez elég egy kicsit megérteni a piaci mutatókat, és elemezni más ajánlatokat. Itt van a főszámos különböző forrás alapján készítsen becslést a tárgyak vásárlására és eladására vonatkozóan.

A költségeket befolyásoló fő tényezők

Fontos paraméter az ingatlan elhelyezkedése. A terület presztízse nagyban befolyásolja a helyiségek költségét. Fontos a kényelmes infrastruktúra és a közlekedési elérhetőség is. Minél pontosabban határozza meg az objektum értékét, annál sikeresebb lesz a tranzakció.

Ha kereskedelmi ingatlant kíván vásárolni, ügyletkötés előtt feltétlenül olvassa el az összes árnyalatot, hogy ne kerüljön kellemetlen helyzetbe, és ne veszítse el a pénzét.