2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30
Ma egy hétköznapi polgár jólétének egyik fő mutatója az ingatlanok elérhetősége. És mindez annak köszönhető, hogy a lakásárak az egekbe emelkedtek, és nem állnak meg az elért szinten. Nincs abban semmi meglepő, hogy sokan a legnagyobb felelősséggel közelítik meg a lakásválasztást – elvégre sokak számára szinte ez a fő vásárlás az életben, amit talán nem kell megismételni.
Amikor a jövő vásárlóinak szembe kell nézniük az elsődleges és másodlagos lakás fogalmával, kétségek és viták kezdődnek. Egyesek számára egy új épület az alacsony piaci ár miatt jövedelmezőbbnek tűnik, és nem nélkülözi az egyéb előnyöket sem. De ez nem jelenti azt, hogy az elsődleges piac ideálisnak tekinthető, és a tulajdonban lévő lakást benőtték a hiányosságok. Nézzük meg, mi számít másodlagos lakásnak, mik az előnyei és hátrányai.
Viszonteladók – mi ez?
Először is, értsük meg magát a fogalmat. A másodlagos lakáspiacot sokak számára csak a régi állományú lakások jelenthetik. Vagyis új elrendezésről és modern életkörülményekről szó sem lesznem tud. Ezen kívül vannak régi liftek, mérőórák, vezetékek és csövek. A szomszédok pedig sok kívánnivalót hagynak maguk után, míg a kétes személyiségek nem telepednek le az új épületekben.
Kétségtelenül van némi igazság ezekben a kijelentésekben. De még a másodlagos piacon is mások a lakások. Másodlagos ház - ez azt jelenti, hogy az ingatlanra már kiadták a tulajdonjogot. Vagyis a fő különbség, amely elválasztja az elsődleges piacot a másodlagos piactól, az, hogy az egyesített állami nyilvántartásban szerepel a tulajdon átruházása.
Egy használt lakás mindig régi?
Miért ne feltételezhetnénk, hogy a másodlagos lakás szükségszerűen egy régi, elhasználódott ház? Mert egy új építésű lakás is lehet használt - költözés vagy egyéb körülmény miatt nem ad el valaki teljesen új lakást új építésű házban? Ezen túlmenően, ha egy új ház üzembe helyezése után nem minden lakást értékesítenek, a fejlesztő saját magának regisztrálja az ingatlant, és a lakatlan lakás automatikusan másodlagossá válik.
Milyen lakások vannak a másodlagos piacon?
A Sessary house különféle kategóriájú és jellemzőkkel rendelkező apartmanok gazdag választéka. Az ingatlanszakértők számos ingatlantípust különböztetnek meg ezen a piacon, fizikai jellemzők és értékszint szerint osztályozva:
- Alacsony minőségű lakások - lakások a régi építési év házakban, 2-3 emelet magasságban. Az ilyen helyiségekben gyakran nincsa fő kommunikáció a csatorna és a vízellátás. Az otthonokat gyakran kályhás fűtéssel fűtik.
- Standard helyiségek - normál másodlagos lakások, egy- vagy kétszobás lakások tipikus épületekben, 5-16 emelet magasságban.
- Superior apartmanok - szállás modern és tipikus házakban, fokozott kényelem jellemzi. A háztartási helyiségek, például kamrák és öltözők, valamint a szokványos helyiségeknél nagyobb számú fürdőszoba jellemzi.
- Luxus lakások - A osztályú ingatlan, melynek jellemzője a nemesített házterület, parkoló, portaszolgálat és biztonsági őrök jelenléte. Luxusházakban általában legfeljebb 30 lakás.
Az árképzést befolyásoló egyéb tényezők
Ne feledje, hogy egy lakás ára a ház elhelyezkedésétől és a lakóövezet fejlett infrastruktúrájának elérhetőségétől függően ingadozhat. Tehát egy kényelmes és jól felszerelt egyszobás, javított típusú lakás, amely a város szélén található, sokkal kevesebbe kerülhet, mint egy szerény egyszobás lakás egy régi házban a központban. Az árat a helyiségek és területük fizikai állapota is befolyásolja.
Milyen hátrányai vannak egy lakásnak a másodlagos piacon?
Bár a másodlagos lakások nem feltétlenül "másodosztályú" lakások, az ilyen ingatlanok azonban nem mentesek bizonyos hátrányoktól. Nem vesszük figyelembe a nagyon régi házak kommunikációs problémáit. Példaként vegyünk egy kényelmes lakást egy frissen tervezett házban. Még itt isaz új tulajdonosok buktatókra számíthatnak:
- A lakás tisztátalan "jogtörténete". Régóta ismertek történetek arról, hogy az ingatlantulajdonosok nem olyan távoli helyeken, vagy egy pszichiátriai klinikán szolgálják ki az időt. Ebből a szempontból a második otthon olyan, mint egy disznó a bökkenőben.
- Ki nem fizetett rezsitartozások vagy egyéb fizetések, a lakás letartóztatása a végrehajtók által a tartozások nem fizetése miatt.
- Hibásan végrehajtott dokumentumok egy lakáshoz. Ha a vásárlást követően az új tulajdonosok ezt a tényt megtudják, az adásvételi szerződés érvénytelenné válik, és a tranzakció megszűnik.
- Kedvezőtlen szomszédok. Egyesek számára ez a probléma jelentéktelennek tűnhet. De amint azt a lakosság körében végzett közvélemény-kutatások mutatják, a zajos és botrányos szomszédok gyakran provokálnak egyes állampolgárokat lakóhelyváltoztatásra.
- Ár. Akár tetszik, akár nem, olcsó másodlagos ház csak Sztálinban vagy Hruscsovban lehet régi és rozsdás csövekkel. Más esetekben egy lakás ára a másodlagos piacon az új épületekben jelentősen meghaladja az üzembe nem helyezett lakásokét.
- Még egy nem a legkellemesebb apróság, ami miatt nem spórolhatsz lakásvásárláskor: ma már szinte lehetetlen másodlagos lakást vásárolni közvetítők nélkül. A lakástulajdonosok szívesebben fordulnak szakemberekhez ingatlanuk gyors eladása érdekében. És hozzáadják a jutalékukat a költségekhez – elvégre valakinek fizetnie kell az ingatlanügynökök munkáját.
A másodlagos lakáspiac előnyei
Számos hiányosság ellenére az ingatlanszakértők aktívan védik a másodlagos piacot. Ennek logikus okai vannak:
- Sok ajánlat van a piacon. Ez lehetővé teszi a vevő számára, hogy kiválaszthassa azt a területet, kategóriát és lakástípust, amely megfelel az igényeinek.
- A másodlagos lakáscélú jelzáloghiteleket szívesebben és alacsonyabb kamattal biztosítják. Ez annak köszönhető, hogy a bank alacsonyabb kockázatot jelent az ingatlanügylet megkötésekor.
- A lakás "Vásárolj és élj" módban van. Ellentétben egy új épülettel, amikor a ház nincs készen, a dokumentumok szerint a lakás még nem létezik, és az üzembe helyezés után leggyakrabban hosszú távú befejező munkára van szükség.
- A másodlagos lakások költsége természetesen meghaladja az új épületben lévő lakás árát, de ezt bőven ellensúlyozza a javítási és dekorációs igény hiánya.
Hogyan vélekednek a bankok a másodlagos piacról?
Mint már említettük, másodlagos lakáscélú jelzáloghiteleket a hitelintézetek sokkal gyakrabban nyújtanak, mint új épületekre. Ennek több oka is van. Először is, az új lakások piaca lassú ütemben frissül, míg a másodlagos piac különféle árkategóriák gazdag választékát kínálja.
Másodszor, a csak a projektben meglévő lakások, mint az új épületek esetében, némi kockázatot jelentenek a bank számára. A hitelintézetek gondosan választják ki a fejlesztőket az együttműködéshez, de senki sem mentes az előre nem látható körülményektől.
Követelményekbankok a másodlagos piacra
De a hitelintézetek igényt támasztanak a tulajdonolt lakással szemben. Hiszen az ingatlan a teljes hitelidőszakra banki fedezetté válik. Abban az esetben, ha a hitelfelvevő pénzügyileg fizetésképtelenné válik, a bank köteles a fedezetet eladni, hogy ne szenvedjen veszteséget. Ezért a lakásnak meg kell felelnie bizonyos fizikai jellemzőknek, hogy semmi ne akadályozza későbbi továbbértékesítését.
- A házat, amelyben a hitelfelvevő lakásvásárlást tervez, legkorábban 1957-ben kell felépíteni.
- Kötelező feltétel az összes modern kommunikáció elérhetősége. A bank nem vesz fedezetül olyan házat, amelyben nincs hideg-meleg víz, fűtés és csatorna.
- A jelzáloghitel teljes kifizetéséig a ház, amelyben a lakás található, fizikailag nem kopott el 70%-nál nagyobb mértékben.
Mi a helyzet a lakások törvényes tisztaságával?
A bankok a lakás jogtörténetére vonatkozóan is követelményeket támasztanak - semmiféle megterhelés nem megengedett. Nem megengedett a regisztráció harmadik felek helyiségeiben, valamint más hitelintézetekkel kötött letartóztatási vagy zálogszerződések jelenléte. Ezen túlmenően a bank bekéri az összes jogcím-dokumentumot, és ellenőrizni fogja azokat hibák és pontatlanságok szempontjából. Ez a leendő tulajdonosok számára is előnyös – egy jól bevált lakást kapnak, amelyben idővel nem találnak kellemetlen pillanatokat.
