Hogyan adjunk el önállóan lakást? Adó az eladott lakás után. Ingatlan eladás közvetítők nélkül

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

Lehetséges közvetítők nélkül ingatlant értékesíteni? A kérdés megválaszolásához meg kell érteni, hogy az ingatlantulajdonosok milyen okok miatt fordulnak hozzájuk. Az ügynökségek szolgáltatásait igénybe véve sokan tévesen azt hiszik, hogy teljes felelősséget vállal a segítségével vásárolt lakásért. Ennek az indoknak nincs értelme a közvetítő szolgáltatásokhoz fordulni. A törvény szerint az adásvételi szerződést az eladó és a vevő köti meg, az ingatlaniroda pedig csak közvetítő. Nem vállal sem jogi, sem pénzügyi felelősséget. Ezt az ügyfél és az iroda közötti szolgáltatási szerződésben rögzíteni kell. Legjobb esetben is képes lesz az eladó érdekeit képviselni a jogi eljárásokban.

Sokan használják a szolgáltatásokatközvetítők, hogy elkerüljék az előre nem látható helyzeteket vagy a csalókat. Ha tudja, hogyan adjon el önállóan egy lakást, nevezetesen az összes fenyegetést és finomságot a tranzakció minden szakaszában, akkor a lehető legjobban megvédheti magát, és ügynökség segítsége nélkül is megteheti.

Az ingatlanos fáradságos munkát végez, ezért magas a szakember díja. Az erőfeszítésekre és a megtakarításra kész emberek nagy százaléka azonban továbbra is közvetítők szolgáltatásait veszi igénybe. Csak egy oka van - nem tudják, hogyan kell ingatlanügynök nélkül eladni egy lakást. Miután megismerkedett a lakásvásárlási eljárás minden szakaszával, nyugodtan megteheti a közvetítői szolgáltatásokat.

Első lépések: hogyan értékeljük ki, áruljuk el és szervezzük meg a lakásmegtekintést

Hogyan adjunk el önálló lakást és hol kezdjük? A tranzakció előtt minden ingatlan értékesítéséhez végig kell mennie az első három lépésen:

1. Először is be kell állítani a megfelelő árat a lakáshoz. Ehhez hasonló ingatlan ajánlatokat kell tanulmányoznia. A reklámújságok, az internet segítségével keressen lakások eladására vonatkozó hirdetéseket a város ugyanazon területén, körülbelül hasonló paraméterekkel: állapot, terület, elhelyezkedés és mások. Több hasonló lehetőséget is felhívhat, és minden részletet részletesebben tisztázhat, valamint érdeklődhet, hogy meddig árulják a lakást. A költség kialakításánál figyelembe kell venni, hogy a vevő alkudni tudjon. Általában az alku a kívánt ár 5%-a.
2. A lakás hozzávetőleges költségének megállapítása után érdemes minél több potenciális vásárló figyelmét felkelteni. Be kell iktatniegy hirdetést népszerű reklámkiadványokban, ingyenes újságokban, helyezze el internetes oldalakon, és ragassza ki speciális információkat tartalmazó táblákra. A hirdetésnek röviden tartalmaznia kell a lakással kapcsolatos összes információt és egy telefonszámot a kapcsolatfelvételhez. Annak elkerülése érdekében, hogy a potenciális vásárlók éjjel-nappal telefonáljanak, megadhat egy konkrét időpontot a hívásokhoz. A hirdetést a lehető leggyakrabban frissíteni kell.



3. Ebben a szakaszban minden eladónak szüksége lesz tanácsra, és különösen azoknak a nőknek, akik érdeklődnek egy lakás eladása iránt. Az ügyfelek látogatását óvatosan kell kezelni:

• nappali időpont egyeztetés, lehetőleg szabadnapon;
• legyen együtt valakivel, akit ismer;
• eltávolítani az értékeket és a pénzt a jól látható helyekről;
• soha ne mutasson eredeti dokumentumokat a tranzakció előtt, csak fénymásolatokat.

Befizetés fogadása

Nem kell sietni az eladó hirdetések eltávolításával, mert egy személy hirtelen meggondolja magát, és az eladó elveszít egy potenciális ügyfelet. Az ár megegyezése után fel kell ajánlani a vevőnek az előleg fizetését. Azoknak, akik önállóan vesznek részt az ügyletben, és azt tanulmányozzák, hogyan lehet ingatlant ingatlanos nélkül eladni egy lakást, tudniuk kell - jogilag ez a pillanat többféleképpen formálható: írjon előleget (előleg átvételi elismervényt) vagy készítsen előzetest. letétről szóló megállapodás. A kényelem és a biztonság kedvéért ennek az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell az értékesített tárgy teljes leírását és az előleg feltételeit. Ekkor az ügylet megtagadása esetén a vevő többet köteles visszafizetniés büntetések.

Hogyan készül az adásvételi szerződés?

Ennek a folyamatnak a fő lépése egy korrekt adásvételi szerződés elkészítése, amelynek 2-3 nappal az ügylet megjelölt időpontja előtt készen kell lennie. A dokumentum formája van kiválasztva: közjegyző által hitelesített vagy egyszerű írásos (PPF). Mindkét típusú regisztráció azonos jogi erővel bír. Azok azonban, akik önálló lakáseladást tanulnak jelzáloghitelre, vegyék figyelembe, hogy ebben az esetben a törvény szerint a szerződés formáját csak közjegyzői hitelesítéssel kell hitelesíteni.

A PPF-szerződés elkészítése gazdaságosabb, és körülbelül 50-70 dollárba kerül. Az okirat közjegyzői nyomtatványával a közjegyző az eladási összeg további százalékát is felveszi. Természetesen az ilyen típusú regisztráció költsége sokkal többe fog kerülni, ezért ne válassza a közjegyző által hitelesített szerződési formát, és ne költsön külön pénzt anélkül, hogy szükség lenne rá.

PPF-szerződést megköthet saját maga, vagy kérjen ügyvédet. Mindenesetre alaposan tanulmányoznia kell az ingatlan adásvételi szerződését, és alaposan meg kell vizsgálnia annak minden pontját:

• ki ad el és kinek (teljes név és útlevéladatok);
• cím és a szerződésben előírt főbb paraméterek teljes megfelelése a KTF-tanúsítványokkal - f No. 11A és f No. 22A;
• eladási feltételek, lakásár és elszámolási forma;
• a szerződésben leírt tulajdoni okmányok helyessége;
• a lakás kiadásának és a bejegyzett személyek elengedésének idejét, főszabály szerint,14 nap.

Adásvételi szerződés regisztrációja

A letelepedés legkényelmesebb és legbiztonságosabb módja a széf. Célszerű egy semleges területen található megbízható bankban kinyitni. A széf garantálja, hogy az eladó az összes szükséges dokumentum kitöltése után azonnal megkapja a pénzét.

Miután a pénz banki cellába került, regisztráció céljából be kell nyújtania a Szövetségi Állami Regisztrációs Szolgálathoz (FSGRKK) az ingatlan adásvételi szerződést aláírásokkal és a következő dokumentumokkal:

• az eladásra kerülő lakás tulajdonjogát igazoló dokumentum (adásvételi szerződés, öröklési bizonyítvány, valamint minden egyéb, a tulajdonos jogait igazoló dokumentum);
• a lakás kataszteri útlevele, amelyet KTF szakértőktől szereztek be;
• a pénzügyi és személyes számla (AKC) másolata eredetiben és kivonat a házkönyvből;
• eredeti F No. 22A (szükséges) és F No. 11A (ha szükséges) igazolások megkapták a KTF-en;
• a tranzakcióban részt vevő összes résztvevő útlevelének fénymásolata;
• azoknak a nőknek, akik maguk tanulnak lakást eladni, tudniuk kell, hogy a lakásba bejegyzett férj hozzájárulása szükséges, a férfinak pedig a feleség hozzájárulása;
• ha vannak gyerekek, akkor bizonyos esetekben a gyámhatóság engedélye szükséges;
• közösségi lakás esetén meg kell tagadni a szomszédokat (ha ők más szobák tulajdonosai) vagy a várost (ha a fennmaradó szobák nincsenek privatizálva);
• egyéb dokumentumok a regisztrációs tisztviselő belátása szerint (születési, halálozási ésmások).

Ha az anyakönyvvezető elfogadta a dokumentumokat, akkor minden megfelelően történik. Ez az alkalmazott nyugtát ad a dokumentumok átvételéről, és meghatározza az átvétel időpontját. A dokumentumokat az FSGRKK-ban általában két hétig tartják nyilván, majd a vevő és az eladó névre szóló adásvételi okmányt állítanak ki. Mindkét félnek alaposan meg kell vizsgálnia, hogy a kapott szerződésben nincsenek-e elírások és hibák. Ha minden rendben van, akkor az eladónak meg kell szereznie a széf kulcsát a vevőtől.

Miért van szükségünk átadási okiratra?

A lakás kiadása az adásvételi szerződésben meghatározott megállapodások szerint történik. Az átruházási okirat fontos dokumentum, amelyet a tranzakció során bármilyen formában készítenek. Részletesen leírja a lakás állapotát. Néha egy adásvételi szerződés helyettesíti, de még mindig jobb egy ilyen papírt külön elkészíteni. Természetesen szóbeli megállapodásra is lehet jutni, de bölcsebb megvédeni magát. Fontos szempont azoknak az eladóknak, akik ingatlanügynök nélküli lakáseladást tanulmányoznak: az átruházási okirat aláírásáig az eladó felel a lakás fizikai állapotáért (árvíz, tűz, lopás), valamint fizet minden közüzemi számlát.

Mikor fizetik be az adót?

Minden eladót érdekel az a kérdés, hogy kell-e adót fizetni az eladott lakás után. Olyan fontos pontok vannak a jogszabályban:

• ha valaki 3 éve vagy tovább birtokol egy lakást, akkor az eladáskor a tulajdonos mentesül az adó alólaz Orosz Föderáció adótörvénykönyve 217. cikkének 17.1. pontja szerint, de továbbra is nulla adóbevallást kell benyújtania;
• ha az eladónak 3 évnél rövidebb ideje van lakástulajdona, akkor az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 220. cikkének (1) bekezdése szerint az összeg utáni adó 13%-át köteles megfizetni, számítási séma, amelyet a tulajdonos saját belátása szerint választ.

Két képlet az adó kiszámításához:

• 1. képlet: vonja le a vásárlás költségét a lakás eladásából származó nyereségből;
• 2. képlet: vonjon le 1 millió rubelt a lakáseladás összegéből.

Aki a "hogyan lehet önállóan eladni egy lakást" kérdéssel foglalkozik, és nem ismeri a törvény minden bonyodalmát, annak jól jön néhány hasznos információ:

1. Ha a lakást az aktuális eladási áron vagy magasabb áron vásárolta, akkor érdemesebb az első számítási képletet használni, mivel az adó összege negatív lesz, vagyis nem kell fizetnie semmit. Például a tulajdonos két éve vett egy lakást 2 millió rubelért, és most 1,8 millió rubelért adta el, akkor a képlet szerint 1,8 millió rubelért. - 2 millió rubel.=-0,2 millió rubel - Nincs adó a veszteség után.
2. Amikor a lakás gyakorlatilag el lett adva (öröklés, adományozás útján), akkor bölcsebb a második képletet figyelembe venni.
3. Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyve 229. cikkének (1) bekezdése szerint minden esetben adóbevallást kell benyújtani az eladó regisztrációs helyén a tárgyévet követő év április 30. előtt. eladás. A számított nem nulla adót július 15-ig kell megfizetni.

Lakás eladás meghatalmazott útján

Ha nincs elég idő a fáradságos munkáraa lakáseladás folyamata gyakran készít meghatalmazást. Például ez egy ésszerű megoldás abban az esetben, ha több tulajdonos birtokol egy ingatlant. A lakások értékesítése ebben az esetben a következőképpen történik: minden tulajdonos egy, kevésbé elfogl alt személy számára készíti el az ügylethez kapcsolódó összes ügyet. A meghatalmazás elkészítésének okától függetlenül van egy nagyon fontos pont: a baj elkerülése és a hajléktalanság elkerülése érdekében egyértelműen meg kell jelölni a megbízott jogkörét.

Nagyon komolyan és éberen kell megközelítenie az általános meghatalmazást. Lehetővé teszi a vagyonkezelő számára, hogy bármilyen ügyletet kössön ingatlannal, és saját belátása szerint rendelkezzen vele, például eladja és pénzt szerezzen magának. Az általános meghatalmazást a közjegyző csak a megbízó alapos ellenőrzése után állítja ki, annak megállapítására, hogy megértette-e egy ilyen fontos okirat aláírásának célját.

Vannak esetek, amikor a vevő szeretne biztosítást kötni, és megköveteli, hogy az adásvételi szerződésben szerepeljen az ügyletet megerősítő záradék a lakás tulajdonosától. Ekkor meghatalmazott útján csak a megbízó közjegyző által írt nyilatkozata után lehet lakást értékesíteni az eladási művelet érvényességéről.

Abban az esetben, ha a vagyonkezelői szolgáltatás igénybevételének igénye megszűnt, a meghatalmazás visszavonható még annak lejárta előtt is. A meghatalmazás visszavonására vonatkozó adatokat a jegyzői kamara információs adatbázisa rögzíti.

Eladó a lakás, ahol a gyermek él

Majdnem bentminden családnak vannak gyerekei. Ezért a szülők-eladók számára nagyon fontos a kérdés: "És ebben az esetben hogyan kell eladni egy lakást?" A gyermeket figyelembe kell venni, és semmi esetre sem sértheti az érdekeit, különben problémás lesz a lakásértékesítés. Ezt a hatóságok felügyelik. Kétféle adásvételi ügyleti eljárás létezik: a gyermek be van írva a lakásba, vagy tulajdonosa a lakás egy részének.

A sz. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 26., 28. cikke értelmében a kiskorúaknak és a kiskorúaknak csak törvényes képviselőik beleegyezésével van lehetőségük szigorúan meghatározott ügyletek végrehajtására, beleértve az ingatlanügyleteket is. A gyámhatóság engedélye nélkül is eladható olyan lakás, amelyben kiskorú be van írva, de nem tulajdonosa. Kivételt képeznek a szülői gondozástól megfosztott vagy gyámság alatt álló gyermekek. Ebben az esetben a gyámszolgálat külön engedélye szükséges. Mindenesetre a lakás eladása előtt új regisztrációs helyet kell találnia a gyermek számára, mivel a gyermekeket azonnal regisztrálni kell egy másik helyre, amikor elengedik őket egy lakóhelyről. Ugyanakkor az új lakások ugyanolyan vagy nagyobb területűek és hasonló életkörülmények között legyenek. Ha a kiskorú jogai semmilyen módon nem sérülnek, akkor nem lesz probléma a lakás eladásával.

Ha a gyermek a lakás egy részének tulajdonosa, akkor a gyámhatóság és a gyámhatóság megfelelő hozzájárulása szükséges. Erről előre, a lakáseladás előtt gondoskodni kell. Fel kell vennie a kapcsolatot a kiskorú gyermek nyilvántartásba vételének helyén működő gyámszervezettel, és meg kell tudniaegy adott eset sajátosságaitól függően lehet-e egyáltalán lakást eladni. Ha a tranzakciót törvény írja elő, akkor meg kell találnia, hogy mennyi idő alatt készül el az értékesítési engedély, és meg kell kezdeni a szükséges igazolások gyűjtését. Ezt követően az adásvételi okirat elkészítésekor a gyermek nélküli (14 év alatti) vagy vele (14 év feletti) eladó jelentkezik a gyám- és gyámhatósághoz, hogy kitöltse és aláírja a kérvényt.. A második gyámnak (házastársnak, még akkor is, ha a pár elvált) szintén jelen kell lennie, és beleegyezését kell adnia. Ezután a megbeszélt napon kész engedélyt kaphat.

Kivételes esetek:

• Ha más településre költözés miatt lakóhelyváltoztatást tervez, akkor az ügylet csak a gyámszervezet engedélyével lehetséges, és a lakásért befolyt összeget az önkormányzat bankszámlájára utalják. kiskorú. A szülőknek az eladástól számított 3 hónap áll rendelkezésére új lakás vásárlására és hasonló részesedés bejegyzésére a gyermek vagyonában. Ellenkező esetben a gyámhatóság fenntartja a jogot az adásvételi szerződés felmondására.
• Ha állandó lakhelyre költözik külföldre, be kell nyújtani a gyámszervezetnek az OVIR-től kapott egyes dokumentumok listáját.
• Ha új lakás épül, akkor a gyámhatósági hozzájárulás megszerzéséhez az építkezés utolsó szakaszában kell lennie. Egy kiskorút átmenetileg be kell jelentkezni valahova (barátokhoz, rokonokhoz). A gyámszervezethez történő engedélykéréshez megállapodást kell kötnifejlesztő cég, amely tükrözi a gyermek részesedését.

Lehetőségek privatizált lakás eladására

A privatizált lakások eladásának legegyszerűbb módja, ha teljes egészében egy vevőnek adjuk el, és a nyereséget elosztjuk az egyes lakások részesedése szerint. Az is előfordulhat, hogy valamelyik tulajdonos megvásárolja az összes többi részvényt más tulajdonosoktól. Itt minden egyszerű, és a tranzakciós séma szabványos. De gyakran előfordul, hogy az egyik tulajdonos nem hajlandó eladni. Hogyan adjunk el egy privatizált lakást ebben az esetben? Minden az ingatlan felosztásától függ.

Ha a lakást felvételek alapján részekre bontják, akkor először közjegyző által hitelesített adásvételi hirdetményt kell készíteni, melyben meg kell adni az eladásra szánt terület nagyságát és kívánt értékét, és ajánlott levélben el kell küldeni a többi tulajdonosnak. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a alapján előnyben vannak a többi vásárlóval szemben. Ha 30 napon belül más tulajdonos nem járult hozzá vagy nem hajlandó a vásárláshoz, akkor az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a alapján gyakorolhatja jogát, és eladhat egy részesedést egy közös lakásban bármely más személynek.

Ha egy lakást százalékosan osztanak fel, azt a többiek akarata nélkül nem lehet eladni, de a részesedésedért önként vagy kényszerből is kaphatsz pénzt a bírósághoz fordulva.

Ha kiskorú gyermek részesedik a privatizált lakásban, akkor a gyámhatóság engedélyével értékesítheti a lakást.

Adományozott lakás eladása

Az ajándékutalvánnyal rendelkező személy rendelkezhetingatlan saját belátása szerint. Ha a tulajdonos el akarja adni az adományozott lakást, amelyben ő az egyedüli tulajdonos, akkor az értékesítés az általános standard séma szerint történik. Miután pénzt kapott az ingatlanért, az eladónak adót kell fizetnie. Fentebb megbeszéltük, hogyan válasszuk ki a megfelelő és jövedelmező adóképletet.

Ha egy lakás részesedését ajándékba kapják, amelyet százalékos arányban vagy felvétellel osztanak el, az eladási séma hasonló a „Privatizált lakás eladási lehetőségei” részben tárgy althoz.

Lakás eladása jelzáloghitelben

A jelzálogjoggal kapcsolatos ügyleteket kísérő egyes akadályok ellenére lehetséges egy lakást jelzáloghitelben eladni. Ezt a műveletet többféleképpen is végrehajthatja:

1. Zárja le a kölcsönt idő előtt saját megtakarításával, vagy ha a vevő beleegyezik, a tőle kapott előleggel.
2. Eladhat egy lakást anélkül, hogy először vissza kell fizetnie a hiteltartozást. Ehhez kérelmet kell írnia a banknak, és meg kell várnia a jóváhagyást. Megtagadhatja, ha az eladásra a hitel korai lejáratára vonatkozó moratórium idején kerül sor. Ha a bank beleegyezik, de ragaszkodik a tranzakcióban való részvételéhez, akkor két bankcella nyílik meg benne: a vevő az elsőbe helyezi a hitel törlesztési összegét, a másodikba a fennmaradó különbözetet. A lakás tehermentesítését követően adásvételi ügylet kerül megkötésre. Ebben az esetben még ingatlanügynök nélküli lakás eladásakor is jutalékot kell fizetnie a banknak a széfek kinyitásáért és a tranzakció támogatásáért.
3. Ha a hitelező előzetes nélkül beleegyezik az eladásbahiteltartozás törlesztésére és vállalja, hogy nem vesz részt az ügyletben, előzetes adásvételi okirat megkötése szükséges. Ezután, miután kifizette a kölcsönt a vevőtől kapott pénzzel, a tulajdonos megkapja a tilalom feloldásához szükséges dokumentumokat, és bemegy a regisztrációs kamrába. Ezután az eladó a tranzakciót a közjegyzőnél fejezi be.
4. Hitellel eladhatsz egy lakást. A vevőnek be kell nyújtania a banknak minden szükséges, fizetőképességét igazoló dokumentumot, és már dönt a hitelfelvevő leváltásának lehetőségéről. Pozitív döntés esetén a tulajdonjog újrabejegyzése megtörténik, az ingatlan jelzálogjogban marad, és az eladó megkapja az eladott lakás költsége és a tartozás egyenlege közötti különbözetet a hitelező közreműködése nélkül.

Következtetés

Kiderült, hogy különböző lakások: privatizált, tulajdonosa gyerek, jelzálog, adományozott - ingatlanos segítsége nélkül is eladhatóak, az ügylet minden lépésének ismeretében az ár megállapításától a kézhezvételig. pénzmennyiség. Ha van elképzelése ennek a folyamatnak a veszélyeiről és bonyolultságáról, és sok erőfeszítést és időt fektet az üzletbe, eladhatja lakását egyedül.