Hogyan adjunk el egy lakást adó nélkül: törvényes módok az adófizetés elkerülésére

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

A lakóingatlan értékesítése összetett és hosszadalmas folyamat, melynek eredményeként az eladónak van bizonyos bevétele. Emiatt az eladási érték 13%-ának megfelelő adót kell fizetnie, de bizonyos esetekben az állampolgároknak joguk van mentességet kapni e díj megfizetése alól. Ehhez néhány egyszerű követelménynek meg kell felelnie. Ezért az embereknek meg kell érteniük, hogyan lehet adók nélkül eladni egy lakást. Az alkalmazott módszernek legálisnak kell lennie, mert ha az eladó meg akarja csalni az adóhivat alt azzal, hogy rossz összeget tüntet fel a szerződésben, akkor az adót a kataszteri, nem pedig a tárgy eladási értéke alapján számítják ki.

Az adóalap csökkentésének módjai

Gyakran gondolkodnak az emberek azon, hogy el lehet-e adni egy lakást adó nélkül. Az eljárás valóban lefolytatható negatív adókövetkezmények nélkül, de csak bizonyos feltételek teljesülése esetén. A személyi jövedelemadó alóli mentesség főbb módjai a következők:

• ha a lakást készpénzzel vagy jelzáloghitellel vásárolták,akkor csak 5 év múlva lehet adófizetés nélkül értékesíteni;
• ha a lakást térítésmentes ügylet alapján szerezték meg, akkor csak három évet kell várni;
• tárgyat lehet korábban eladni, és ha az eladási ár alacsonyabb, mint a vételár, akkor az állampolgárnak nincs bevétele, így nem kell személyi jövedelemadót kiszámítani és a költségvetésbe utalni;
• ha a lakhatási költség kevesebb, mint 1 millió rubel, például ha eladnak egy szobát egy hostelben, akkor 1 millió rubel adólevonást vehet igénybe, így csak negatív adóalapot kap;
• ha egy éven belül megtörténik az egyéb ingatlanok adásvétele, akkor az állampolgár igénybe veheti a levonások kölcsönös elszámolását.

Minden lehetőségnek megvannak a sajátosságai, így az otthon tulajdonosa dönti el, hogyan adja el a lakást adómentesen. Ne tárgyaljon a vevővel, hogy pontatlan adatokat írjon a szerződésbe, mert ez csak azt eredményezi, hogy a Szövetségi Adószolgálat szakemberei a lakás kataszteri értéke alapján számítják ki az adót.

A megvásárolt lakás tulajdonjogának időtartama

Az embereket leggyakrabban az a kérdés foglalkoztatja, hogy mennyiért lehet adó nélkül eladni egy lakást. Ha a házat saját költségén vásárolta, akkor legalább öt évet kell várnia. Ilyen változtatások az adótörvényben még 2016-ban történtek.

Még akkor is, ha a lakást anyasági tőkével, jelzálogkölcsönnel vagy munkáltatóval vásárolták, az adásvételi szerződésben szereplő vevőközvetlen adózó. Ezért ha nem akar személyi jövedelemadót fizetni az objektum eladása után, akkor öt évet kell várnia.

2016-ig mindössze három évet kellett várni, függetlenül attól, hogy az eladó hogyan fogadta az ingatlant. A 382. számú szövetségi törvény alapján azonban módosították az adótörvényt, amely megváltoztatta az ingatlanok tulajdonjogának idejét a jövedelemadó alóli mentesség megszerzése érdekében. Ezért az Art. 217.1 Adótörvény alapján tanulmányozhatja ennek a díjnak az ingatlanértékesítéskor történő kiszámításának szabályait.

A kapott lakás jellemzői

Lakást nem csak vásárolni, hanem különféle térítésmentes tranzakciók alapján át is lehet venni. Meddig lehet ebben az esetben adó nélkül eladni egy lakást? Ilyen feltételek mellett csak három évet kell várnia a tulajdonjog bejegyzésétől számítva. Ezek az ajánlatok a következők:

• a lakást mindazok privatizálták, akik akkoriban a lakásban voltak bejegyezve;
• a lakást elhunyt rokonoktól vagy barátoktól örökölték;
• az objektumot közeli hozzátartozók adományozták, köztük házastársak, szülők, gyermekek vagy testvérek;
• a lakás bérleti szerződés alapján került át egy személyre, de korábban egy életen át megtartotta ennek az ingatlannak a tulajdonosát.

A fenti helyzetekben mindössze három évet kell várnia, ezután már adófizetés nélkül értékesítheti az ingatlant. Más esetekben öt évet kell várnia. Az ilyen feltételek 2016 elejétől működtek.

Miért vannak időkorlátok?

Aki ingatlaneladást tervez, annak meg kell értenie, mikor lehetséges adómentesen eladni egy adományozott lakást. A várakozás szükségessége gazdasági árnyalatokkal függ össze, hiszen ilyen ideig az állampolgár nem juthat haszonhoz ingatlanvásárlásból és -eladásból.

A tisztviselők biztosak abban, hogy öt év múlva az ingatlanok inflációja és amortizációja jelentősen csökkenti az ingatlanok piaci értékét, tehát ha valaki kereskedelmi haszonra törekszik, akkor az minimális lesz.

Ha valakinek nem származik nyeresége a tranzakcióból, akkor vételáron eladhatja az ingatlant. Ebben az esetben az állampolgár a jövedelem hiánya miatt nem fizet személyi jövedelemadót. De be kell bizonyítania, hogy valóban nem termelt semmiféle hasznot.

Hogyan számítják ki a kifejezést?

Minden ingatlantulajdonosnak tudnia kell, hogyan adjon el egy lakást adó nélkül. Hány év múlva végezhető el ez a műtét? A kifejezés attól függ, hogy az adózó hogyan szerezte meg az ingatlant.

Ez az időtartam nem mindig a szerződés aláírásának pillanatától kezdődik, mivel néha figyelembe veszik a jog Rosreestrben történő bejegyzésének pillanatát. Ezért a futamidő kiszámítása a következő szabályok szerint történik:

• adásvételi szerződés megkötése esetén az időszak a szerződésben meghatározott időponttól kezdődik, ha a vásárlás másodlagos piacon történt, és a számlaigazolásban szereplő dátum is használható, ha a tárgy a fejlesztőtől vásárolták;
• ha valaki lakhatást kapörökléssel, akkor az örökség megnyílásának időpontja kerül figyelembevételre, ezért a tényleges ingatlanátvétel vagy az öröklési bizonyítvány kézhezvételének ideje nem számít;
• ha valaki eltűnt, az nem jogosítja fel az örökösöket a vagyona feletti rendelkezésre, de amikor a bíróság elismeri, hogy egy személyt halottnak tekintenek, akkor a bírósági határozat meghozatalától számítva három éves időszak kezdődik készült;
• ha adományt készítettek, akkor a visszaszámlálás az adományozási szerződésben meghatározott időponttól kezdődik;
• gyakran részletekben vásárolják meg az ingatlant, például egy állampolgár először egy szobát vásárolhat, majd a lakás többi részét, így a visszaszámlálás az első rész megvásárlásának pillanatától kezdődik.

Ha a lakástulajdonos tudja, mikor adhatja el adómentesen a lakást, könnyen meg tud majd kötni ingatlaneladási ügyletet anélkül, hogy félne attól, hogy nagy összeget kell átutalnia az állami költségvetésbe.

Tulajdonlevonás használata

Ha valaki tudja, mikor kell adó nélkül eladni egy lakást, de nem tud várni három évet, akkor más módokon is csökkentheti az adóterhet. Az egyik ilyen módszer az adólevonás bejelentése. Felajánlják minden polgárnak, aki eladja lakását.

Az Art. Az adótörvény 220. cikke értelmében az ilyen levonás összege 1 millió rubel. Ezzel az összeggel csökken az adóalap, amelyet a tárgy eladási ára jelent. Ha ügyletkötéskor szándékosan alábecsülik egy lakás árát, akkor a pontban feltüntetett kataszteri érték 70%-a. Rosreestre. Ez a feltétel azonban csak azokra a tárgyakra vonatkozik, amelyeket 2016 után vásároltak.

Ha egy olcsó tárgyat adnak el, egy egyszobás lakást vagy akár egy szobát, de az ár nem haladhatja meg az 1 millió rubelt. Ilyen feltételek mellett 2019-ben adómentesen lehet lakást értékesíteni, mivel az adóalapot negatív érték képviseli.

Ha az ingatlan ára meghaladja az 1 millió rubelt, akkor a levonás miatt az adó összege jelentősen csökken. Például egy állampolgár el akar adni egy rokona által adományozott lakást egy évvel az adományozás befejezése után. A lakás a város szélén található, így mindössze 1,2 millió rubelbe kerül. Az eladó nem kerülheti el a díj megfizetését, de igénybe veheti az adókedvezményt. Számára az adó összege: (1 200 000 - 1 000 000)13%=26 ezer rubel.

Ezért akár adómentesen vagy minimális befizetéssel is eladhatsz egy új építésű lakást, ha igénybe veszed a levonást. De ilyen feltételek mellett az adószolgálat szakemberei továbbra is értesítést küldenek az adózónak. Ezt nem lehet figyelmen kívül hagyni, ezért fel kell keresnie az FTS fiókját, hogy értesítse a szolgáltató alkalmazottait a levonás felhasználásáról. Ezenkívül az eladott ingatlanról egy 3 személyi jövedelemadó-bevallást és egyéb papírokat kell benyújtani ehhez a szervezethez.

Az adóteher csökkentésére szolgáló módszer hátránya, hogy évente csak egyszer használható. Ezért ha valaki egy éven belül több ingatlan eladását tervezi, akkor más módon kell csökkentenie az adót.

Vételár elszámolása

Hogyan adjunk el egy lakást adófizetés nélkül, ha a díjat más módon nem lehet csökkenteni? Egy másik módszer bemutatja a lakás vételárának elszámolásának lehetőségét. Ez a lehetőség csak abban az esetben alkalmas, ha a lakást korábban személyes források vagy jelzáloghitel terhére vásárolták. Adó nélküli adományozás után lakást ilyen módon eladni nem fog működni, mivel az állampolgár nem költötte saját pénzét ilyen beszerzésre.

Az adót kizárólag az ingatlaneladásból származó nyereség után kell fizetni. Ha valaki bizonyítani tudja, hogy az ügyletből nem kapott bevételt, akkor mentesül az adófizetés alól. Mikor adhatok el lakást adófizetés nélkül? Ha ezt a módszert használja, akkor a vásárlás után bármikor eladhatja az objektumot. Az adómentességi módszer alkalmazásának folyamata a következő paraméterekben különbözik:

• az állampolgár köteles megőrizni azokat az iratokat, amelyek alapján az ingatlant megszerezte;
• ha a lakást ugyanazon az áron adják el, mint ahogyan azt vásárolták, akkor nem kell adót fizetni;
• nem kell átutalni az állami költségvetésbe, ha egy lakást alacsonyabb áron adnak el;
• ha az eladási ár meghaladja a vételárat, akkor kizárólag a meglévő különbözetből 13% kerül kifizetésre;
• az adózónak rendelkeznie kell olyan hivatalos okmányokkal, amelyek információt tartalmaznak arról, hogy mennyiért vásárolta és adta el ingatlanát;
• ezt a módszert kényelmesnek tartják, ha egy személynek sürgősen ingatlant kell eladnia, ésaz ára is meghaladja az 1 millió rubelt;
• a levonással egyidejűleg a költségcsökkentési módszer alkalmazása megengedett, de csak különböző ingatlantárgyak esetében, például ha egy állampolgárnak egy éven belül több lakást kell eladnia.

A módszer egyik jellemzője, hogy a polgárnak be kell nyújtania a szövetségi adószolgálathoz a bevétel hiányát igazoló dokumentumokat. Ezenkívül 3 személyi jövedelemadó-bevallást kell készítenie.

Hálózat használata

Sokféleképpen lehet adó nélkül eladni egy új lakást. Ha egy személy közvetlenül egy ingatlan eladása után egy másik tárgy megvásárlását tervezi, akkor használhatja az adólevonások nettósítását, bár az adótörvény hivatalosan nem tartalmazza ennek a módszernek a fogalmát. Ez a módszer a következő:

• az eladó 1 millió rubel levonást vehet igénybe, a vevő pedig 2 millió rubel visszatérítésére számíthat;
• pontosan a 2 millió rubel ingatlanlevonás. nettósításra használható;
• a levonás fedezheti az ingatlaneladás után fizetendő adót.

Például egy állampolgár 2,5 millió rubelért adja el ingatlanát. Vannak olyan dokumentumok, amelyek megerősítik, hogy egy évvel ezelőtt 1,9 millió rubelért vett egy lakást. Az adó összege ebben az esetben: (2 500 000 - 1 900 000)13%=78 ezer rubel. Ugyanebben az évben egy állampolgár egy másik lakást szerez, amelynek költsége 2,3 millió rubel. Ki tudja használni a maximumota levonás nagysága, tehát 260 ezer rubelt kap vissza egy ilyen vásárlásért.

Ugyanakkor az állampolgár igénybe veheti a kölcsönös elszámolást, ezért 260 000 - 78 000=182 000 rubel. az államtól pluszban beszerezhető. Ilyen feltételek mellett az állampolgárnak nem kell díjat fizetnie. Az ingatlan adásvételét azonban hivatalos dokumentumokkal kell igazolni.

Ugyanígy adómentesen adhatsz el lakást öröklés után. De ebben az esetben az adóalapot növelik, és a levonás egy részét is fel kell áldoznia. A különböző ingatlanok eladásának és vételének folyamatát ugyanazon az adózási időszakon belül kell végrehajtani.

Szándékosan csökkenthetem az eladási árat?

Sokan, akik azon gondolkodnak, hogyan lehetne adómentesen eladni egy lakást, inkább az illegális módszert alkalmazzák. Abból áll, hogy az eladó megállapodik a vevővel a lakás költségének csökkentéséről egy formális szerződésben. Ebben az esetben az adókedvezmény alkalmazásakor az állampolgár szinte nullára csökkentheti az adóalapot.

Az adócsökkentésnek ezt a módját korábban jó néhány állampolgár alkalmazta. Ennek eredményeként módosították a jogszabályt, hogy megakadályozzák az adóalap jogellenes csökkentését. Ennek érdekében az adóellenőrök az eladási árat a lakás kataszteri értékének 70%-ával vetik össze. Az adót a legmagasabb érték alapján számítják ki. Ezért az emberek egyszerűen nem fogják tudni jelentősen csökkenteni az adóalapot. Ha egy személy azon gondolkodik, hogyan adjon el egy lakást privatizáció után anélküladót, kívánatos más módokat is alkalmazni az adóteher csökkentésére.

Az adóhatóság az év elején megállapított kataszteri árat veszi figyelembe, amikor pontosan az ügylet megtörtént. Ha különböző okok miatt nincs információ a kataszteri indexről, akkor az adóhatóságnak csak az adásvételi szerződésben feltüntetett árat kell figyelembe vennie. Ez a feltétel nem vonatkozik azokra az ingatlanokra, amelyeket 2016 előtt vásároltak.

Dokumentumok elkészítése

Bárkinek tudnia kell, hogyan kell megfelelően eladni egy lakást adó nélkül. Hány év után köthető meg az üzlet? Várhat 3 vagy 5 évet az üzletkötéssel adózási következmények nélkül. Ezenkívül más adócsökkentési módszereket is alkalmazhat. Bizonyos esetekben előfordulhat, hogy egyáltalán nem kell fizetni. Ugyanakkor az ügylet megkötése előtt ki kell választania egy konkrét módszert.

Ha valakinek három vagy öt évnél rövidebb ideje van ingatlantulajdona, akkor egy bizonyos dokumentumcsomagot kell elkészítenie a Szövetségi Adószolgálatnak. Ezek a papírok a következők:

• 3-személyi jövedelemadó-bevallás, amely egyszerűen kitölthető a Szövetségi Adószolgálat alkalmazottai által ingyenesen kínált speciális programok segítségével;
• dokumentáció, amely információkat tartalmaz arról, hogy ez az objektum pontosan hogyan került személy tulajdonába, és adásvételi szerződéssel, ajándékozási okirattal, öröklési okirattal vagy egy tárgy privatizációjáról szóló megállapodással képviselhető;
• kivonat az USRN-ből, amely megerősíti a jogok átruházásáta lakás tulajdonjoga egy másik személyre;
• ha lehetséges az adóalap csökkentése a vételi és eladási ár közötti különbség miatt, akkor további dokumentációt továbbítanak, amely információkat tartalmaz arról, hogy az adózó mennyi pénzt költött ennek a tárgynak a megvásárlására;
• ha az állampolgár egy adózási időszak alatt ingatlant adott el és vásárolt, ezért kölcsönös beszámítást kíván igénybe venni, akkor mindkét lakásra vonatkozóan elkészíti a dokumentumokat, valamint az ingatlanlevonási kérelmet is elkészíti.

Az összes dokumentumot a Szövetségi Adószolgálat osztályához továbbítják, amely az állampolgár regisztrációs helyén található.

Nyilatkozati szabályok

Ha egy személy a törvényben meghatározott időszak lejárta előtt lakást ad el, akkor az adófizetési kötelezettségtől függetlenül nyilatkozatot kell benyújtania a Szövetségi Adószolgálathoz. Elkészítheti saját maga vagy megbízott szakemberek segítségével. Ez a dokumentum a következő információkat tartalmazza:

• ingatlan eladásának dátuma;
• a lakástulajdon időtartama;
• információ a kért 1 millió rubel levonásról;
• információ az objektum vételáráról, ha a lakást eredetileg készpénzért vagy jelzáloghitellel vásárolták;
• az objektum eladásának dátuma;
• adó számítása és a díj pontos összege, ha ennek ellenére fizetése szükségessé válik;
• információ az ingatlan többi tulajdonostársáról, ha az adózó csak a lakásrész tulajdonosa volt.

A számítás automatikusan elvégezhető speciális használatávala Szövetségi Adószolgálat alkalmazottai által ingyenesen kínált programok. Ezen feltételek mellett az adózónak csak az eladott lakással, az igényelt levonással és egyéb, az adóalap csökkentését lehetővé tévő tényezőkkel kapcsolatos alapvető információkat kell megadnia ebbe a programba. Ha valaki érti, hogyan kell eladni egy adományozott lakást adó nélkül, akkor még egy évvel a tárgy kézhezvétele után sem kell díjat fizetni.

Felelősség az adó elmulasztásáért és a bevallás hiányáért

Bárki, bizonyos feltételek mellett, adó nélkül eladhat lakást. Az ingatlan formájú öröklésnek legalább három éve birtokában kell lennie ahhoz, hogy az illeték alól mentesüljön. Ha valaki házat vesz, akkor 5 évet kell várnia. Ha a díjfizetés alóli mentesülés más módjait alkalmazza, akkor nyilatkozatot kell benyújtania a Szövetségi Adószolgálathoz. Ezenkívül szükség lehet egy kis összeg átutalására a költségvetésbe adó formájában.

Ha valaki nem tartja be a törvényi előírásokat, akkor felelősséget kell viselnie a jogsértésekért. Amennyiben a díj befizetése a megállapított határidőn belül nem történik meg, úgy a Kbt. 122. §-a alapján a befizetés összegének 20%-ának megfelelő bírságot kell fizetnie. Még ha valaki különböző okokból nem is tud arról, hogy illetéket köteles fizetni, ez nem ad mentességet a felelősség alól. Ha önként megtagadja az adó- és bírságfizetést, akkor az átvételt követően a végrehajtókat bevonják a pénzeszközök végrehajtásába.vonatkozó bírósági határozat.

Mikor esedékes az adó?

Szinte mindenki adó nélkül szeretne eladni egy lakást. Az az időszak, ameddig ingatlannal kell rendelkeznie, attól függ, hogy a polgár hogyan fogadta ezt a tárgyat. De ha valakinek sürgősen el kell adnia lakását, akkor más módokat is használhat az adóalap csökkentésére. Nem mindig lehet ezekre a módokra hagyatkozni a díjfizetés alóli felmentéskor, így esetenként az adózóknak mégis át kell utalniuk egy kis összeget a költségvetésbe.

A cikk alapján 220. §-a szerint ezt az eljárást a beszámolási évet követő év április végéig kell befejezni. Ha a befizetés túl jelentős, akkor az állampolgár részletfizetési kérelemmel fordulhat a Szövetségi Adószolgálathoz. Ugyanakkor fontos bizonyítani, hogy egy állampolgár anyagi helyzete olyan rossz, hogy nem tud megbirkózni ekkora adóteherrel.

Mikor adják át a dokumentumokat?

Ha az ingatlan tulajdonjogának időtartama nem haladja meg a három évet, akkor még olyan helyzetben is, amikor nem kell adót fizetnie, az állampolgárnak bizonyos dokumentumokat át kell adnia a Szövetségi Adószolgálatnak. Tartalmazza a 3-NDFL nyilatkozatot is, amely megerősíti, hogy az adófizető valóban nem utalhat át semmilyen összeget az állami költségvetésbe.

Nyilatkozatot egyéb papírokkal együtt a beszámolást követő év július 15-ig kell benyújtani.

A nyugdíjasok fizetnek adót?

Bármely eladó elgondolkodik, hogyanadó nélkül eladni egy lakást. Az illetéket bárkinek meg kell fizetnie, ha a tulajdonjog időtartamára vonatkozó jogszabályi előírások nem teljesülnek. Nem számít az eladó életkora és anyagi helyzete. Ezért még a nem cselekvőképes állampolgárok nyugdíjasok is kötelesek személyi jövedelemadót fizetni, ha ingatlaneladásból bevételhez jutnak.

Nyugdíjasokra kedvezményes díjak vagy egyéb kedvezmények nem vonatkoznak. Figyelembe kell venniük az összes adóalany számára biztosított határidőket. Ha különböző okok miatt nincs idejük átutalni a szükséges összeget a költségvetésbe, akkor bírságot kell fizetniük, vagy bírósági végrehajtókkal kell szembenézniük.

Még ha az eladó kiskorú is, a szülőnek vagy gyámnak továbbra is adót kell fizetnie az eladó után. Ugyanez a szabály vonatkozik a fogyatékkal élőkre is, akik csak állami segélyben részesülnek. Ezért ingatlaneladáskor az embereknek tisztában kell lenniük döntésük adózási vonzataival.

Következtetés

Mindenki adó nélkül szeretne eladni egy lakást. A lakóingatlan formájában történő öröklés három év birtoklás után illetékfizetés nélkül értékesíthető. Ez a feltétel minden térítésmentes tranzakció alapján kapott objektumra vonatkozik. A megvásárolt lakást csak öt év elteltével lehet adókövetkezmény nélkül értékesíteni.

Más módon is kaphat adómentességet vagy csökkentheti adóalapját. De használatukkor minden esetben adóbevallást és egyéb dokumentumokat kell benyújtania a Szövetségi Adószolgálatnak. Ha az adózó különböző okok miatt nem nyújt be dokumentumokat az adóhozszolgáltatást, vagy nem utalja át a szükséges összeget adó formájában, akkor az emu-nak szembe kell néznie döntésének negatív következményeivel.