Lakóház közös tulajdona – mi az? Társasház közös tulajdonának karbantartása, javítása

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

A társasházak jelentős területtel rendelkeznek a közös tulajdonhoz kapcsolódóan. Mi a konkrét felhasználása? Hogyan hozzák meg az állampolgárok a közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos döntéseket?

Mi a közös tulajdon egy házban?

Az Orosz Föderációban elfogadott jogi aktusokkal összhangban a lakóházak közös tulajdona az ingatlanban található lakások tulajdonosainak megosztott erőforrása. Ennek az infrastruktúrának a fő elemei széles skálán képviselhetők. Általában ezek olyan helyiségek, amelyek nem tartalmaznak apartmanokat, valamint:

- a ház több helyiségének kiszolgálására használt objektumok;

- leszállások;

- liftek;

- folyosók;

- loftok;

- műszaki padlók és pincék;

- különféle mérnöki kommunikáció;

- tetők;

- olyan szerkezetek, amelyek védő, csapágy funkciót látnak el;

- különböző típusú berendezések találhatókház az apartmanokon kívül;

- a telek, ahol a ház található, a ráültetett növények, a rajta található tereprendezési elemek

A jogviszonyokra vonatkozó főbb szabályozások ezen a területen a Lakáskódex, valamint a 2006. augusztus 13-i 491. számú kormányrendelet. Általános esetben a Lakástörvénykönyv rendelkezéseire kell hivatkozni Orosz Föderáció. Az érintett létesítmények karbantartásával kapcsolatban a már jelzett kormányrendeletet kell elolvasni. A bérházak közös tulajdonát a használat és a karbantartás tekintetében számos árnyalat jellemzi.

Tanulmányozzuk őket.

A közös otthoni erőforrások használatának sajátosságai

Az adott helyiségek tulajdonosai az Orosz Föderáció szövetségi jogszabályainak megfelelően használják azokat. A ház közös tulajdonának méretének megváltoztatása csak az infrastruktúra összes tulajdonosának beleegyezésével lehetséges. Ezenkívül lehetőség van az érintett helyiségek más személyek tulajdonába történő átadására. A lényeg az, hogy az ilyen jogviszonyok végrehajtásakor betartsák a kritériumot - a társasházban lévő helyiségek tulajdonosainak közös tulajdonát csak akkor lehet használatba átruházni, ha ez az eljárás nem sérti a polgárok és szervezetek jogait és érdekeit.

Azok a telkek, amelyeken lakóépületek találhatók, korlátozott használatra átadhatók más személyeknek. Ha a közös háztartási erőforrások felhasználását szabályozó jogszabályok elfogadása előtt ezeket az oldalakat valaki már használta, akkor azokhoz nem lehet hozzáférni.tilos lehet. Az objektum új terhelése a lakások tulajdonosai és a területet használó közötti megállapodás alapján kerül megállapításra. A jelen jogviszonyok keretében esetlegesen felmerülő vitás kérdéseket bírósági úton rendezik.

A közös házobjektumok karbantartásának jellemzői

Most vizsgáljuk meg, hogyan történik a társasházak közös tulajdonának karbantartása.

Az Orosz Föderáció lakásjogára vonatkozó törvényeknek megfelelően a lakástulajdonosok közösen viselik a kérdéses probléma megoldásának költségeit. E költségek egy adott tulajdonosra jutó hányadát a személy közös tulajdonában lévő részesedés alapján határozzák meg. Ha a lakás tulajdonosa nem is lakik benne, akkor is fizetnie kell a társasházban lévő közös ingatlan fenntartási díjat. Ha valaki például azért nem használ liftet, mert az 1. emeleten lakik, akkor fizetnie kell a lakóépület infrastruktúrájának megfelelő eleméért.

A házban lévő közös erőforrások fenntartását alkotó tevékenységek konkrét listája az adott lakóépület jellemzőitől és az elhelyezkedésének éghajlati viszonyaitól függ. Általános szabály, hogy ezek a következők:

- az ingatlanok időszakos ellenőrzése, amelyet a lakástulajdonosok és más felelős személyek végeznek az érintett objektumok szerkezeti hiányosságainak azonosítása érdekében;

- az áramellátó rendszerek működőképességének biztosítása;

- takarítás és csatornázáshelyiségek feldolgozása, föld, amelyen a ház található;

- a ház különböző helyiségeit használó cégek munkájából származó szemét- és hulladékkezelés;

- az Orosz Föderáció jogszabályai által előírt tűzvédelmi intézkedések alkalmazása;

- a ház melletti földterületre ültetett növények gondozása;

- az adott területen található tereprendezési elemek karbantartása;

- létesítmények aktuális javítási munkáinak elvégzése, adott szezonban történő üzembe helyezésük előkészítése;

- a lakóépületek energiahatékonyságának javítását célzó intézkedések végrehajtása.

Megjegyzendő, hogy a társasház közös tulajdonának karbantartását és javítását képező tevékenységek listája nem tartalmazza:

- a lakók tulajdonában lévő lakások ajtóinak működőképességének biztosítása - külső és belső, ablakok;

- erkélyek szigetelése;

- üvegcsere;

- a közös tulajdon szerkezetébe nem tartozó telkek karbantartása, beleértve a növények telepítését is.

Ezeket a feladatokat a lakástulajdonosok oldják meg.

A közös vagyonhasználat keretében végzett fő tevékenységek közé tartozik a javítás. Ez lehet áram és tőke. Tanulmányozzuk a jellemzőit.

Közös létesítmények javítása

A javítás a tulajdonosi gyűlés határozata alapján történik. A jelenlegit úgy tervezték, hogy megakadályozza a kopást, valamint fenntartsa a kérdéses tárgyak működőképességét. Közös ingatlan nagyjavítása benbérházban magában foglalja a lakossági infrastruktúra egyes elemeinek cseréjét vagy rekonstrukcióját. Akkor is előállítják, ha a megfelelő létesítmények lejárnak.

A társasház közös tulajdonának jelenlegi (valamint jelentősebb) javítását az alapkezelő társaságok is elvégezhetik, ha ezt a kötelezettséget a tulajdonosok határozata megállapítja. E jogviszonyokban való részvétel a lakástulajdonosok kizárólagos hatásköre. A lakók meghatározzák az otthoni közös erőforrások javításának terjedelmét és ütemezését is.

Ne feledje, hogy az alapkezelő társaságoknak el kell végezniük a létesítmények működőképességének fenntartásához szükséges aktuális és sürgős munkákat, még akkor is, ha a tulajdonosokkal kötött megállapodás nem tartalmazza a vonatkozó munkák konkrét listáját. E tevékenységek finanszírozására a lakástulajdonosok a társasházak közös tulajdonának felújítására alapítanak alapot. Vegye figyelembe a sajátosságait.

A lakástulajdonosok általános pénzalapjának felhasználása

A kérdéses alap egy speciális számlán van elhelyezve. Olyan pénzintézetben nyílik meg, amely illetékes ügyletek lebonyolítására. A külön számlán elhelyezett, a lakástulajdonosokat megillető pénzeszközök tehát az erőforrások nagyjavítására szolgálnak.

A megfelelő kialakításaAz alapot a bérlők hozzájárulásai, valamint az ezen összegekre felhalmozott kötbérek terhére hajtják végre a törvényben előírt módon. Egyes esetekben arra is lehetőség van, hogy a bank kamatot számítson fel a szóban forgó számlán történő pénzeszközök elhelyezéséért. A nagyjavítási alapot a lakástulajdonosok között a befizetésük arányában osztják fel.

Ezen alapok tulajdonjoga egy adott lakás tulajdonosát illeti. Ha valaki elad egy lakást, akkor annak vevője is tulajdonossá válik a nagyjavítási alapban. Érdemes megjegyezni, hogy a külön számlán lévő pénzeszközök tulajdonosai nem jogosultak más célra felhasználni, kivéve a házban lévő közös források felújítását.

Most pedig tanulmányozzuk, hogyan zajlanak le azok a rendezvények, amelyek keretében a tulajdonosok meghatározzák a társasházi közös tulajdon fenntartásának szabályait. Lakástulajdonosok közgyűlési üléseiről beszélünk.

Lakástulajdonosok közgyűlése: a rendezvény jellemzői

A lakóhelyiségek tulajdonosainak közgyűlése az Orosz Föderáció lakásjogára vonatkozó törvényeknek megfelelően a ház fő irányító szerve. Valójában ez is egy találkozó, és ezért eseménynek is tekinthető. A tulajdonosi gyűlésnek napirendje van, és a szavazással meghozott döntésekről listát kell összeállítani.

A társasház közös tulajdonát képezik azok a tárgyak, amelyek a lakástulajdonosok gyűlésének eredménye szerint:

- rekonstruált;

- kiegészítvemelléképületek különféle célokra;

- javítva – a nagyjavítási alap használatakor is.

A lakástulajdonosok közgyűlésén a következő döntések születhetnek:

- a nagyjavítási alap kialakításáról;

- a nagyjavítási hozzájárulás összegéről - a minimális szinthez viszonyítva;

- azon állampolgár választásáról, aki külön számlát nyit az adott alapban, és ezen a számlán műveleteket hajt végre;

- a lakástulajdonosok és a szolgáltatók közötti elszámolásokkal kapcsolatos pénzügyi tranzakciókat a közös forrás fenntartása érdekében lebonyolító bank kiválasztásáról;

- a HOA-tól, az Egyesült Királyságtól vagy más illetékes szervezettől származó kölcsön megszerzéséről a ház nagyobb javításaihoz;

- az ilyen pénzügyi tranzakciókra vonatkozó garanciák kiadásáról;

- a házzal szomszédos telek használatának eljárásáról;

- a ház közös erőforrásaiba tartozó tárgyak harmadik felek általi használatáról - például reklámcélra;

- a tárgyhasználati szerződések aláírásában részt vevő személyek felhatalmazásáról;

- a lakástulajdonosok interakciója keretében információs rendszerek bevezetéséről, valamint az ilyen technológiai megoldások igénybevételére jogosultak meghatározásáról;

- a Büntető Törvénykönyv, a HOA vagy más illetékes szervezet részvételével tartott ülések létrehozásával kapcsolatos költségek finanszírozásának eljárásáról;

- az otthoni vezérlési mechanizmusok kiválasztásáról;

- a folyamatos javítás szükségességérőlingatlan.

Nézzük meg, hogyan lehet a kérdéses találkozókat lebonyolítani.

A lakástulajdonosok értekezletének formái és eljárása

A kérdéses tevékenység megtartható:

- személyes szavazás formájában - amikor a tulajdonosok személyesen jelennek meg, megbeszélik a kérdéseket és döntéseket hoznak azokról;

- a lakosok távollétében történő szavazása révén - az Orosz Föderáció szabályozási jogszabályai által előírt módon;

- vegyes forma.

Az Orosz Föderáció szabályozási jogi aktusai szintén meghatározták a szóban forgó esemény megtartásának eljárását. A törvény mindenekelőtt meghatározza, hogy milyen gyakorisággal kell ülést tartani annak megállapítására, hogy a ház tulajdonosai hogyan használják a társasház közös tulajdonát. Ez egy nagyon jelentős kritérium az érintett létesítmények kezelésének hatékonysága szempontjából.

Tehát a szóban forgó üléseket évente egyszer kell megtartani, hacsak a lakástulajdonosok által megállapított helyi szabályozás másként nem rendelkezik. A fő tulajdonosi értekezleten kívül soron kívüli rendezvények is tarthatók a házgazdálkodás különböző szempontjainak megbeszéléséhez. A lakástulajdonosok közül bármelyik állampolgár kezdeményezheti.

A tulajdonosi közgyűlés határozatképesnek minősül. Az Orosz Föderáció lakhatási törvényeivel összhangban az összes szavazat 50%-ának kell lennie. Határozatképtelenség esetén újabb közgyűlést kell tartani.

Ha a lakástulajdonosok közül bármelyik úgy döntött, hogy vitára bocsátjaarra a kérdésre, hogy például hogyan kell soron kívüli esetben elvégezni a társasház közös tulajdonának folyó javítását, akkor kezdeményezéséről 10 nappal az ülés előtt tájékoztatnia kell a többi lakót. A személynek írásban kell információt küldenie a szomszédoknak az eseményről, vagy speciális standokon üzeneteket kell küldenie a lakástulajdonosok találkozójáról. Ennek a dokumentumnak tartalmaznia kell:

- tájékoztatás a rendkívüli tulajdonosgyűlés kezdeményezőjéről;

- adatok a találkozó formájáról;

-az esemény dátuma, helye és ideje;

- a tulajdonosi gyűlés napirendjén szereplő főbb kérdések;

- a lakástulajdonosok, az ülésen megfontolandó információkkal rendelkező vizsgálati eljárása.

Azok a lakástulajdonosok, akik az üléseken legalább 10%-os szavazattal rendelkeznek, a Btk.-hoz vagy a HOA-hoz fordulhatnak közgyűlés tartására irányuló kérelemmel. Ezt a fellebbezést írásban kell benyújtani, és napirendi pontokat kell tartalmaznia. A vonatkozó irat kézhezvételétől számított 45 napon belül, de legkésőbb a közgyűlés előtt 10 nappal a Btk. vagy a HOA köteles tájékoztatni a lakosokat az érintett eseményről.

Az ilyen kezdeményezések a társasházak közös tulajdonának javítására jellemző árnyalatok megvitatásával is összefüggésbe hozhatók, vagy például a tőkejavítási alap felhasználásával. Az érintett ülés kezdeményezője lehet maga az alapkezelő társaság vagy a tulajdonosi társaság. Ugyanakkor a napirenden szerepelhetolyan kérdések lehetnek, amelyek általában a lakástulajdonosok gyűlésének hatáskörébe tartoznak.

Most nézzük meg, hogyan születnek a lakástulajdonosok döntései.

A döntéshozatal jellemzői a lakástulajdonosok értekezletén

Mint fentebb jeleztük, a házban a közös erőforrások fenntartásával kapcsolatos tevékenységek végrehajtása a lakástulajdonosok közgyűlésén történt szavazás eredménye alapján történik. A megfelelő döntéseket a tulajdonosok általában többségi szavazással hozzák meg, de esetenként a lakók kétharmadának támogatása is szükséges egy-egy kérdésben.

A lakástulajdonosok gyűlésén történő szavazás jellemzői

Hasznos lesz áttanulmányozni, hogyan zajlik a szavazás a napirenden szereplő kérdésekről az adott üléseken. Például az olyan eljárások tekintetében, mint a társasházak közös tulajdonának felújítása vagy a megfelelő célokra felhasználandó pénzeszközök kiadása. A lakástulajdonosok közgyűlésén szavazni személyesen vagy meghatalmazás alapján eljáró képviselő útján lehet. Minden tulajdonosnak annyi szavazata van, amennyivel arányos a ház közös erőforrásaiban való részesedése. A szavazásban részt vevő személyekre vonatkozó információkat a lakástulajdonosok üléséről készült jegyzőkönyv rögzíti.

A lakástulajdonosok értekezlete keretében lezajlott szavazás eredményét külön jegyzőkönyvek rögzítik, amelyek hivatalos dokumentumok. Összeállításuk és alkalmazásukaz abban fogl alt rendelkezéseknek jogi következményei lehetnek.

Tulajdonosgyűlés eredményének megfogalmazása

A vonatkozó jegyzőkönyvek másolatát az arra feljogosított állampolgárnak kell benyújtania a Büntető Törvénykönyvhöz, a HOA-hoz vagy más illetékes szervezethez a lakástulajdonosok találkozóját követő 10 napon belül. A Büntető Törvénykönyvnek, a HOA-nak vagy más struktúrának viszont meg kell küldenie a jegyzőkönyvet a szabályozó hatóságoknak a megjelölt dokumentum kézhezvételétől számított 5 napon belül. Amennyiben ezek a kormányhivatalok 3 egymást követő hónapon keresztül 2 vagy több megfelelő típusú forrást kapnak, úgy az állampolgárok házgazdálkodással kapcsolatos tevékenységének előre nem látott ellenőrzését kell kezdeményezniük. Például, ha a lakók aktívan megvitatják, hogy a társasház közös tulajdonának fenntartását szolgáló szolgáltatások milyen intézkedéseket képezzenek a megfelelő létesítmények karbantartására, akkor az illetékes állami hatóságok ellenőrizhetik, mennyire jogszerűek az állampolgárok intézkedései az ilyen kérdések megoldása során..

A lakástulajdonosok üléséről készült jegyzőkönyv ne tartalmazzon határozatot olyan kérdésekben, amelyeket a rendezvény kezdeményezői nem vettek fel a napirendre. A lakástulajdonosok értekezletének eredményéről a bérlőket a vonatkozó dokumentum elkészítését követő 10 napon belül tájékoztatják. Általános szabály, hogy speciális állványokra helyezve. A lakástulajdonosok ülésének eredményét rögzítő jegyzőkönyvet a lakók által meghatározott helyen vezetik. Normaforrás a tulajdonosi gyűlés jegyzőkönyve, amely szabályozza a társasház közös tulajdonának hasznosítását,minden lakó számára kötelező, feltéve, hogy az ülés napirendjén szereplő kérdések az illetékes épületgazdálkodási szerv hatáskörébe tartoztak.

A lakástulajdonosok gyűlése után hozott határozatok ellen a lakástulajdonosok bíróságon fellebbezhetnek. Például, ha az egyik polgár nem volt elégedett azzal, ahogyan az ő részvétele nélkül határozták meg a társasház közös tulajdonának javítására fordított pénzeszközök elköltésének eljárását, vagy ha ellene szavazott, és jogait sértettnek tekinti. A bírósághoz fordulhat egy személy a lakástulajdonosok közgyűlési határozatának megismerésétől számított 6 hónapon belül.

Így egy bérházban a tulajdonosok közös tulajdonát az egyes bérlők érdekeinek figyelembevételével kell használni. Joga van ezeket személyesen kifejezni - a lakástulajdonosok gyűlésén vagy a bíróságon.