Jelzálog Németországban: ingatlanválasztás, jelzáloghitel felvételének feltételei, szükséges dokumentumok, bankkal kötött szerződés, jelzálog kamata, elbírálási feltételek és törle

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

Sokan gondolkodnak külföldi lakásvásárláson. Valaki azt gondolhatja, hogy ez irreális, mert külföldön túl magasak a lakások és házak árai a mi mércünk szerint. Ez egy téveszme! Vegyünk például egy jelzáloghitelt Németországban. Ennek az országnak a kamata az egyik legalacsonyabb Európában.

Mivel a téma érdekes, érdemes alaposabban átgondolni, valamint alaposan áttanulmányozni a lakáshitel igénylés menetét.

Az ingatlanpiacról

Mielőtt a németországi jelzáloghitelekről beszélnénk, meg kell jegyezni, hogy ebben az országban a lakások iránti kereslet meghaladja a kínálatot. Az elkészült ingatlanokban nagyon nehéz új épületeket találni. De nagyon sok ajánlat van lakásvásárlásra olyan épületekben, amelyek csak most kezdődnek építeni.

Mi a helyzet az árakkal? Van magas és alacsony is. Egy dolgot lehet mondaniPontosan: keletről nyugat felé emelkednek az árak. A legdrágább ház Bajorország fővárosában - Münchenben. Ott 1 m2 4000 eurótól kezdődik. Sokkal olcsóbb Berlinben – 2500 euró.

Mindenesetre, még ha egyszobás lakást vagy garzont szeretne az ember, szolid összegre, körülbelül 150-200 ezer euróra lesz szükség. Szerencsére a német bankok jelzáloghitelt kínálnak saját állampolgáraik és más országok lakosai számára is. Felveheti a vásárlás teljes összegét és több részletet is, ha befejezetlen lakás vásárlását tervezi.

És most a legfontosabb. Mennyi a jelzáloghitel kamata Németországban? A németeknél ez 0,8 és 2% között mozog. A külföldiek esetében pedig 3 és 5% között változik.

Bérbe adható lakás vásárlása

Sokan éppen erre a célra vesznek fel jelzálogkölcsönt. Megértheti miért. Miután Münchenben vagy Berlinben vásárolt egy lakást, egy személy körülbelül 4% évi hozamra számíthat. A bérelt lakások Wuppertalban 8%-ot, Gelsenkirchenben közel 10%-ot hoznak. Magas hozam érhető el Dortmundban, Duisburgban, Essenben.

Érdemes példát mondani. Tegyük fel, hogy valaki 8 lakásos házat vett Dortmundban, 620 000 USD-t adva érte. Egy lakás körülbelül 6500 eurót hoz neki évente. És mindez együtt - körülbelül 52 000 USD. Így a jövedelmezőség 8% lesz. Vagyis a jelzáloghitel nem csak megtérül, hanem nyereséget is termel.

A feltételek jellemzői

Ha jelzáloghitelre szeretne lakást venni Németországban, jobb, ha olyan lehetőségeket keres, amelyek több mint 100 000 euróba kerülnek. A jelenlegi árfolyamon ez kevéstöbb mint 8 000 000 rubel. Ezért a pénzért nem egy dobozt kap az ember, hanem egy tágas lakást dekorációval.

Miért jobb a drága opciókat nézni? Mert a bankok szívesebben fogadják az ilyen külföldi ügyfeleket.

Ha a feltételekről beszélünk, akkor ezeknek minden egyes személy számára egyedi jellemzői vannak. A szerződés összeállításakor számos tényezőt figyelembe veszünk, többek között:

• Előleg összege.
• Szolvencia.
• Hiteltörténet.
• Az ingatlan elhelyezkedése és állapota.

Az első jelzálogkölcsönt nehezebb megszerezni, mint a másodikat vagy a harmadikat, amelyet nem mindenki tervez felvenni. Debütáló lakáshitel igénylésekor előfordulhat, hogy az ingatlan összértékének 40-50%-át kell letétbe helyeznie.

Ez egy plusz és egy mínusz is. Egyrészt kevesebb lesz az adósság, így gyorsabban tudnak majd törleszteni. De másrészt nem mindenki tud megtakarítani és egyszerre 4-5 millió rubelt odaadni.

De sok bank beleegyezik abba, hogy növeli az összeget, miközben csökkenti a kamatlábat. Mellesleg, ha később egy állampolgár úgy dönt, hogy második jelzálogkölcsönt bocsát ki, akkor az elsővel kapcsolatos problémák hiányában nem kell hozzájárulást fizetnie. Vagy nem több, mint a lakhatási költség 20%-a.

Ügyfélkövetelmények

Ha jelzáloghitelt tervez felvenni Németországban, tudnia kell, mi szükséges ehhez. Az ügyfelek kötelesek:

• Német banknál legalább 2 éve nyitott számlával kell rendelkeznie. Fontos, hogy ne legyen üres. Rajtaaz alapokat rendszeresen be kell érkezni.
• 21 és 65 év közöttinek kell lennie.
• Németországi jövedelemigazolással kell rendelkeznie. Az alkalmazottaknak kivonatot kell bemutatniuk az elmúlt 6 hónapról, a vállalkozóknak pedig 2 évről. De ez nem csak a munkáról szól. A bérbeadó tevékenysége bevételi forrás is.
• Bizonyítania kell kölcsönök vagy tartásdíj meglétét vagy hiányát. A német törvények szerint egy személy havi jövedelmének 35%-ánál többet nem költhet jelzáloghitel törlesztésére.

Szükséges dokumentumok

A németországi jelzáloghitel igényléséhez egy dokumentumcsomaggal kell eljönnie a bankba, amely a következőket tartalmazza:

• Eredeti útlevél és másolat.
• Kérdőív személyes adatokkal.
• Külföldi útlevél és annak másolata.
• Jövedelemigazolás: magánszemélynek - személyi jövedelemadó igazolás. Vállalkozónak - cégének beszámolója.
• Az ügyfél által megvásárolni kívánt ingatlanhoz tartozó dokumentumok: az objektum leírása, fényképei, lakáskivonat és ingatlan-nyilvántartási kivonat (legfeljebb 6 héttel ezelőtt kell elkészíteni).
• A lakásértékelés eredményei.
• Ha az ingatlant bérbe adják, bérleti szerződésre van szükség.
• Az előleghez szükséges összeg rendelkezésre állásának igazolása.

Minden dokumentumot fordítson le németre, és hitelesítse közjegyzővel.

Mi az a felmérés?

Valójában ez az űrlap analógja, amelyet általában kitöltenekorosz bankok. A kérelmező személyes adatokra vonatkozó kérdőíve egy olyan dokumentum, amely rövid információkat tartalmaz egy hitelfelvételt tervező személyről.

Információt kell tartalmaznia a tulajdonáról, a havi bevételekről és kiadásokról, beleértve az egyéb hiteleket, bérleti díjat, tartásdíjat, rezsit és biztosítást. Minél kevesebb pénzügyi problémája van az ügyfélnek, annál tisztább a hiteltörténete, annál nagyobb a valószínűsége annak, hogy Németországban jelzáloghitel-felvételt kap.

Az árakról és a fizetésekről

Mostanában a német bankok fix kamattal adnak hitelt. Ez kényelmes, hiszen a kölcsön futamidejének végéig változatlan marad - az árfolyam semmilyen módon nem befolyásolja.

Németországban járadékos havi törlesztőrészlettel fizetik ki jelzáloghitelüket: 30 naponként az ügyfélnek ugyanannyit kell befizetnie a számlára. Tartalmazza mind a németországi jelzálogkamatokat, mind a fő kölcsön összegét.

Azt mondják, reális egyénileg egyeztetni a hitel előtörlesztésének lehetőségéről. De ez nem túl kényelmes a bank számára, ezért az árfolyam magasabb lesz.

Ha pedig nem biztosították a végtörlesztés lehetőségét, akkor az illetőnek bírságot is kell fizetnie. Azonnal gondolkodnia kell, és olyan kölcsönt kell felvennie, amely lehetővé teszi a tőketartozás gyorsított törlesztését. Kényelmes megoldás: 1 év alatt a hitel körülbelül 10%-át tudod visszafizetni.

Példa

Tehát, tegyük fel, hogy egy személy úgy dönt, hogy jelzáloghitelt vesz fel Németországban, és vásárol egy 39 m2-es stúdiót München központjában2 európai stílusú felújítással. Az ára 290 000 euró. Ez körülbelül 23 000 000rubel.

A kezdeti befizetés 9 200 000 rubel lesz. Természetesen egy embernek 13 800 000 hitelre lesz szüksége, ami 171 735 euró. A német bank biztosít ilyen összeget, mert a minimumuk 50 000 USD. e.

A jelzálog Németországban 5 és 40 év közötti időtartamra adható ki. De általában mindenki 10-et vesz fel. Tegyük fel, hogy egy ügyfél számára 4%-os kamatot állapítanak meg. Íme, mi történik ebben az esetben rubelben:

• Havi részlet: 46 016.
• Kamat összege egy évre: 552 000.
• Minden kifizetés a hitelidőszak lejárta után: 19 322 000.
• Túlfizetés mind a 10 évre: 5 520 000.

Fontos megjegyezni, hogy amíg egy személy a németországi jelzáloghitel-kamattal ki nem fizeti adósságait, addig a lakás a bank tulajdona lesz.

Kiadások

A létezésükre is emlékezni kell. Ha a németországi jelzáloghitel-kamatokról beszélünk, beszélni kell a költségekről. Számos többletköltség merül fel lakásvásárláskor, többek között:

• Ingatlanadó. Az ár az ingatlan elhelyezkedésétől függően változik. Általában 3,5% és 6% között mozog.
• A lakás új tulajdonoshoz történő bejegyzésének szolgáltatásának kifizetése. Ez a tranzakció teljes összegének 0,5-1%-a.
• Jegyzői díjak (1,5-3%).
• Közvetítők jutaléka (3-6%). Brókerek és ingatlanosok nélkül nem kötnek tranzakciókat Németországban. Főleg külföldiekkel. Ráadásul ők végzik a fő munkát, és sokkal könnyebbé teszik az ügyfél életét.
• Az új tulajdonos kataszterbe vételének szolgáltatásának fizetése (0,5%).
• Jutalék az oroszok és más külföldiek számára Németországban felvett jelzáloghitelért (1%).
• A fedezetként letétbe helyezendő ingatlan értékbecslésének befizetése (körülbelül 1500 USD).
• Ingatlan audit (0,5-1,5%).
• Igazolások, kivonatok kiállítása, bankszámlavezetés (évente 150 USD-ig).

Összesen, ha valaki 100 000 cu.-ért tervez házat venni. Vagyis további 10-15 ezer euróval kell rendelkeznie további kiadásokra. Lehet, hogy a költségek kevesebbnek bizonyulnak, de jobb, ha biztonságosan játszol.

Hol kezdje?

Sok szó esett fent a németországi jelzáloghitelekre vonatkozó követelményekről, feltételekről és a kamatokról. Az első lépésről is beszélnünk kell.

Ne korlátozza magát két vagy három bankra. A jövőbeni megtakarítások érdekében erősen ajánlott 10-15 szervezet felkeresése. Minél több banki szolgáltatást kínál egy személynek, hogy tanulmányokat végezzen, annál nagyobb a valószínűsége, hogy megtalálja a legjövedelmezőbb lehetőséget.

Ezen túlmenően, amikor más intézmények képviselőivel kommunikál, az ügyfél fenntartással élhet, hogy az előző helyen alacsonyabb árat ajánlottak neki. Sok bank, nem akarva elveszíteni potenciális hitelfelvevőjét, kezd érdeklődni a további bónuszok iránt.

Azt is tudnia kell, hogy a legalacsonyabb árat kínáljuk, ha a lakás megfelel a következő követelményeknek:

• A garancia 100 év.
• Jó ökológiájú, logisztikájú helyen található, közel a központhoz.
• Elvihetőkiadó.

Hogyan keressünk ingatlant? Erre vannak ingatlancégek, speciális online források, valamint brókerek és magánhirdetések.

Hogyan nyithatunk fiókot?

Már már feljegyezték, hogy ingatlanokért csak bankon keresztül lehet fizetni. És itt tisztázni kell egy árnyalatot. A helyzet az, hogy az orosz "Sberbankon" keresztül ez is megtehető! Ezért van készpénz nélküli fizetés.

De akkor is számlát kell nyitnia egy német bankban. Természetesen ehhez személyesen kell jelen lenni. Az úgynevezett "postai legitimáció" csak német állampolgárok számára elérhető.

A dokumentumokból szüksége lesz az útlevelek (polgári és külföldi) eredeti példányára és másolatára, kitöltött űrlapokra és regisztrációra. Egyes bankok referencia-ajánlás bemutatását kérik. Németországban inkább csak tiszta tőkével foglalkoznak.

A számla nyitása euróban történik, ezt követően kerül sor a szerződés aláírására. A pénz még aznap befizethető.

Szerződés megkötése

Ezt az árnyalatot is érdemes figyelembe venni, amikor arról beszélünk, hogy milyen jelzáloghitelről beszélünk Németországban. Amikor az ügyfél és a bank minden feltételben megállapodnak, akkor eljön a megállapodás megkötésének pillanata, amely a jövőbeni hitelnyújtás alapja.

A jogalap ebben az esetben a német Polgári Törvénykönyv, valamint a jelzálogbankokról szóló törvény (601-610., illetve 14-16., 19. bekezdés).

A szerződés a következő információkat tartalmazza:

• Kölcsön összege: összeg + kamat + költségek.
• Jelzálogfeltételek.
• Információ a szükséges befizetésekről (nagyságuk, a hitel törlesztésének kezdő időpontja, kamatszámítás stb.).
• Az adósság törlesztésének módjai.
• Információk a hitelfelvevőről.
• A szerződés felmondásának feltételei.

Általában nincs semmi bonyolult. Igen, a jelzáloghitel megszerzése Németországban egy kicsit bonyolultabb és időigényesebb folyamat, de ez érthető, mert egy külföldi ingatlant vásárol. De egyébként minden ugyanaz, mint Oroszországban.

A bank és a lakhatás hozzáértésével akár sokat is spórolhatsz. Végül is Németország a legalacsonyabb jelzáloghitel-kamatot nyújtó TOP-3 európai országban van. És ez a 3-5% nagyon kicsi az Oroszországban kínált 10-12%-hoz képest.

Időzítés

Meddig tart egy jelzáloghitel felvétele Németországban? Általában 1 hónapig tart, de néha tovább.

Az első szakaszban a dokumentumok előkészítése zajlik, és ez körülbelül két hetet vesz igénybe. Ezzel párhuzamosan ajánlott megismerkedni az ajánlati piaccal. Ezután - keresse fel a bankokat, jelentkezzen. 2-4 napig vagy tovább tart.

Mennyi idő alatt születik meg a lakáshitel-határozat? Legfeljebb négy héttel a banktisztviselővel folytatott interjú után. Amikor egy személy megkapja a jóváhagyást, már csak a legelőnyösebb ajánlatot kell választania, számlát kell nyitnia és be kell fizetnie. Ezt követően ingatlant vásárolhat.