Ingatlanfejlesztés és szerepe a gazdaságfejlesztésben. A fejlesztés fogalma, fajtái, elvei és alapjai

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

Az ingatlanfejlesztés egy többlépcsős folyamat, amely a mai környezetben kockázatos, hosszadalmas és összetett lehet. Számos akadály állhat az ingatlanfejlesztés útjában. Egy ilyen folyamat évekbe telhet, amíg a projekt a kezdeti tervezési szakasztól a befejezésig eljut. Az ingatlanfejlesztési projektek rendkívül jövedelmező befektetési lehetőségek is lehetnek.

Koncepció

Az elmúlt években egy új fogalom jelent meg a közgazdasági terminológiában - az ingatlanfejlesztési tevékenység. Ennek az iparágnak a fejlesztése olyan vállalkozói tevékenységekre vonatkozik, amelyek a meglévő épületek, építmények vagy földterületek megváltoztatásával járnak, ami piaci értékük növekedéséhez vezet.

A fejlesztés olyan vállalkozási forma, amely többszintes épületek, kiskereskedelmi, irodai, ipari és raktárhelyiségek építése során meglévő ingatlan vagy telek létrehozásával, rekonstrukciójával vagy megváltoztatásával kapcsolatos.áremelésükből származó bevétel.

Koncepció

Az építőipar fejlődésének javításának nehézségei a tudományos és alkalmazott kutatások bővüléséhez vezettek az ingatlankezelés új formáinak, módszereinek és rendszereinek kidolgozása és megvalósítása terén, az ingatlangazdálkodás versenyképességének és termelékenységének növelése érdekében. tevékenységeiket.

Az egyik ilyen forma a fejlesztés. Az ingatlanfejlesztés fejlesztése az Orosz Föderációban egy viszonylag új típusú vállalkozás, amely a piacgazdasági trendek eredményeként jelent meg az ingatlanügyletek, a befektetések és az építőipar kapcsolódó üzleti területeiről.

Az orosz közgazdaságtudomány adatai szerint Mazura I. I., Shapiro V. D., akik az ingatlankezelés és -fejlesztés területén végeztek kutatómunkát, a fejlesztés a szakmai tevékenység (üzlet) speciális folyamata és típusa. összefügg az ingatlan minőségi átalakításával annak értékének növelése érdekében.

A fejlesztés az a folyamat, amellyel minőségi változás érhető el az ingatlanpiacon.

Végül a fejlődés fő jelei a sajátos minőségi mutatók, azaz az ingatlantárgy alapvető átalakulása és drágulása, valamint a termelékenység és a beruházás megtérülése.

Másrészt a fejlesztés irányítási rendszerként is működik az ingatlanok létrehozásának és fejlesztésének folyamatában, melynek eredményeként annak fizikai, pénzügyi és jogispecifikációk.

Az ingatlantárgy fejlesztés során történő cseréje úgy történik, hogy annak ára többszörösére emelkedik.

Ennek eredményeként a fejlődés fizikai folyamatai a tárgy új fogyasztói tulajdonságainak megjelenését biztosítják, amelyek megfelelnek a társadalom változó igényeinek. Ezek a változások drámaiak lehetnek, és kívülről nem nagyon láthatóak. Ezek azonban mindig a fejlődés szükséges jelei, szükséges feltétele az ingatlanhasználat pénzügyi hatásának növelésének.

A tulajdonságok idővel változnak a fejlesztés során, hogy megfeleljenek a társadalom igényeinek.

A pénzügyi fejlesztési folyamatok a végrehajtott fizikai változtatások következtében az ingatlanok drágulása formájában valósulnak meg. Az áremelést ugyanakkor nem fizikai változtatások, hanem csak olyanok biztosítják, amelyek megfelelnek a piac és a vásárlók igényeinek.

Minél több ez az egyezés, annál magasabb a létrehozott objektum értéke, és annál nagyobb a fejlesztési hatékonyság.

A fejlesztési termelékenység javulni fog, ha megfelel az ügyfelek igényeinek.

A cég felépítése szerint lehet egy diverzifikált befektetési és építőipari konszern, vagy komplex kidolgozott rendszerű holdingtársaság, amely több szervezetből áll, amelyek mindegyike egy bizonyos hierarchiában foglalja el a helyét, és megvan a maga sajátossága. gól.

Ki kell hangsúlyozni, hogy nem minden szervezet vesz résztegy beruházási és építési projekt létrehozásának és megvalósításának folyamata egy fejlesztő cég struktúrájának (rendszerének) részét képezik.

Lehetnek önkormányzati és magáncégek, amelyek részt vesznek a projekt bizonyos fázisaiban. De minél inkább bekerülnek ebbe a befektetési és építési holdingba, és egy fejlesztő cég általános irányítása alá tartoznak, annál termelékenyebben fog működni ez a cég. Ugyanakkor ezek a cégek bizonyos irányítási, szervezési, motivációs, ellenőrzési stb. funkciókat is ellátnak.

A fejlesztés a helyreállítási, mérnöki, építőipari és egyéb munkákhoz kapcsolódó új típusú üzleti tevékenység. Ezen munkák elvégzése után az ingatlanban minőségi változás következik be, és az ingatlan értéke nő.

Különbségek az orosz és a külföldi fejlesztés között

A fő különbség az, hogy a nyugati fejlesztés egy ingatlanobjektum létrehozásának szükségességének sémáján alapul, ami marketingkutatáson alapult. Államunkban beruházási projektet dolgoznak ki a projekt számára rendelkezésre álló konkrét földrészletre.

Az oroszországi ingatlanfejlesztés azt jelenti, hogy cégeink még nem tudják felvenni a versenyt a külföldiekkel, de ez a doktrína egyre népszerűbb a fejlődő várostervezési rendszer és a modern társadalom európaiasodásának köszönhetően. A fejlesztők szerepe egyre kézzelfoghatóbbá válik. Tudják megszervezni az alapokatváltoztatások. Az átalakítások különböző módon történnek. A fejlesztők üzletemberek és széles profilú szakemberek: a jog, a pénz és az építőipar területén. Oroszországban kevés van belőlük, és szolgáltatásaik ára meglehetősen magas.

Fejlesztési feladatok

Az ingatlanfejlesztés és -kezelés központi célja az ingatlanból származó bevétel maximalizálása. Ennek a bevételnek a forrása az a hozzáadott érték, amely a projekt megvalósítása során keletkezett, mint az objektum költsége és a projekt költsége közötti különbözet.

Itt a fejlesztő tevékenységének az elkészült objektum értékének maximalizálására és a költségek minimalizálására kell irányulnia.

A professzionális ingatlanfejlesztés fő céljai:

1. A projekt jóváhagyási folyamatának hatékony megszervezése a kormányzati szervekkel.
2. Hatékony munkaszervezés a vállalkozókkal, valamint megbízható vállalkozók bevonása az árak és a projektidő minimalizálásával szerződéses ajánlattétel révén. A fejlesztési projektek építési része (megvalósítása) irányításának javításának egyik fő eszköze az építési technológiai ismeretekkel rendelkező, professzionális projektmenedzserek bevonása.
3. Az alapok projektfinanszírozásának hatékony megszervezése - egy gazdaságilag életképes és jól bevált mechanizmus kialakítása a pénzügyi források elosztására, amely magában foglalja a különböző finanszírozási források kombinációját és a köztük lévő arány változását az előrehaladás soránprojekt.

A fejlesztési projektek forrásai: saját tőke, közvetlen finanszírozás, kölcsönzött források (beleértve a bankhiteleket, alapokat).

E források mindegyikének megvannak a maga előnyei és hátrányai. Ennek eredményeként a fejlesztő saját tőkéje általában a projektre elkülönített teljes finanszírozás legkisebb részét teszi ki.

A projekt fő finanszírozási forrása az építési szakaszban a kölcsönzött források és a közvetlen finanszírozási forrásokból származó források, míg az utóbbiak aránya a projekt végén növekszik. A fejlesztőnek képesnek kell lennie arra, hogy ezeket a forrásokat a projekt előrehaladtával kombinálja, elkerülve, hogy a projekt szükségtelenül függjön a hitelekből származó források elosztásától, és minimalizálja a bevont források díját.

4. Egy objektum értékesítésének (lízingjének) hatékony megszervezése, mely speciális brókercégek bevonásával jön létre. Az értékesítési csapatok kapacitásának növelése az értékesítés megszervezésének különböző módjai révén a következőket foglalja magában: az interneten keresztüli munka, a közösségi hálózatok használata, a terepen történő értékesítés.

Elvek

Az ingatlanfejlesztés egyik fő alapelve egy erős tanácsadói csapat létrehozása, akik a projekt különböző szakaszaiban dolgoznak – a marketing munkától az építkezések üzemeltetésének megvalósításáig. Az ilyen szakemberek bevonása nem olcsó, de a tapasztalatok szerint nyereséges.

BeA projekt fejlesztésének minden lépésében ki kell emelni azokat a főbb pontokat, amelyek sikeres megvalósításával az egész projekt sikeres eredményére számíthat. A piackutatásnak a következő kérdésekre kell választ adnia:

• melyik piaci szektorban vannak most betöltetlen rések, és maradnak-e a jövőben is;
• mi a lehetségesebb árszint a beépített terület értékesítésénél;
• mi a projekt jövedelmezőségi előrejelzése;
• milyen szintű a verseny egy adott szektorban;
• valószínű kockázatok és azok csökkentésének módjai.

Az ingatlanpiac kutatása lehetővé teszi, hogy megtalálja a meglévő kereslet és kínálat egyensúlyát a különböző szektorokban, és ezáltal azonosítsa azokat a kitöltetlen réseket, amelyekben bizonyos területek hiányoznak.

Az eladási ár és az építési ár tanulmányozása lehetővé teszi, hogy megtalálja azokat az ágazatokat, amelyekben a fejlesztési projekt hatékonysága maximális lesz.

A tanulmányban nagy figyelmet kell fordítani ezen jellemzők előrejelzésére, mivel a piac helyzete folyamatosan változik. A tanulmánynak tartalmaznia kell a versenytársak munkájának tanulmányozását is, azonosítva azok erősségeit és gyengeségeit.

Megtekintések

A fejlesztés két fő típusát szokás megkülönböztetni: a díjas fejlesztést és a spekulatív fejlesztést.

A díjazású fejlesztés az építőipari vállalkozás egy olyan fajtája, amelyben a fejlesztő cég nem birtokolja az épülő objektumot, csak tiszta fejlesztést végez beruházási funkciók nélkül. Ez a fajta fejlesztés aza legkisebb kockázat.

A hagyományos fejlesztés a modern orosz építőipari piacon magában foglalja a fejlesztői alapok nélkülözhetetlen részvételét a beruházási és építési szempontokban.

Az építőipari cég beruházási projektekben betöltött szerepének aránya 100-35-40 százalék között mozog.

A spekulatív fejlesztés nehezebb, mint az első lehetőség. A fejlesztő kereskedelmi ingatlanokat épít, a projekt alapítójaként lép fel. A nagy fejlesztési projektek pénzügyi konstrukciója a fejlesztő saját forrásainak és vonzott befektetéseinek komplex kombinációja: bankhitelek és leendő bérlők befizetései.

A spekulatív fejlesztés során elért magas profithoz a projekt sikertelensége esetén magas kockázat társul. A spekulatív fejlesztés az ingatlanpiacon a befektetési folyamat résztvevői közötti kapcsolatok legnehezebb formája, mivel az ingatlan, az építési folyamat, a tervezés és a rendkívül nehéz banki műveletek egy projektben keverednek.

Ki a fejlesztő?

A fejlesztő egy olyan vállalat, amely objektumot hoz létre és kezeli ezt a folyamatot. A fejlesztő által végzett munkák összessége egy komplex beruházási projekt az ingatlanok területén. A projekt megvalósítása során a fejlesztő (más néven fejlesztő) törekszik a kockázatok minimalizálására és a jövedelmezőség növelésére. Előfordulhat, hogy bizonyos esetekben csak előadóművészként lép fel, és munkájáért fix díjat kap a megrendelőtől. Ha a fejlesztőa projekt kezdeményezőjeként lép fel, akkor kénytelen vállalni minden kockázatot.

A fejlesztő ingatlanszakértő, aki új ingatlanok létrehozására vagy meglévő ingatlanok felújítására, azok sikeres marketingjére és értékesítésére specializálódott. Ezek az alkalmazottak gyakran partnerekkel dolgoznak együtt a kockázat és a munkaterhelés megosztása érdekében, és dolgozhatnak olyan nagy cégeknél, amelyek nagy léptékű ingatlanfejlesztéssel foglalkoznak, vagy egy változatos portfólió egyik befektetési eszközeként használják az ingatlanfejlesztést.

Az emberek különböző nézőpontokból közelíthetik meg a fejlesztői karriert. A fejlesztők rendelkezhetnek ingatlanfejlesztési végzettséggel, vagy ingatlanügynökként, vállalkozóként vagy építészként dolgoznak.

Ingatlanfejlesztőként dolgozni nagyon nehéz feladat. A fejlesztőknek képesnek kell lenniük a jövőbeli forgatókönyvek széles skálájának értékelésére, és annak megállapítására, hogy azok működőképesek és elfogadhatók-e. Megpillanthat egy üres telket, és megláthatja a benne rejlő lehetőségeket, vagy bejárhat egy romos épületet, és elkészítheti a tervet a felújításra és a jövőbeni sikeres eladásra.

A fejlesztők általában nagy léptékben dolgoznak, részt vesznek több ezer ingatlanon átívelő egységek felépítésében.

Az ingatlanszektorban szerzett tapasztalat kritikus fontosságú, mivel a fejlesztőnek jól ismernie kell a piacot, hogy megértse, sikeres lesz-e a projekt vagy sem. A fejlesztőknek a helyi önkormányzatokkal való kapcsolatra is szükségük van, hogy segítsenek nekik megfelelniprojektek az irodában dolgozóktól, akik útmutatást tudnak adni a projekt előremozdításához, egészen az önkormányzat tervezőiig, akik továbbviszik ezeket a projekteket.

Egy jó fejlesztő egy nagyobb csapat tagja is. A fejlesztőnek együtt kell működnie építészekkel, vállalkozókkal, tájépítőkkel, politikusokkal, ingatlanügynökökkel és sok más szakemberrel, hogy a projektet az elejétől a végéig irányítsák. A fejlesztőknek jó csapatokat kell kiválasztaniuk, hatékonyan meg kell szervezniük és kezelniük kell őket, hogy megfeleljenek a projekt és a csapattagok igényeinek, miközben megőrzik az ellenőrzést az általános fejlesztés felett.

Sok fejlesztő egy adott szakterületet választ, például csúcskategóriás lakóingatlanokat, kereskedelmi ingatlanokat, középkategóriás ingatlanokat, alacsony jövedelmű lakhatást és így tovább.

A fejlesztők kiterjeszthetik projektjeik földrajzi határait is. Például egy fejlesztés, amely a New York-i csúcskategóriás lakáspiachoz kötődik, nem feltétlenül lesz olyan sikeres Minneapolisban.

Projekt szakaszai

A lakóingatlan-fejlesztési projekt három szakaszra osztható:

1. Korai szakasz: A kezdeti szakaszban a projekt a szakértelemre, a kutatásra és az engedélyekre összpontosít. Általában ez az időtartam legkonzisztensebb része. A befektetés ebben a szakaszban a legnagyobb és legváltozatosabb kockázatokat hordozza magában, mivel sok ismeretlen tényező van. Ebben a fázisban néhány fő lépés a következő eljárásokat tartalmazza:

• környezeti felmérés;
• vizsgák;
• piacelemzés és megvalósíthatósági tanulmány;
• föld megszerzése vagy földvásárlási jog biztosítása;
• helyszíni tervek, fejlesztési tervek és kiviteli tervek;
• építésfinanszírozás szervezése;
• infrastruktúra fejlesztések.

2. Középső szakasz (építési szakasz): magában foglalja az épületek építését és fejlesztését. Mivel a projekt előtti munka már befejeződött, a projekt kockázatai ebben a szakaszban jelentősen csökkentek, de nem szűnnek meg teljesen. Ebben a fázisban néhány fő lépés a következőket tartalmazza:

• építési finanszírozás előteremtése;
• projektmarketing;
• előlízing;
• ingatlankezelő szervezet (kivéve, ha az előfejlesztés során történt).

3. Az utolsó szakasz (üzemelés): az épület életciklusának első szakasza. Bár az elő- és kivitelezéssel járó kockázatok erre a pontra kiküszöbölhetők, a bérlők állapota továbbra is veszélyben van. Néhány tevékenység a végső fázisban a következő eljárásokat tartalmazza:

• keressen vevőt, ha még nem tette meg;
• állandó marketing és lízing;
• határozza meg a megtartási stratégiát;
• az ingatlangazdálkodás megerősítése;
• stabilizáció elérése.

És ha kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozunk?

Annak érdekében, hogy a beruházás meghozzaa várható profitot, akkor aggódnia kell a megfelelő elhelyezése és promóciója a piacon. Jelenleg Oroszországban a feladatot nehezíti, hogy ezen a piacon rendkívül erős a verseny. Emiatt a kereskedelmi ingatlanfejlesztés aktuálisabb, mint valaha.

A kereskedelmi ingatlanfejlesztés számos előnnyel jár a finanszírozó számára. A főbbek:

• az üzlethelyiségek árának fokozatos emelkedése, ami lehetővé teszi számukra, hogy hamarosan magasabb áron értékesítsenek helyeket;
• lehetőség passzív bérbeadási bevételre;
• biztonságos befektetés a legkisebb kockázattal.

Mindenesetre magának az objektumnak van némi értéke, mert szükség szerint, bármikor forráshoz juthat a megvalósításából.

A fejlesztés alkalmazása a kereskedelemben

A lakossági ingatlanfejlesztés fejlődését figyelembe véve kiemelhetjük azokat a főbb feladatokat, amelyek ebben az esetben a befektető előtt állnak.

Ezek a következők:

• Marketing-piackutatás a versenytársak azonosítása és a legjobb lehetőségek megtalálása érdekében, hogy vásárlókat vonzzon a bevásárló- és szórakoztató komplexumba;
• keresse meg az optimális helyet egy bevásárlóközpont vagy üzleti központ elhelyezéséhez, figyelembe véve az emberáramlást;
• az üzlethelyiség elhelyezésére javasolt terv kialakítása (övezetekre bontás).

A bevásárlóközpontok esetében a bérleti díj nem csak a helyiség területétől, hanem annak elhelyezkedésétől is függ - azoktól a pontoktól, amelyek közelebb vannak a bejárathoz, vagy olyan helyeken, ahol hatalmas tömegek vannak. akarattöbbe kerül.

Időről időre szükség lehet további befektetések vonzására az építőiparba.

Raktári ingatlan

A raktári ingatlanok ma az orosz fejlesztési piac egyik legvonzóbb szegmense. A piac még messze van a telítettségtől. A minőségi tárgyak kínálata elenyésző. A kereslet jelentős. A befektetés megtérülése körülbelül 15-17%, a megtérülési idő pedig 4-5 éven belül van. A raktári ingatlanok fejlesztésében a projektek megvalósítását nagy és közepes fejlesztők egyaránt végzik.

Következtetés

A fejlesztés tehát az ingatlanpiac gazdasági, szervezeti, jogi és fizikai kapcsolatrendszere. Egy projekt megvalósítása ezen a területen lehetőséget ad az innovációk alkalmazására és a befektetésük alapján jövedelmezőség elérésére.