Lakás vásárlása illegális átépítéssel: kockázatok, lehetséges problémák, megoldások és ingatlanközvetítői tanácsok

2025 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2025-01-24 13:17

A hatályos jogszabályok szerint minden, a lakások elrendezésével kapcsolatos munkának jóvá kell hagynia az illetékes szabályozó hatóságokat. A gyakorlat azonban azt mutatja, hogy egyes felelőtlen polgárok figyelmen kívül hagyják ezt, aminek következtében a másodlagos lakást vásárló embereknek bizonyos problémáik vannak. Kívül? a normatív aktusokat folyamatosan kiegészítik, változtatják, ezért ami korábban helyes volt, az egy adott időpontban meg is szűnhet. Ennek fényében felmerül egy egészen logikus kérdés: mekkora a kockázata egy illegális átépítéssel rendelkező lakás vásárlásának? Próbáljuk meg ezt részletesebben megérteni, és megtudni, milyen kockázatokkal kell szembenéznie az ingatlanvásárlóknak, valamint hogyan biztosíthatja magát, és elkerülheti a sok problémát.

Általános információ

Mielőtt elmondanámArról, hogy mi fenyeget egy illegális átépítésű lakásvásárlással, nézzük meg az alapfeltételeket és a szabályozási keretet. A lakóépületek projektjének módosításának folyamatát az Orosz Föderáció Lakáskódexe szabályozza. Leírja az összes feltételt, az engedélyek kiadásának menetét, megadja az átépítések besorolását, és meghatározza az esetleges jogsértések büntetését is.

Fontos megérteni, hogy a lakás konfigurációjának megváltoztatásával kapcsolatos minden munkához nem szükséges engedély. Bizonyos esetekben elegendő csak értesíteni a BTI-t a tervezett javításról, hogy a kormányzati szervezet munkatársai dokumentálják a jövőbeni változásokat. Ide tartoznak a következők:

• vízvezeték-berendezések átadása;
• ajtónyílás felszerelése csapágyfalba;
• erkélyek felújítása, üvegezése;
• előszoba építése, amely javítja a lakóhelyiségek hőszigetelési jellemzőit;
• belső válaszfalak építése;
• transzfer ajtók.

Az illegális átépítésű lakás vásárlása a fenti esetek egyikében sem fenyeget semmit, mivel nem mondanak ellent a Lakáskódex normáinak, és nem igényelnek engedélyt.

Fő szabályozási követelmények

Nézzük meg őket közelebbről. Ha a tervei között szerepel egy lakásvásárlás, az illegális átépítés sok problémát okozhat, pl.ha a későbbiekben szeretné átvenni az okmányokat vagy továbbértékesíteni a lakóteret. Ezért tudnia kell, hogy mely esetekben tilos bármilyen változtatást végrehajtani a lakóhelyiségek konfigurációjában. Ide tartoznak a következők:

• ha az átépítés következtében a lakáskörülmények romlanak, vagy megnehezíti a kommunikációhoz való hozzáférést;
• a hely nem biztonságos vagy lakhatatlanná válik;
• abban az esetben, ha a munka a polgári védelmi szolgálatok vagy a rendkívüli helyzetek minisztériumának tevékenységére fenntartott házrészeket érinti;
• befolyásolja a teherhordó szerkezetek szilárdságát és tartósságát;
• egy épület összeomlásának veszélyét keltheti, vagy megzavarhatja a szomszédos épületek normál működését;
• romlott szellőzőberendezés;
• növeli a tartószerkezetek terhelését.

Az illegális átépítéssel rendelkező lakás vásárlása ebben az esetben nem kívánatos, mert tele van negatív következményekkel. Az alábbiakban további részleteket talál arról, hogy milyen következményekkel kell szembenéznie.

A lakossági átalakítások típusai

Mit kell tehát tudni erről? Ha mérlegelte az illegális átépítésű lakás vásárlásának minden kockázatát, és beleegyezik egy ilyen kockázatos lépés megtételébe, akkor részletes elképzeléssel kell rendelkeznie arról, hogy mi lehet az. A jelenlegi jogszabály a lakótér-rekonstrukciót két típusra osztja:

• egyszerű;
• nehéz.

A köztük lévő különbségaz, hogy az első esetben csak egy vázlatot kell a szabályozó hatóságok rendelkezésére bocsátani, a második esetben pedig egy projektet kell kidolgozni. Ha ajtók áthelyezését vagy vízvezeték-berendezések áthelyezését tervezi, akkor elegendő egy vázlat benyújtása a KTF-hez jóváhagyásra. Ezenkívül minden változtatás szükséges a lakás tervében.

A komplex átalakítás problémásabb és időigényesebb, mivel több kormányzati szervezetnél is ki kell dolgoznia és jóvá kell hagynia egy projektet. Az egész folyamat körülbelül hat hónapig tart, és átlagosan 60 000 rubelt kell fizetnie. Az engedélyezési dokumentáció kézhezvétele után a lakás tulajdonosának értesítenie kell a BTI-t, amely műszaki vizsgálatot végez és okiratot állít ki.

Ha megkerüli ezt az eljárást, akkor bizonyos következmények adódhatnak lakásvásárláskor. A jogosulatlan átépítést, ha az illetékes szabályozó hatóságok észlelik, a vonatkozó törvény bünteti.

Mi történik, ha nem jóváhagyott átkonfigurálással vásárol ingatlant?

Sok embert érdekel az a kérdés, hogy mi fenyegeti az illegális átépítést lakásvásárláskor. És ez nem meglepő, mert a másodlagos piac tele van különféle jogsértésekkel rendelkező lakáseladási ajánlatokkal. Ebben az esetben a teljes felelősség nem az eladót, hanem a vevőt terheli. Ezért egy lakás kiválasztásakor nagyon óvatosnak kell lennie a műszaki útlevél és egyéb dokumentáció tanulmányozása során. Hiszen haa tranzakció lebonyolítása után az esetleges jogsértéseket a szabályozó hatóságok a jövőben észlelik, majd bírságot kell fizetni.

Hitel lakásvásárlás

Mit kell tehát tudni erről? A jelzáloghitelre felvett lakás vásárlásakor a törvénytelen átépítés csak akkor lehetséges, ha nincs eltérés a műszaki dokumentáció és az ingatlan tényleges terve között. Ebben az esetben minden nem olyan ijesztő, mivel minden felelősség teljes mértékben azt a személyt terheli, aki az adás-vételi tranzakció időpontjában a ház törvényes tulajdonosaként jár el. Ezért, ha nincs elég pénze ahhoz, hogy készpénzes lakást vásároljon, és kölcsönt szeretne felvenni, először konzultáljon szakemberrel, aki ellenőrizheti az összes dokumentációt, hogy megfelel-e az alapvető jogi előírásoknak.

Milyen kockázatokat vegyek figyelembe?

Ennek a szempontnak különös jelentőséget kell tulajdonítani. Mint korábban említettük, a lakásvásárlás során az illegális átépítés következményei pénzbüntetést jelentenek. Mérete sok tényezőtől függ, és bizonyos esetekben eléri a nagyon tisztességes mennyiséget. Általában megúszhatja a bírság megfizetését, ha a ház konfigurációjának megváltoztatása nem járt következményekkel, vagyis nem károsította a szomszédos helyiségeket vagy épületeket, valamint azok tulajdonosait. Ellenkező esetben a jogszabály büntetőjogi felelősséget ír elő, ami már súlyosabb. Ráadásul az áldozategy fél további szankciókat kérhet a bíróságon keresztül, és a legtöbb esetben sikerül is kiszabni. Ilyen esetek a következők:

• a szellőzés működésének megsértése;
• bármilyen mechanikai sérülés megnyilvánulása az épületek homlokzatán;
• a teherhordó szerkezetek hangszigetelési jellemzőinek csökkenése.

Ha átalakítást tervez, jobb, ha nem csal, mert az építőszerszámok zaja minden bizonnyal értesíti a szomszédokat a javításról, akik bejelentést tehetnek az illetékes szabályozó hatóságoknál. Ezenkívül előfordulhat, hogy a munkálatok nem az alapvető szabályok és előírások betartásával végezhetők, és ez zavart okozhat a lakáskommunikáció működésében.

Az illegális átépítést a közművek képviselői észlelhetik az egyes energiamérők leolvasásakor. Tevékenységük sajátosságaiból adódóan kénytelenek lesznek értesíteni az illetékes hatóságokat, amelyek képviselői ellenőrzéssel jönnek, és legjobb esetben bírságot is kiszabnak. Ezenkívül a műszaki és kataszteri útlevélben végrehajtott változtatások nem lesznek végrehajtva, ezért ezek az okmányok érvénytelenek lesznek, és problémái lesznek a lakás későbbi értékesítésével.

Az illegális átépítésű lakás vásárlásának fő kockázatai a következők:

• Az ügylet egyoldalú felmondása és érvénytelenítése.
• Tulajdon lefoglalása az állam javára. Ez leggyakrabban akkor fordul elő, ha a vevő tudta, hogy a helyiség módosításait illegálisan hajtották végre, és szándékosan ment elüzlet.
• Az ingatlan letartóztatása mindaddig, amíg a jelenlegi tulajdonos nem szünteti meg az összes szabálysértést.

Ami az eladókat illeti, semmit nem kockáztatnak, kivéve a lakások értékvesztését. Mint korábban említettük, semmiért sem felelősek. Ezért a vásárlóknak komolyan kell venniük a lakóhelyválasztást, mivel az ezzel járó kockázatok manapság nagyon magasak. Javasoljuk, hogy alaposan gondolja át, mielőtt bármilyen üzletet elfogadna.

Hogyan legyünk vásárlók?

Minden embernek nagyon felelősségteljesen kell hozzáállnia a lakásszerzéshez. Ez különösen igaz azokra az esetekre, amikor egy lakás vásárlása illegális átépítéssel jelzálogjoggá történik, mivel a szerződés aláírása után Ön lesz az ingatlan tulajdonosa, és minden felelősség Önt terheli. Ebben az esetben két lehetőség kínálkozik a probléma megoldására: a törvényben meghatározott időkereten belül minden lakhatási okmányt újra elkészíteni, vagy a helyiséget visszaállítani az eredeti állapotába. Az első módszer kevésbé költséges és időigényes, ezért a legjobb, ha ragaszkodunk hozzá.

Hogyan legalizálható a jogosulatlan lakásváltás

És foglalkozzunk ezzel a szemponttal részletesebben. Tehát vásárolt egy lakást illegális átépítéssel. Mit lehet tenni a törvényi problémák elkerülése érdekében? A válasz erre a kérdésre fent volt: a lakhatási dokumentumok újraregisztrálása. Meg kell értenie azonban, hogy az összes kapcsolódó költséget Ön viseli, nem pedig az eladó. Össze kell gyűjteneda következő dokumentumokat:

• alkalmazás a helyiség konfigurációjának megváltoztatásához;
• műszaki adatlap;
• az adásvételi szerződés eredetije és másolata;
• annak a személynek a polgári útlevelének másolata, akinek a lakást bejegyezték;
• új terv;
• Az összes családtag írásbeli hozzájárulása az átépítéshez.

Mindössze 6 hónap áll rendelkezésére mindezen problémák megoldására, így lakásvásárlás után jobb, ha nem halogatja, hanem azonnal elkezdi a dokumentumok gyűjtését, mivel ez sok időt vesz igénybe. Ugyanakkor minden jogi vonatkozásban jártasnak kell lennie. Ahogy mondani szokták, a jogtudatlanság nem mentség, az ingatlanokkal kapcsolatos ügyekben pedig rengeteg a buktató. Az illegális átépítéssel ellátott lakás vásárlása pedig meglehetősen kétes vállalkozás, amelyet óvatosan kell megközelíteni. Ezért hasznos lesz először tanácsot kérni ügyvédektől. Ez nemcsak jelentősen felgyorsítja a folyamatot, hanem sok problémát is elkerül a jövőben.

Mire kell figyelni otthonválasztáskor?

Annak érdekében, hogy elkerülje az illegális átépítésű lakás vásárlását, alaposan tanulmányozza át az ehhez szükséges dokumentumokat. Ha bármilyen szabálysértés vagy törvénytelen változtatás történik, akkor könnyen észlelheti azokat. Ezt a következő módszerek egyikével teheti meg:

1. Gyakran az átépítés során a szomszédos építmények kezdeti jellemzői megváltoznak, ami alapjána szomszédos lakások lakói sejthetik a cselekmények jogellenességét, és értesíthetik erről az ellenőrző hatóságokat. A beérkezett panasz alapján a bizottság a megadott címen távozik. Ha ezzel egyidejűleg eltérésekre derül fény a lakás állapota és a terve között, akkor a tulajdonos pénzbírságot köteles fizetni, és mindent vissza kell állítani az eredeti állapotába.
2. Hasonló forgatókönyv következik be, ha a változtatások során az építési szabályzatok és szabályok durva megsértését követték el, ami kommunikációs meghibásodásokhoz vezetett, aminek következtében mentőcsapatokat hívtak a problémák megoldására. Ebben az esetben a bírság összege jóval magasabb lesz, és az eset ténye miatt büntetőeljárás indulhat.
3. Az átépítés jogellenességét a közüzemi dolgozók az egyéni fogyasztásmérők leolvasása során észlelhetik, és kérvényt is küldhetnek az illetékes hatóságokhoz.

A fenti esetek bármelyike rögzítésre kerül és tükröződik a vonatkozó dokumentációban, így ha lakásvásárláskor komolyan gondolja áttanulmányozását, sok problémát elkerülhet.

Következtetés

Ma sokan döntenek úgy, hogy illegális átépítésű lakást vásárolnak, mivel egy ilyen lakás költsége jóval alacsonyabb, hasonló módon szeretnének spórolni. Azonban alaposan mérlegelnie kell az előnyöket és hátrányokat. A helyiségek konfigurációjában bekövetkezett változások legitimálása vagy megszüntetése messze nem mindig lehetséges, és ennek következményei lehetneklegyen elég komoly. Jobb, ha még egyszer nem kockáztat, és nem köt kétes üzleteket. És ha végül úgy dönt, hogy házat vásárol illegális átépítéssel, akkor figyelmesen olvassa el a műszaki dokumentációt, és győződjön meg arról, hogy a vásárlás után mindent megtehet a törvény követelményeinek megfelelően. Csak így lehetsz biztos abban, hogy az igazságosság nem fog utolérni.