A fejlesztő ellenőrzése: módszerek és ajánlások

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

Ha az építési szakaszban házat vásárol, ezerszer meg kell győződnie a fejlesztő megbízhatóságáról. Hogyan lehet ellenőrizni a céget, és megérteni, hogy megbízhat-e benne? Hiszen ma már olyan magasak az ingatlanköltségek, hogy a legtöbb polgárnak több millió dolláros jelzáloghitelt kell felvennie, és egy évnél tovább kell törlesztenie, ezért fontos a legkisebb kockázatot is kiküszöbölni. A cikkből megtudhatja, hogyan ellenőrizheti a fejlesztőt, milyen információkra és dokumentumokra kell nagyon odafigyelnie.

Miért nem bízhatsz a szerencsében

Többféleképpen ellenőrizheti a fejlesztő megbízhatóságát, amikor lakást vásárol a feltárás vagy az építkezés szakaszában. Bízzon a pénzében, csak egy kifogástalan hírnévvel rendelkező építőipari cégnek kell lennie. A lelkiismeretesség és az építőiparban szerzett tapasztalat fontos, de nem egyedüli mutatója a cég megbízhatóságának. Rajtuk kívül számít a pénzügyi stabilitás, vagyis a különféle finanszírozási források és adminisztratív képességek elérhetősége. A vevő kockázatai, a "lefagyás" valószínűsége közvetlenül függ ezektől a kritériumoktóla kész létesítmény építése vagy késedelmes üzembe helyezése.

A fejlesztő jogi személy vagy egyéni vállalkozó tevékenységét különböző gazdasági tényezők, jogszabályi változások, ingatlanpiaci trendek, árfolyamok és egyéb olyan feltételek befolyásolják, amelyek nem függnek magától az építő cégtől, hírnevét és jóhiszeműségét. Nehézségek, előre nem látható körülmények adódhatnak egy sok éves tapasztalattal, szilárd imázsú cég munkájában. Egy ilyen cég azonban, ellentétben egy kevésbé ismert és ellenőrizetlen fejlesztővel, képes lesz megtalálni a kiutat a nehéz helyzetekből anélkül, hogy kárt okozna a végfelhasználónak. Éppen ezért rendkívül fontos tudni, hogyan kell ellenőrizni a fejlesztőt. Ez lehetővé teszi, hogy megértse, rábízhatja-e nehezen megkeresett pénzét.

Információk a weboldalon

Az első és legegyszerűbb módja annak, hogy megismerkedjen egy építőipari céggel, ha ellátogat a hivatalos weboldalára. Általában a fejlesztővel kapcsolatos alapvető információk a „Rólunk” vagy „A cégről” részben találhatók. Információkat tartalmaz a piaci létezés időszakáról, a fejlődés történetéről, eredményekről, díjakról. Ugyanitt egyes cégek információkat tesznek közzé a vezetői szintről és az igazgatóság összetételéről.

Hasznosak lesznek a független speciális forrásokról szóló tájékoztató és elemző cikkek ("Indicators of the ingatlanpiac", "RBC Real Estate" stb.). Bármely keresőn keresztül tájékozódhat a fejlesztőről. De megkérdőjelezhetetlenül bízzon abban, ami az oldalon a „Média rólunk” vagy „Vélemények” részben található,határozottan nem éri meg.

Ne hagyja ki a "Projektek" old alt. Ebben a részben a cég már megvalósított projekteket helyez el, ha vannak. Hiányuk egyébként azt jelezheti, hogy a fejlesztő kezdő a vállalkozásában. Helytelen lenne objektíven megítélni a cég tapasztalatait a megvalósítás vagy tervezés stádiumában lévő objektumok alapján, mert az úgynevezett "papírprojektek" csak a fejlesztő ambícióiról tanúskodnak, semmi másról.

Ha vannak átadott ingatlantárgyak, amelyeket a hivatalos weboldalon áttekintésre mutatnak be, figyeljen arra a régióra, ahol azok épültek. Ez a tény segít a fejlesztő ellenőrzésében. Általában több sikeresen befejezett projekt jelenléte azt jelzi, hogy a fejlesztő jó kapcsolatot ápol az önkormányzat hatóságaival, ami azt jelenti, hogy az engedélyek megszerzésével, a műszaki feltételek egyeztetésével és az energiaellátással kapcsolatos problémák nem valószínűek.

Együttműködés a partnerekkel

A fejlesztő megbízhatóságát értékelve érdemes odafigyelni a legfontosabb partnereire. Ha ezek közé tartoznak a nagy, állami részvételű bankok, és a vezető építőipari cégek generálkivitelezőként működnek, nem fér kétség a választás helyességéhez.

Van egy másik módszer a builder ellenőrzésére. Ez a vállalat befektetési politikájának tanulmányozásából áll. Ezen túlmenően, ha a cég fő befektetője egy óriási pénzügyi vállalat, akkor biztosan nem kell aggódni. Mielőtt nagymértékben befektetne egy vállalkozásba, nagybefektetőkalaposan áttanulmányozzák a fejlesztési projekteket, számos ellenőrzést végeznek a fejlesztő tevékenységében, és csak akkor kötnek szerződést, ha nincs kérdése. A fejlesztő pedig egy vezető vállalattal kötött partnerségre mutatva az egész piac számára demonstrálja hírnevének tisztességét.

A finanszírozási forrásokra vonatkozó információkat a projektnyilatkozat tartalmazza. Ez a dokumentum a fejlesztő honlapján is megtalálható. Ezen kívül fel kell tüntetni az építkezést finanszírozó bank vagy egyéb szervezet nevét. Ez a pont különösen fontos, mivel egy kicsi vagy ismeretlen céggel való együttműködés ténylegesen kapcsolt lehet. Egyéb források a DDU-megállapodások alapján átut alt végfelhasználói pénzeszközök.

A közös építésben a fejlesztő megbízhatóságának ellenőrzése érdekében általában figyelnek az árfolyamkockázatok jelenlétére. Akkor jelennek meg, ha a fejlesztő minden fizetést dollárban vagy euróban teljesít. Az árfolyam legkisebb ingadozása is komoly veszteségeket okoz a befektetőknek. Ha a projekthez kapcsolódó összes műveletet rubelben hajtják végre, ez kiküszöböli a befektetők kockázatát.

A fejlesztő cég pénzügyi lehetőségei

A cég befektetési erejét fémjelzi a független értékesítési stratégia. Ez azt jelenti, hogy a projektet a fejlesztő saját vagy hitelalap befektetése terhére hajtja végre, a vevők részvétele nélkül. Az ilyen tárgyakat általában az építési folyamat végén értékesítik,amikor már majdnem készen állnak az üzembe helyezésre. Ha a fejlesztő megkezdte a lakások értékesítését, de még alapozási gödör sem készült, akkor át kell tanulmányozni a projektnyilatkozatot, amely feltünteti a finanszírozási forrásokat. Ha túlnyomórészt részvényesek, a legjobb, ha gondosan újraértékeli a vásárlási döntését.

Az árpolitika megfelelősége egy újabb érv a fejlesztő mellett. Hogyan lehet ellenőrizni, ha olcsó lakást vásárol, mi a fogás? A javaslat nyilvánvaló olcsósága nem mindig jelzi annak előnyeit. Leggyakrabban a piacinál jóval alacsonyabb áron értékesített lakások jelzik a vállalati erőforrások hiányát. A szezonális akciók során tapasztalható mérsékelt árcsökkenés azonban teljesen normális az ingatlanpiacon.

Egy vállalat pénzügyi jólétét gyakran a nyilvánosság jelenti. A saját részvények nyilvános forgalomba hozatala a hazai vagy külföldi tőzsdén megerősíti azt a tényt, hogy a fejlesztő számos ellenőrzési eljáráson esett át, és magas szakértői értékelésben részesült. Ez a tény azt jelzi, hogy a részvénybefektetők megbíznak a vállalatban, és támogatják annak vállalatirányítási és pénzügyi politikáját.

Az orosz építőipari cégek értékeléseit közzétevő ingatlanportálok olyan helyek, ahol a fejlesztő mennyiségi mutatói alapján ellenőrizhető. A csúcson általában azok a cégek szerepelnek, amelyek jelentős mennyiségű lakóterületet üzembe helyeztek, és a naptári év nyereségét megtermelték.

Paceprojekt megvalósítása

Hogyan ellenőrizhető a fejlesztő megbízhatósága lakásvásárláskor, ha a ház építés vagy feltárás alatt áll? Ebben az esetben támaszkodhat az építési munkák egyes szakaszainak ütemére. A fejlesztő már megvalósított projektjeit veszik alapul. A fejlesztők gyakran kifejezetten fotó- és videóriportokat tesznek közzé, ezzel próbálják igazolni a befektetők bizalmát. A létesítmény területén elhelyezett webkameráknak köszönhetően a leendő lakóknak lehetőségük van online nyomon követni a munkafolyamatot, értékelni a folyamat dinamikáját és koherenciáját.

De hogyan ellenőrizhető a fejlesztő megbízhatósága a közös építésben, és hogyan lehet megérteni, hogy a sokemeletes épületek építése túl lassú? Normál munkafolyamatban egy épülő lakóépületnek havonta 2-3 emelettel kell növekednie. A panel épületek, ellentétben a tégla és a monolit épületekkel, gyorsabban épülnek: átlagosan egy betondoboz havonta 4-5 emelettel növekszik. Ezek a számítások azonban elméletiek, és még a vezető építőipari cégek is gyakran eltérnek a normától.

Mielőtt épülő lakást vásárolna a fejlesztőtől, tanácsos néhány órát személyes idejéből eltölteni és meglátogatni néhány kész tárgyat. Az udvarok, az épületek homlokzatainak, a lakókomplexum bejáratának ellenőrzése lehetővé teszi, hogy előzetes következtetést vonjunk le a házak minőségéről. Figyelembe kell vennie az építkezés évét és a lakók visszajelzéseit is. Még azok az épületek is, amelyek vizuálisan hibamentesek, utólag új tulajdonosokat adhatnak a sza legkellemesebb meglepetések fagyos falak, jó hallhatóság, rossz minőségű belső felületek stb. formájában.

Milyen dokumentumokról érdeklődjön?

A 214. sz. szövetségi törvény, amely a közös építkezésben való részvételt szabályozza, rögzíti a fejlesztő kötelezettségét, hogy több dokumentumot is át kell adnia minden érdeklődő számára. Ezek a következők:

• az építőipari cég chartája a legújabb kiadásban és egyéb alapító dokumentumok;
• igazolás a fejlesztő egyéni vállalkozóként vagy jogi személyként történő állami nyilvántartásba vételéről;
• adó-nyilvántartási igazolás;
• számviteli bizonylatok három naptári évre;
• könyvvizsgálói jelentés a társaság tevékenységéről.

Ezek általános dokumentumok, amelyeket először egyeztetnie kell az új épület építtetőjével. A Társaság kérésre köteles benyújtani azok eredeti példányát vagy közjegyzői hitelesített másolatát. Másrészt azonban az ilyen dokumentumok megismerése nem nevezhető 100% -os lehetőségnek, amely lehetővé teszi a fejlesztő megbízhatóságának ellenőrzését új épület vásárlásakor. Ezek az információk általában formális jellegűek, és minden fejlesztő számára elérhetőek, így az átlagos vásárló nem kap semmilyen különleges információt. A potenciális befektetők számára egyetlen értéket a könyvvizsgálói jelentés jelenti, amely alapján a szakemberek következtetéseket vonhatnak le a cég pénzügyi helyzetére vonatkozóan.

Ahol fontosabb a projektdokumentáció megismerése. A fő papírcsomagon kívül elérhető:

• földtulajdoni szerződések;
• kormányzati szakértők következtetései;
• engedélyek a regionális hatóságoktól az építkezéshez;
• kivonatok a jogi személyek egységes állami nyilvántartásából.

Ha azt kérdezi, hogyan ellenőrizheti a fejlesztőt új épület vásárlásakor, ne feledkezzünk meg azokról a dokumentumokról sem, amelyeket a szerződés megkötésekor azonnal be kell kérni. Mielőtt aláírná a tőkerészesedésről szóló szerződést, meg kell győződnie arról, hogy a társaság törvényi keretek között működik. Tehát milyen fejlesztői dokumentumokat kell ellenőriznie? Ügyeljen arra, hogy a cég érdekeit képviselő személy jogosult legyen a tranzakció lebonyolítására. Ha a szerződést a cég alkalmazottja írja alá, akkor rendelkeznie kell a vezérigazgató megfelelő meghatalmazásával. Abban az esetben, ha a szerződő fél olyan személy, aki nem rendelkezik ezekkel a jogosítványokkal, a megállapodás érvénytelen, és a pénz átutalása ellenére az abból eredő kötelezettségek megszűnnek. Figyelni kell az okiratot kiállító személy nevére, a meghatalmazás érvényességi idejére és a műveletek elvégzésének jogára.

Mi utalhat még a cég megbízhatóságára

A legtöbb felhasználó információkat gyűjt az őt érdeklő fejlesztőről különböző fórumokon, amelyek a projektek, egy új épület költségei, a lakások előnyei és hátrányai stb. megvitatásával foglalkoznak. Itt nem tudja ellenőrizni a fejlesztő dokumentumait, de tájékozódhat a részvényesek panaszairól, megértheti, milyen következetlenségek és víz alattiak lehetnekkövek ingatlan-nyilvántartási folyamatban. Ha több a panasz, mint a pozitív vélemény, újra kell értékelnie a vásárlási döntést. Abban az esetben, ha több tucat részvényes vádolja a fejlesztőt nyíltan csalárd cselekményekkel, az objektumok befejezési határidőinek folyamatos megsértésével, vagy például egy adott telken történő építkezés jogszerűségére vonatkozó dokumentumok benyújtásának megtagadásával, jobb. másik céget keresni.

Sokakat érdekel, hogy milyen dokumentumokat kell ellenőrizni a fejlesztővel, hogy tájékozódhasson a folyamatban lévő pereiről. De még ha az építőipari cég és a társbefektetők, vállalkozók vagy részvényesek közötti bizonyos viták fennállását megerősítő információk nyilvánosak is lennének, az semmit sem jelentene. A pereskedés bevett gyakorlat az ingatlanpiacon, különösen a nagy cégeknél, amelyek évente több százezer négyzetméter lakóterületet adnak ki. A vitarendezést ügyvédekből álló stáb kezeli, így ezeknek a kérdéseknek semmi közük az építési folyamat menetéhez és az ezzel járó műszaki problémákhoz.

Hogyan ellenőrizhető, hogy egy fejlesztő csődbe ment-e

2014-ben elfogadták a szövetségi törvényt, amely minden építőipari vállalatot kötelezett arra, hogy bankgarancia, biztosítási kötvény vagy a Kölcsönös Biztosító Társasággal kötött megállapodás révén biztosítsa a részvényesekkel szembeni felelősségét. 2017-ben pedig ismét új módosításokat hajtottak végre a meghatározott szövetségi törvényben, amely szerint a fejlesztőknek mostantól forrásokat kell elkülöníteniük az egységes építési kompenzációs alaphoz. Ennek az állami szervezetnek az a célja, hogy a költségvetést a hosszú távú építkezés finanszírozására irányítsa, és a fejlesztő csődje esetén a részvényesekkel szembeni adósságok törlesztésére irányul.

Hogyan ellenőrizhető, hogy a társaság megszerezte-e a hivatalos fizetésképtelen státuszt a tőkeszerződés megkötése előtt? A speciális regiszterek segítenek ebben a kérdésben. Az egyik használatához fel kell lépnie a választottbíróság hivatalos webhelyére. Az „Egyetlen irattár” részben a keresési szűrőn keresztül állítsa be a „Résztvevő az ügyben” oszlopban a paramétereket a „Feladó” megjelölésével, majd adja meg a fejlesztő nevét, és válassza ki az aktív „Csőd” gombot. A képernyőn megjelenik a jogi személyek és magánszemélyek összes archív és folyamatban lévő fizetésképtelenségi ügye.

Otthoni üzembe helyezés: alapvető formalitások

Végre megtörtént az üzlet, és minden határidő lejárt az objektum átadására a lakóknak, akik már alig várják a házavató ünneplés napját. De ahogy a gyakorlatban kiderült, sokan nem tudják, hogyan ellenőrizzék le a lakást a fejlesztőtől.

Az építési munkák befejezésének határidejét a DDU írja elő. Ha a fejlesztőnek nincs ideje időben átadni az objektumot, akkor köteles a vevőket ezen időszak lejárta előtt két hónappal tájékoztatni, és javaslatot tenni a szerződés megfelelő rendelkezésének módosítására. Emellett fontos az üzembe helyezési időszak és a kulcsok tulajdonosokhoz történő átadása fogalmának elkülönítése is. Az új telepesek általában legkorábban az objektum átvételét követő napon költözhetnek új lakásba.állami bizottság. Sőt, a kulcsok bérlőknek történő átadásának időpontját is rögzíteni kell a szerződésben. Általában 4-6 hónappal a használatbavételi engedély kézhezvétele után következik be.

A fejlesztők kötelesek minden részvényesnek ajánlott levélben értesíteni az objektum készenlétéről legkésőbb egy hónappal a kulcsok átadása előtt. A vásárlókat azonban gyakrabban közölnek jó hírekkel telefonon, és felkérik, hogy jöjjenek el az irodába dokumentumok ellenőrzésére. Útlevelével és az üzletkötési szerződés másolatával kell odajönnie. Ha a megvásárolt lakás több tulajdonosnál van nyilvántartva, mindegyiküknek jelen kell lennie, ha pedig ez nem lehetséges, meghatalmazást kell adnia képviselőjének.

egy az egyben. A kivitelező köteles az objektum átadását meghatározott előírás szerint lebonyolítani, az új tulajdonosnak jogában áll azt nem átvenni, ha házasságkötés, hiányosság van. Az átvételi és átadási okirat aláírása előtt ellenőrizni kell a lakásban a szerződésben előírt minden apró részlet megvalósulását. Ezenkívül meg kell győződnie arról, hogy a fejlesztő megkapta az üzembe helyezési engedélyt, és a háznak már van címe.

Ha a fejlesztő késleltette az objektum időben történő szállítását, a vevőnek joga van kártérítésre. Ugyanakkor meg kell érteni, hogy nem fejlesztőkezdeményezni fogja, és szabad akaratából nem fizeti ki a büntetést. Az új tulajdonosnak jogában áll keresetet benyújtani a cég központi irodájához, és 10 napon belül megvárni annak elbírálását. Sok cég ilyen esetekben kínál ügyfelei számára a vita tárgyalás előtti rendezését, feltüntetve a kártérítés összegét és a fizetési határidőt.

A lakás átvizsgálása

Mielőtt a lakás átvételére és átadására indul, a tulajdonosnak még egyszer fel kell nyitnia a részesedési szerződés másolatát, és alaposan át kell tanulmányoznia azt a fejezetet, amely leírja a birtokbavételre kész tárgy jellemzőit. Itt fel van tüntetve minden olyan munka, amelynek elvégzésére a fejlesztő vállalkozik. Az ellenőrzés során nem tanácsos kiengedni a DDU-t a kezéből, hogy a fejlesztő cég képviselőjének azonnal jelezni tudja a feltárt ellentmondásokat.

Tehát mit kell ellenőrizni, ha fejlesztőtől lakást fogadunk el? Soroljunk fel mindent, amire figyelni kell:

• Bejárati ajtó. Megfelelően kell felszerelni, és szabadon kell nyílnia, szorosan a nyíláshoz képest. Ügyeljen a bevésőzár működésére.
• Falak. A függőlegestől minimális eltérés sem megengedett, míg a helyi egyenetlenségek 5 mm-en belül lehetnek. Ezenkívül meg kell mérni a lakás területét, és meg kell győződni arról, hogy a falak elhelyezése megfelel a sematikus elrendezésnek.
• Padlók. Nem lehetnek légüregek vagy kötegek. Megtalálhatja őket, ha kalapáccsal megérinti néhány töredéket.
• Mennyezetek. cseppekés az illesztési hézagok, a födémek tényleges magassága és a bejelentett magasság közötti eltérés oka a lakás átvételének megtagadásának. Ha azonban a vevő feszített mennyezet beépítését tervezi, akkor szemet hunyhat az apróbb hibák előtt.
• Windows. A fejlesztő által a DDU-ban megjelölt márka struktúráit telepíteni kell. Saját kezűleg kell ellenőriznie a kettős üvegezésű ablakok épségét, a szerelvények működőképességét, a rések bezárásának mértékét, a loggián lévő napellenző jelenlétét (ha van ilyen).
• Elektromos vezetékek. Speciális tesztelők segítségével ellenőrizheti az összes kapcsoló és aljzat működését. Ha jelenlétüket a szerződés nem írja elő, győződjön meg arról, hogy minden vezeték megvan a további csatlakoztatáshoz.
• Mérnöki kommunikáció. Fűtési, csatornázási és szellőzőrendszerek, minden elzáró szelep, póló, lefolyócső, mosogató, wc csésze, fűtőtestek stb. ellenőrzés tárgyát képezik.
• Befejezés. Figyelni kell a felhasznált anyagok minőségére, márkájukra. Nem lehetnek repedések, forgácsok vagy nyitott varratok.

Végül fel kell jegyezni a lakásban és azon kívül felszerelt mérőórák leolvasását is. A mérőkészülékek adatait célszerű elmenteni és összehasonlítani az útlevelükben feltüntetettekkel. Ezen kívül a fejlesztőhöz fordulhat a pince vagy a felső műszaki szint bemutatására vonatkozó kéréssel. A részvényeseknek joguk van hozzáférni az épület bármely részéhez, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy a csövek vagy a tető nem szivárog-e, és nincs-e idegen szag.

Utolsó lépés

Ha a tulajdonosnak nincs igénye a kész lakásra, akkor az átvételi okirat aláírásra kerül. Ellenkező esetben, ha hibákat találnak, hibás okirat készül. Megjeleníti az ügyfélpanaszok teljes listáját, valamint a címet, a lakásszámot, a fejlesztő cég adatait és adatait.

A fejlesztő felkéri a részvényest, hogy a hibák kijavítása után újra megtekintse. Ha a vevőnek nincs komoly igénye, de valamilyen oknál fogva nem hajlandó átvenni a lakást, a fejlesztőnek joga van egyoldalúan átadni a tárgyat.