A föld piaci értéke. Kataszteri és piaci érték

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

A telek kataszteri és forgalmi értéke két olyan fogalom, amelyeket fontos tudni az eladás során. Az első típus a telek árait fejezi ki a szabványok szerint, amelyeket a terület elhelyezkedésétől és kategóriájától függően számítanak ki. A földviszonyok szabályozójaként használják bérleti és adásvételi ügyletek megkötésekor, valamint az államnak fizetendő adó összegének kiszámításához. A telek kataszteri és forgalmi értékét legalább ötévente egyszer értékelik. Az ilyen értékelés eredményeként kapott adatok bekerülnek a Szövetségi Állami Nyilvántartási, Térképészeti és Kataszteri Szolgálat által vezetett állami ingatlankataszterbe.

A használt fogalmak közötti kapcsolat

Az orosz jogszabályok nemcsak kataszteri értéket írnak elő, hanem normatív és piaci értéket is. A normatívát olyan esetekben kell alkalmazni, amikor a kataszteri meghatározása nem történt meg. Számítása számos, jogszabály által előírt esetben történik: telekfedezetű banki hitel felvételekor, önkormányzati és állami földek kivásárlásakor és egyéb esetekben. A föld értékének számítása ebbenEbben az esetben általában a földterület négyzetméterenkénti telekadó-kulcsának 200-szorosában határozzák meg, a rendeltetési cél alapján számítva, szorzótényezők figyelembevételével és adókedvezmények figyelmen kívül hagyásával.

A helyi hatóságok minden évben meghatározzák a telek normatívként elismert költségét, amely 25%-on belül változhat. A telkek forgalmi értéke általában 25%-kal magasabb a standard értéknél. Az adott telekre vonatkozó átalányár megerősítésére szolgáló dokumentum a városi vagy kerületi földgazdálkodási és földgazdálkodási bizottságtól szerezhető be.

Jellemzők

A telkek piaci értékét általában olyan tényezők függvényében határozzák meg, mint például a piaci kereslet és a kínálat egy bizonyos kategóriába tartozó földterületek iránt egy adott régióban jelenleg. Értékében nem haladhatja meg egy hasonló terület vételárának legvalószínűbb szintjét. A változó piaci feltételek vagy az oldal célorientáltsága befolyásolhatja annak méretét. A telkek piaci értéke a másodlagos piacra jellemző, ahol a magántulajdonosok rendelkezésére álló földterületek továbbértékesítését végzik. Az elsõdleges piac, ahol az önkormányzati és állami földek magántulajdonba történõ visszaváltása a standard érték alkalmazását javasolja. Mindegyik típusnak lehetnek bizonyos különbségei. A kataszteri és alapértékek hasonlóak a leltári árhoz, míg a piaci érték a hagyományos kereslethez ill.ajánlat.

Értékelési folyamat

A föld piaci értékének becslése az objektum valós árának megismerése érdekében történik. Az árat jellemzően a telephely területi elhelyezkedése, a piaci viszonyok, a kereslet és kínálat dinamikája, valamint az ország gazdaságának ügyletkori helyzete alapján alakítják ki. Mindezen tényezők átfogó meghatározásának köszönhetően lehetséges egy telek költségének kiszámítása, mivel az értékbecslő cég összegyűjti a legrelevánsabb adatokat, amelyek hasznosak lehetnek az objektív értékeléshez.

Értékelési tevékenységekre van szükség

Általában számos esetben ajánlatos szakosodott cégekhez fordulni értékelés céljából, amelyek közül kiemeljük:

- kataszteri értékbecslés szükségessége;

- ha a webhelyet állítólag ki kell váltani az állami tulajdonból;

- ha szükséges a vállalkozás jegyzett tőkéjébe történő hozzájárulás átutalása;

- jelzálog vagy zálogjog esetén;

- szükség esetén határozza meg a föld eladásának költségét;

- az adományok után fizetett adó összegének kiszámítása.

Tulajdonmegosztás

A telek forgalmi értékének felmérése szükséges az ingatlan megosztásánál. Ez magán- és jogi személyekre vonatkozik. Ha egyénekről beszélünk, akkor az elbírálási folyamat akkor kezdődik, amikor a pár elválik, és számítása a helyszínen található épületek figyelembevételével történik. Jogi személyek esetében a földértékelés kiosztásból állvalamint a társaság egyes részvényesei vagy társtulajdonosai részesedésének értékelése a társaság jogállása szerint. A vagyonmegosztást gyakran bírósági perek kísérik, amelyek miatt a telkek forgalmi értéke sokszor meghatározható.

Ha több utód kerül az örökségbe, a telkek teljes körű értékelése is megtörténik. Ha az egyik fél nem ért egyet a vizsgálat eredményével, az ügy a bíróság elé kerül.

A bérleti díj meghatározása

Ez a fajta értékelés gyakran jól jöhet. Ebben a helyzetben egy telek költségének kiszámításakor a valós piaci értéke és az ilyen típusú területek katalizált bérleti díja közötti különbséget veszik alapul. A bérleti jog költsége közvetlenül függ a bérlő jogkörétől, megterhelésétől és a bérleti jog időtartamától, az ingatlanhoz fűződő jogoktól, amelyeket harmadik fél értékel, valamint a föld rendeltetésétől.

A telkek piaci értéke közvetlenül függ olyan tényezőktől, mint: a területek elhelyezkedése; akadálymentesítés a járművek számára; a kommunikáció elérhetősége, valamint mennyiségi és minőségi összetétele. Ezen túlmenően a geodéziai és mérnökgeológiai vizsgálatok adatait is figyelembe kell venni, amelyek jelentősége igen nagy, különösen a telek építési munkáinak tervezésekor.

Állapot egy adott napon

Mivel a földpiacot az árak folyamatos változása jellemzi, az értékelést meghatározott időpontra kell elvégezni. A telkek forgalmi értéke a papírok szerinti rendeltetéstől, vagyis az engedélyezett használati esettől függően is változik. A cél a terület leghatékonyabb vagy legvalószínűbb ártalmatlanítását jelenti. Mindezt a föld visszaváltási költségének meghatározására használják fel. Ebben az esetben a becslések külön területekre vannak felosztva, amelyek a földhasználat formájában és jellegében különböznek egymástól.

Értékelési módszertan

Tehát, mielőtt meghatározná a telek költségét, meg kell válaszolnia néhány kérdést:

- mi a telek rendeltetési rendeltetése, valamint milyen engedélyezett hasznosításra ruházták fel;

- melyek az uralkodó földhasználati módok és fajták a telkek közvetlen közelében;

- milyen változások várhatók a földpiacon;

- milyen területhasználat várható jelenleg.

Egy telek piaci értékének értékelése bizonyos információkon alapul. Ehhez általában szükség van: az értékelés céljainak meghatározása; határozzon meg egy konkrét időpontot az elszámolásra; ismeri az ügyfél adatait; rendelkezzen olyan dokumentumokkal, amelyek megerősítik a telek tulajdonosának a területhez való jogát, lehet bérlő vagy tulajdonos.

Tudnod kell még:

- a vizsgált terület célja;

- megengedettföldhasználat;

- az oldal jelenlegi használati módja;

- a területi tervben értékelt objektum helyzete, azaz közlekedési megközelíthetősége és közvetlen környezete;

- a közvetlen környék fő földhasználati módjai.

Emellett a következőknek kell lennie:

- telekrajz;

- információ a területi határok rögzítéséről;

- adatok egyes fejlesztések meglétéről, különösen a helyszínen található épületekről, építményekről, kommunikációról, valamint azokról részletes információk;

- adatok a telephelyen található épületek, kommunikációs és létesítmények formájában lévő terhelések jelenlétéről, részletes információkkal azokról

A telkek piaci értékét számos árnyalat figyelembevételével számítják ki. Pontos felméréssel, tapaszt alt szakemberek irányítása mellett, a földdel bármilyen pénzügyi tranzakció biztonságosan lebonyolítható.

A pontszámot befolyásoló tényezők

A különböző típusú telkeket ugyanazok a tényezők befolyásolják az értékeléskor: elhelyezkedés, külső tényezők, piaci viszonyok, rendeltetésszerű használat és változásának valószínűsége, a használatból származó esetleges haszon. Ami számít, az utóbbi becsült értéke.

Egy telek forgalmi értékének megállapítása meghatározott időpontban történik. Idővel ez a szám változhat. Javasoljuk, hogy az értékelés legyena maximális hatékonyság alapja. Ez azt jelenti, hogy a kutatás során a szakértők azt a feltételezést használják fel, hogy ennek az objektumnak a felhasználása ésszerű volt a törvénynek, valamint a pénzügyi és fizikai realitásoknak megfelelően. Kiderül, hogy az elbírálás eredményeként nem az átlagos költséget számolják, hanem a maximumot. Néha megengedett egy objektum feltételes, de indokolt felosztása több részre, amelyeket különböző típusok, formák és egyéb jellemzők jellemeznek. A kutatás eredménye gyakran azért tér el a várttól, mert a jelenlegi felhasználási mód nem felel meg a maximálisan hatékonynak. Ezzel a fogalommal foglalkozni kell.

Maximális használat

Egy telek forgalmi értékének megállapítása esetén a következő tényezőket kell figyelembe venni:

- a tervezett cél, valamint az engedélyek elérhetősége egy bizonyos típusú felhasználáshoz;

- az oldal utólagos használata;

- preferált területhasználati mód a jelenlegi megyében;

- előrejelzések a hasonló szakaszok árváltozásaira vonatkozóan.

Következtetések

Az értékelési folyamat figyelembe veszi a vizsgált területen lévő területek átlagos költségét, a közlekedési hálózatok elérhetőségét, az épületek, mérnöki hálózatok hiányát vagy meglétét a földön, a környezeti helyzetet, az infrastruktúra távoli elhelyezkedését, valamint mások. A mezőgazdasági területek esetében a tényleges terméshozamot, a termelési költségeket, a költségeket kell értékelnitermékek értékesítése a régióban, valamint számos hasonlóan jelentős tényező. Más típusú telkek értékelése ugyanígy történik.