A jelzáloghitel buktatói: a jelzáloghitel árnyalatai, kockázatok, a szerződéskötés bonyolultsága, ügyvédi tanácsok és ajánlások

2025 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2025-01-24 13:17

A jelzáloghitelek az állami és egyéni háztartások életének szerves részét képezik, amelyeknek földre, lakásra és jobb életkörülményekre van szükségük. A jelzáloghitel fogalma ősidők óta létezik a világban, amikor a rabszolgává tett adós személyiségét zálogba vették adósságok fejében. A Kr.e. 6. században a személy zálogjogát felváltotta az adós minden vagyonának záloga, különösen a föld. Miközben az adós ingatlanát a hitelezőnek zálogba helyezték, a földtulajdon területén jelzálog-oszlopot helyeztek el – a zálogtárgy bizonyítékát. Az adósságról a bejegyzést rögzítették.

Történelmi tények a jelzáloghitelek eredetéről

Erzsébet Petrovna uralkodása alatt (250 évvel ezelőtt) Oroszország nemességét jelzáloghitelekkel támogatták. Ugyanakkor ugyanazt a birtokot többször elzálogosították anélkülcsak nemesi bankokban, de magánpénzkölcsönzőktől is. Az adós-hitelező visszacsatolás ellenőrzésének hiánya, a 18. századi jelzálogkölcsön halasztása és refinanszírozása (újrajelzálog) hatalmas adóssághoz vezetett az államkincstár felé és a bankok természetes csődjéhez.

A jelzáloghitel új fejlesztésének lendületét a jobbágyság eltörlésének reformja jelentette, amikor a parasztok millióinak volt szüksége kölcsönre földvásárláshoz. A jelzáloghitelt 49 évre adták ki évi 6 százalékos kamattal. Ekkor alakult meg a városi hiteltársaságok alapító okirata, amelyben előírták a jelzáloghitel szabályait. A föld magántulajdonának reformja hozzájárult a hitelviszonyok elterjedéséhez a mezőgazdaságban Oroszország egész területén. A földfedezetű kölcsönöket akkoriban földkölcsönnek nevezték. A jelzálogleveleket szigorúan közjegyzői nyilvántartásba vették, ellenük értékpapírt bocsátottak ki a tőzsdén, amelynek 1913-ra 35%-a volt külföldi tőke. A bankhitelek rendszere az ország új gazdaságának kialakulása miatt alakult ki.

Az októberi forradalom után, amikor a bankokat államosították és a hitelviszonyokat központosították, a jelzáloghitel fogalma 70 évre feledésbe merült.

A jelzáloghitelek újjáélesztése Oroszországban csak az 1990-es években kezdődött, és 1998-ban kapott törvényi támogatást. Egy válsághullám után a jelzáloghitelezés számos változáson ment keresztül - szigorodtak a hitelezési feltételek, kötelező jelzálogbiztosítás, kötelező előleg és szankciórendszer - jelzáloghitelek buktatói.

Jelzálogmai statisztika

A mai napig mintegy 400 hitelintézet működik az orosz jelzáloghitelezési piacon. Miután az Orosz Föderáció Központi Bankja szigorú szabályokat állapított meg a hitelintézetek tevékenységére, csak megbízható, bizonyított és hatékony jelzáloghitelezők maradtak a jelzálogpiacon. A jegybank szerint a jelzáloghitel átlagos futamideje 15 év, az átlagos jelzáloghitel-kamat Oroszországban pedig évi 9,8%. Az oroszok 70 százaléka akar lakást vásárolni a következő 5 évben. Valójában ma már csak a munkaképes lakosság 33%-a számára elérhető jelzáloghitel, összehasonlításképpen - 2000 előtt - a munkaképes népesség mindössze 5%-a. A lakosság körében a legnépszerűbb jelzálogbankok a Sberbank és a VTB, amelyeknél a jelzáloghitelre felvett lakásvásárlás is nehezebbé válhat, ha valaki nem tud róluk.

A jelzáloghitelhez szükséges dokumentumok benyújtásának jellemzői

Jelzáloghitel-szerződés megkötése előtt nem csak a javasolt kamatláb és fizetési határidő, hanem a bankrendszer számos feltétele és lehetséges hiányossága, az ún..

Fontos megjegyezni, hogy minél meggyőzőbb dokumentumokat mutatnak be a hitelfelvevő megbízhatóságáról, annál stabilabb lesz a kapcsolat a bankkal. Mielőtt a bankba menne, szabványos dokumentumokat kell készítenie: orosz útlevél a bank helyén történő regisztrációval, valamint a jövedelemigazolás.

A bank beleegyezhet a kölcsön kiadásába jövedelemigazolás nélkül, de bennA pontozó kérdőíven fel kell tüntetni a munkavégzés helyét és a havi fizetés összegét. Az állambiztonsági tiszt mindenképp ellenőrizni fogja mindezt, és ha a kérelmező hazudott a munkahelyéről vagy a fizetéséről, akkor megtagadják a jelzáloghitelt.

Az eredménykimutatás alapján a bank kiszámítja a jelzáloghitel futamidejét. A szabályok szerint az átlagos hiteltörlesztés nem haladhatja meg a hitelfelvevő havi keresetének 40%-át, ellenkező esetben a hitel futamideje e szabály szerint meghosszabbodik. És minél hosszabb a kölcsön futamideje, annál többet fizet a hitelfelvevő a jelzáloghitel teljes időtartamára.

Banki díjak

Jelzálog-szerződés regisztrálásakor a következő további jutalékok lehetségesek:

• A szerződés teljesítéséhez, számlanyitáshoz.
• A fizetés egy független jelzálog-értékbecslő számára biztosított.
• Kötelező jelzálogbiztosítás, valamint a hitelfelvevő egészsége és élete, a fedezet tulajdonjoga.
• További követelményeket támaszthat a bank a hitelfelvevővel szemben, ha a fejlesztővel szembeni bizalmatlanság új épületre történő jelzálog igénylésekor. Ez magasabb jelzáloghitel-kamatokhoz vezethet.
• A bank kötelezheti a hitelfelvevőt, hogy jelzálogjoggal terhelt lakást válasszon, csak megbízható ingatlanközvetítőn keresztül, aki lehet a bank partnere (az ingatlanos szolgáltatás általában nem kevesebb, mint a lakhatási költség 5%-a).

Bírságok és szankciók

A késedelmes jelzáloghitel-fizetés büntetései jelentősen megnövelhetik a kölcsön teljes összegét, ezért a szerződés aláírása előtt tájékozódni kell - milyen időpontig kell fizetni, hogyanjobb befizetési mód: készpénz, ATM, elektronikus fizetés. Hasznos tudni, hogy mennyi idő alatt jóváírják az összeget egy bankszámlán, például számláról számlára 1-3 banki munkanap.

A banki irodákban vagy az ATM-eknél kialakult sorban állás miatt olyan helyzetek adódhatnak, amelyek lelassítják az időben történő havi fizetést. Pontosan utána kell járni, hogy egy-két késés esetén milyen büntetéseket, illetve szisztematikus (elbocsátás vagy betegség miatti) fizetési elmaradás esetén milyen büntetéseket kell alkalmazni, és mit lehet ez ügyben előre tenni. Extrém esetben a bank egyoldalúan felmondhatja a szerződést, eladhatja a fedezetet és kifizetheti a jelzáloghitel-tartozást, a többit pedig visszaadhatja a hitelfelvevőnek.

A jelzáloghitel árnyalatai és kockázatai

A szerződés aláírása előtt figyelmesen olvassa el, és ha lehetséges, konzultáljon ügyvéddel a vitás és érthetetlen pontokról. Tehát pontosan mik azok a buktatók, amelyeket jelzáloghitel igénylésekor ki kell dolgozni?

1. Tanulmányozza át az összes díj összegét és fizetési módját.
2. Ismerje meg a büntetések listáját, azok méretét és a beszámításuk okait. A szerződés nem tartalmazhat kötbért a jelzáloghitel idő előtti visszafizetésére.
3. Tanulmányozza a fizetési ütemtervet: a hozzájárulás összegét és esedékességét.
4. Fontos olvassa el azoknak a helyzeteknek a listáját, amelyek a jelzáloghitel kamatlábának emelésével járnak. Beszélje meg a bankigazgatóval az olyan nem egyértelmű nyelvezeteket, mint például "a kamatláb emelése a piaci feltételek változása miatt".
5. Nézze meg, mekkora biztosítás szükséges, és lehetséges-e anélkülboldogulj vele. A banknak nincs joga a hitel vagy a jelzáloghitellel rendelkező hitelfelvevő életének biztosítására kényszeríteni, de a biztosítás megtagadása esetén a kamatot 1-1,5%-kal emelheti.

A jelzálogszerződést mindkét egyenrangú fél aláírja, így a hitelfelvevőnek joga van feltétel nélkül nem egyetérteni a banki feltételekkel, vállalva a jelzáloghitel buktatóit és a kockázatokat. Viták esetén a szerződés aláírása előtt szükséges azokat rendezni. Az ügyfél kérheti a jelzáloghitel-refinanszírozási jogra vonatkozó záradék beépítését a szerződésbe, ami nagymértékben megkönnyíti az esetleges vis maior körülményeket a jövőben.

Jelzálog-szerződés megkötésének finomságai

A jelzáloghitel csapdáinak tanulmányozásakor fontos szem előtt tartani a bankkal fennálló hitel- és jelzáloghitel-kapcsolat néhány árnyalatát. Például a szerződés teljes időtartama alatt az ingatlan a kölcsönvevő tulajdonában van, de a szerződés lejártáig nem rendelkezhet vele teljes mértékben. Ezenkívül a hitelfelvevő nem teheti meg:

• Jelzáloggal terhelt ingatlan bérbeadása a bank előzetes jóváhagyása nélkül. Jellemzően a hitelintézetek vonakodnak megengedni az ingatlannal fedezetként történő ilyen tranzakciókat, mivel az ingatlan állapota leromolhat, ami értékesítési igény esetén a piaci ár csökkenéséhez vezet. A kölcsönadónak azonban nincs joga megakadályozni, hogy a biztosítékot legfeljebb egy évre adják bérbe.
• Felújítási munkák elvégzése, beleértve a lakás illegális átépítését. A szükséges javítási és építési változtatások elvégzéséreel kell készítenie egy projektet, majd engedélyt kell kérnie a lakásfelügyelettől, majd értesítenie kell a hitelezőt.
• A jelzálogszerződés teljes időtartama alatt a törvény tiltja a jelzálogjoggal terhelt ingatlan átjegyeztetését nem lakás céljára.
• Fedezett ingatlannal csere-, adományozási ügyletet kötni, valamint a hitelező engedélye nélkül értékesíteni nem lehet. Az eladás csak akkor lehetséges, ha a hitelfelvevő tartozott a hitelező bank felé, és az eladásból befolyt összeget az adósság törlesztésére és a bankkal szembeni kötelezettségek teljesítésére fordítják.

A jelzáloghitelek buktatói a Sberbankban

A Sberbanknak szabványos jelzáloghitel-szerződése van, ennek mintája a weboldalon található előzetes áttekintéshez.

A Sberbankkal kötött jelzáloghitel-szerződés megkötésének fő buktatói a fedezetbecslővel, a bankcella bérlésével, az ingatlanügynöki vagy ügyvédi szolgáltatásokkal kapcsolatos többletköltségek, a biztosítás fizetése és természetesen a hiteldíj fizetése. államdíj.

A jelzálogszerződés feltételei előírják, hogy az értékbecslőt a hitelfelvevő saját maga választhatja ki, de meg kell felelnie a Sberbank követelményeinek. Ezért nem érdemes kockáztatni és előzetesen értékelni a biztosítékot, a Sberbank visszautasíthatja a benyújtott értékelési dokumentumokat, az elutasítást a megállapított eljárási szabályok be nem tartásaként magyarázva, és a pénz elpazarolt.

Szankciók a Sberbank késéséért

A Sberbankban a jelzáloghitel buktatóinak legkellemetlenebb része a megbeszélés tárgya a szankciók és pénzbírságok. De fontos megérteni a szerződés következő pontjait.

Késedelmi díjakkal kapcsolatos tétel. A büntetés mértéke közvetlenül függ a jegybank refinanszírozási kamatától a bírság kiszabásának időpontjában. Ez jelentősen növelheti a jelenlegi bírság összegét. Ezért célszerű előre tájékozódni a késedelmes fizetési bírság feltételeiről.

A jelzálogszerződés felmondásának feltételei. A Sberbanknak joga van bizonyos jogellenes helyzetekben felmondani a szerződést, például szisztematikus késedelem esetén, amikor a biztosítékot más célokra használják fel, ha a hitelező bank megtagadja az ingatlan állapotának ellenőrzését, valamint felmondás esetén is. a biztosítási szerződést.

A jelzálogkölcsön-szerződés futamideje alatt a hitelfelvevőnek nincs joga jelzálogjoggal terhelt lakást eladni, abba más személyeket bejegyeztetni, bérbe adni, átépíteni a kölcsönadó jóváhagyása nélkül.

Jelzálog a „VTB”-ben: buktatók

A szerződéskötés éles buktatói közül a következőkre kell figyelni.

A VTB Bank nyomatékosan javasolja, hogy csak a VTB Biztosító partnerével kössön tulajdon- (jogcím-), egészség- és életbiztosítást. Ha megtagadja a biztosítást, a jelzáloghitel kamata határozottan 1%-kal emelkedik.

A jelzáloghitel minimális összege 2 millió rubeltől. A kisebb összeg korlátozza az előleget vagy többletköltséget jelent a kölcsön igénylésekor. A banknak nem kifizetődő hosszú távra kis kölcsönöket adni.

Mikorkésedelem esetén a bank nem kezdeményezi az adósság átstrukturálását vagy hitelszünet rendezését. A bank számára előnyösebb, ha betartja a korábbi megállapodás feltételeit, és időben visszaadja a kölcsönzött pénzt. A késedelmes fizetéssel kapcsolatos problémák megoldása érdekében a hitelfelvevő maga nyújt be kérelmet a bankhoz.

A "VTB" bank megbízható és hatékony hitelintézet, ezért megköveteli a szerződésben váll alt kötelezettségek egyértelmű teljesítését. Ezért, ha kétségei vannak költségvetésének pénzügyi erejével kapcsolatban, jobb, ha egy időre elhalasztja a jelzáloghitel felvételéről szóló döntést.

Tanácsok és tanácsok jogászoktól

Gyakorló ügyvédek azt javasolják, hogy a kölcsönszerződés megkötése előtt kerüljék a jelzáloghitel csapdáit.

• A jelzáloghitel törlesztőrészletét úgy számítsa ki, hogy az ne haladja meg a család jövedelmének 30%-át.
• Csak abban a pénznemben vegyen fel jelzálogkölcsönt, amelyben a havi bevétele megy. Még ha van is értelme spórolni, nem kell kockázatot vállalni. A jelzáloghitel hosszú lejáratú, és az árfolyam ingadozása esetén többszörösen túl kell fizetnie rubelt a szerződés szerinti pénznemre váltva.
• Jelzáloghitelhez csak sok éves tapasztalattal és jó hírnévvel rendelkező, a legkedvezőbb feltételeket biztosító nagy bankok közül válassz hitelezőt.
• Ne rohanjon a jelzáloghitel-program kiválasztásával. Gondosan meg kell találni a legmegfelelőbbet, lehetséges kedvező, kedvezményes feltételekkel.
• Nem kell azonnal jelzálogkölcsönt felvenni egy nagy lakóterületre. Életkörülményeinek fokozatos javítása javasolt. Például az odnushki után nem célozhat három vagy négy szobás lakásokat.apartmanok. Először vegyél egy kétszobás lakást, és a teljes összeg kifizetése után már gondolkodhatsz egy kényelmesebb háromszobás lakásban.
• Óvatosan tanulmányozza át a szerződést, ügyelve a további jutalékokra és kiadásokra jelzáloghitel igénylésekor. Ezek a jelzálogszerződés buktatói.
• Minél hosszabb a jelzáloghitel futamideje, annál magasabb a kamatláb. Célszerű rövidebb futamidejű jelzáloghitelt felvenni. Végtére is, minél hosszabb a jelzáloghitel futamideje, annál nagyobb a teljes túlfizetés.
• Válasszon fix kamatozást, előnyben részesítve a lebegő kamatozást, ami valójában jövedelmezőbb, de nem magas piaci volatilitás mellett, ami hatalmas adósságba taszíthatja a hitelfelvevőt. A rögzített kamatláb nem teszi lehetővé a megtakarítást, de nem engedi veszíteni sem.
• Jelzálogtárgy kiválasztásakor csak független értékbecslőkkel forduljon, mivel az ingatlanosok mindig megszépítik az ingatlan állapotát a jövedelmezőbb eladás érdekében.
• A szerződés aláírása előtt célszerű előzetesen pénzügyi tartalékot képezni. Ez az úgynevezett pénzügyi légzsák, amely 3 havi jelzálogtörlesztésből áll, hogy magabiztosan érezze magát a szerződés teljes időtartama alatt.

Jelzálogkölcsön viszonteladása

A jelzálog a másodlagos piacon könnyebben intézhető, mivel a házat üzembe helyezték, és nincs építési kockázat.

Másodlagos ingatlan vásárlásakor jelzáloghitelben ellenőrizni kell a buktatókat: ki a tulajdonos és ki van bejelentve a kiválasztott lakásba. Előfordulhat olyan helyzet, amikor a lakótér egy részének egyik tulajdonosa nembeleegyezik az eladásba.

Ezután feltétlenül ellenőrizni kell, hogy a lakásban minden meglévő átépítés jogszerű-e, vannak-e számlákon tartozások, és meg kell győződni arról, hogy a lakás nincs-e már zálogjog egy másik hitelintézetben.

Ellenőrizze a kommunikáció állapotát, hogy elvégezték-e a javításokat, és milyen szinten, győződjön meg arról, hogy az ablakok, a mennyezet és a ház egyéb elemei jó állapotban vannak.

Jelzálog-refinanszírozás

A refinanszírozás egy meglévő jelzáloghitel refinanszírozása egy másik bankban. A buktatókkal járó jelzáloghitel refinanszírozásának ilyen tágas eljárása akkor van értelme, ha két évnél hosszabb futamidejű jelzálogkölcsönt kell kifizetnie.

Kérjük, vegye figyelembe, hogy a biztosíték bankról bankra történő átutalás időszakában a kamatláb valamivel magasabb lesz, mivel az új bank átmenetileg hiányzik a fedezet, és ez nagy kockázatot jelent.

Refinanszírozás esetén kötelező fedezetértékelési, közjegyzői stb. költségek merülnek fel.