Hogyan ellenőrizheti a lakás "tisztaságát", amikor saját maga vásárol? Mire kell figyelni lakásvásárláskor?

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

A másodpiaci lakásvásárláskor számtalan kockázat fenyeget, ezért kívánatos, hogy a vevő tudja, hogyan tudja vásárláskor saját kezűleg ellenőrizni a lakás "tisztaságát". A legfontosabb dolog az, hogy elkerüljük a fő, legnagyobb kockázatokat, amelyekről ez a cikk tartalmaz információkat. Mindenekelőtt ki kell zárni az ügylet és a lakáshoz való jog megtámadásának lehetőségét, ezért a legrészletesebben be kell nyújtani azt az ajánlást, hogy vásárláskor hogyan ellenőrizheti saját maga a lakás "tisztaságát".

Első lépések

Először – az eladó által felülvizsgálatra biztosított dokumentumok hitelessége. Ezt különösen gondosan ellenőrizni kell, különben később előfordulhatteljesen harmadik felek igényét fedje fel erre az élettérre. Itt figyelembe kell venni, hogy nagyon sok helyzet adódik a lakásvásárlást kísérő dokumentumokkal, és nagyon nehéz egyetlen receptet adni jogi kérdésekben, hogyan ellenőrizhető egy lakás "tisztasága" vásárláskor. sajátod. A tranzakciót azonban maximálisan biztosítania kell, ezért érdemes megtenni a dokumentumok ellenőrzéséhez javasolt összes lépést. Természetesen ellenőrizni kell a jogi "tisztaságot" anélkül, hogy az ésszerűség határait túllépnénk, de a maximális információt nemcsak megszerezni, hanem értékelni is kell, és annak magára a lakásra és mindenkire, aki annak tulajdonában és állapotában érintett..

Természetesen sokkal kényelmesebb lenne hivatásos ügyvédekhez fordulni, de egy másik kérdés előtt állunk: hogyan ellenőrizhető egy lakás "tisztasága" saját vásárláskor? Elvileg ez ésszerű, bár nagyobb gondot okoz. Ráadásul a szakember segítsége csak növelheti a tranzakció megbízhatóságát, de nem garantálja a száz százalékos sikert. Extrém esetben biztosíthatja a jogcímet, ha továbbra is aggályok merülnek fel. A biztosítótársaságok általában eléggé hajlandóak elfogadni.

Új épület és "másodlagos"

Ha a ház új épületben van, tudnia kell, hogyan ellenőrizheti a fejlesztőt lakásvásárláskor. Itt az internet speciális oldalain összegyűjtött vélemények a leghasznosabbak. Természetesen meg kell különböztetni az őszinte véleményeket a versenytársak intrikáitól, de ez a feladat nem olyan nehéz: ha nincsenek számok,dátumok, nevek, konkrét tények, nem szabad figyelni az ilyen információkra. Jó követni más objektumok határidejét is (általában ilyen információk állnak rendelkezésre), és elolvasni a vásárlói véleményeket. Sokféleképpen ellenőrizheti a fejlesztőt lakásvásárláskor.

És ebben az esetben, ha új épületben vásárolnak lakást, a dokumentumok ellenőrzésének alaposnak kell lennie, még akkor is, ha az eladás fejlesztőtől származik. A másodlagos lakhatás természetesen sok erőfeszítést igényel, mivel az új épületek nem rendelkeznek olyan gazdag bejegyzésekkel, kivonatokkal és tulajdonosváltásokkal. De még itt is, még az ingatlanok jogi "tisztaságának" alapos ellenőrzése után is, amely minden szabálynak megfelelően történik, a megvásárolt lakás megfosztásának valószínűsége megmarad. Ha az eladó bizonyítani tudja, hogy a vásárlás során megsértették a jogait, pl. De ha másodlagos házat vásárolnak, akkor a szétszerelés nemcsak az eladóval, hanem a tulajdonossal is megtörténik, akinek ez a lakás előtte volt. Valószínűleg egy egész peres eljáráson kell keresztülmennie. Hosszú és nehéz időbe telik a jogi "tisztaság" ellenőrzése másodpiaci lakásvásárláskor: ez az összes dokumentum hitelessége, ez az ingatlan jogállásának értékelése, ez a lehetséges elemzés. a vásárláshoz kapcsolódó kockázatok.

Dokumentumok

A lakás jogi "tisztasága" ellenőrizhető, a lehető legnagyobb mértékben biztosítva a tranzakciót bármilyen ingatlan vásárlásakor. Az alábbi dokumentumokat kell bekérni az eladótól.

1. A dokumentáció olvasását a legjobb egy tanúsítvánnyal kezdenia jogok állami bejegyzéséről, valamint az ehhez kapcsolódó: adásvételi vagy öröklési, adományozási, privatizációs és hasonló szerződésekről.
2. A második lépés az USRR utasítás tanulmányozása lesz. Ez az Egységes Állami Nyilvántartásban található, amely minden információt tartalmaz az ingatlannal végzett tranzakciókról.
3. A harmadik lépés egy kivonat a házkönyvből, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nincs regisztrált bérlő ebben a lakótérben. Ilyen kivonat bármelyik multifunkcionális központban megrendelhető. A dokumentumban fel kell tüntetni, hogy mindazokat, akik korábban ebben a lakásban éltek, törölték a nyilvántartásból.
4. Segítség – szintén az MFC-től – választ ad arra a kérdésre, hogy lakásvásárláskor hogyan kell ellenőrizni a tartozásokat, mivel ott az esetleges rezsitartozások meglétét jelzik.
5. Egy neuropszichiátriai és narkológiai rendelőtől származó igazolás szükséges.

Részletek

Hogyan ellenőrizhető, hogy van-e letartóztatás a lakáson? Az EGRP kivonatból. Azt írja, ha ez egy egyszerű nyilatkozat, hogy az eladó-e a tulajdonos. A kivonat bővített változatában pedig ott van ennek a lakásnak a teljes története az USRR első bejegyzésétől kezdve. Jelzi, hogy ki volt korábban a tulajdonos, és milyen gyakran adták el. Az ember azonban nem korlátozhatja magát erre a kijelentésre. Hogyan ellenőrizhető, hogy a lakás vásárláskor jelzálogjoggal terhelt-e? A lakásokat gyakran meghatalmazott útján értékesítik, ezért a tulajdonos gyakorlatilag nem vesz részt a tranzakcióban. Ez egy nagyon kockázatos helyzet. Gyakran előfordul, hogy az ilyen dokumentumokat tisztességtelen módon szerzik meg.

Ezért lakásvásárláskor csak a lakás közvetlen tulajdonosának iratait kell nagyon alaposan átnézni. Ehhez meg kell kérnie egy megbízható személyt, és kapcsolatba kell lépnie a tulajdonossal, hogy megerősítse, hogy a lakás eladó. Ezután ellenőriznie kell az USRR kivonat „Teher” oszlopát, amely a lakás állapotára vonatkozó információkat tartalmaz - hogy zálogjog-e. Ha az ingatlant az öröklés után azonnal eladják, jobb, ha nem veszi meg. Három éven belül új örökösök jelenhetnek meg, akik bíróságon megtámadják ezt az üzletet. Továbbá az USRR tanúsítvány kiterjesztett változata alapján megállapítható, hogy például ennek a lakásnak a jelzáloghitelét nem fizették ki a végéig.

Mire kell különös figyelmet fordítani

Az első dolog, amit meg kell nézni, az az ár. Ha a hasonló lakásokat drágábban adják el, az különösen riasztó, és csak az ingatlan iránti nagy érdeklődés esetén lehet továbbra is jogilag ellenőrizni a "tisztaságát", és ezt sokkal körültekintőbben, mint azt korábban gondolták. Az eladót alaposan meg kell kérdezni, és meg kell keresni a részleteket: nemcsak azt, hogy kié ez a lakás, hanem azt is, hogy mikor, hogyan és kitől vásárolták, miért adják el újra, perbe keveredett-e a lakás. Ezután nézze meg, hogy mi szerepel a dokumentumokon. Innentől kiderül, hogy az eladó mennyire igaz, hiszen partnerként kell vele foglalkozni. De hogyan lehet ellenőrizni egy lakás eladóját, ha másképp vásárol?

Ügyeljen odaútlevelét és a lakáshoz kapcsolódó egyéb iratokat ellenőrzik: az ingatlan nyilvántartásba vétele alapján hol, mikor érkezett meg az arra való jogosultságot igazoló igazolás. Ügyeljen arra, hogy az újbóli vizsgálathoz készítsen másolatot, de ellenőrizze az eredetiket, hogy vannak-e pecsétek, aláírások, vízjelek és minden egyéb, ami egy kormányzati dokumentumhoz kapcsolódik. Ügyeljen arra is, hogy a másolatokat hasonlítsa össze az eredetivel. Lehetséges, hogy teljesen eltérő dokumentumokat nyújtanak be. A papíron bemutatott információnak meg kell egyeznie az eladó szóbeli történetével. Hogyan lehet ellenőrizni az örökösöket lakásvásárláskor? Semmiképpen. A legjobb akkor vásárolni, ha az örökléstől számított három év elteltével a jogot jóváhagyták. Hogyan lehet ellenőrizni egy lakást a Rosreestr-en keresztüli vásárlás előtt? Fentebb elhangzott, hogy az MFC-ben minden ingatlannal kapcsolatos dokumentumot megrendelhet és fogadhat.

További információ

Az iratok átvétele és vizsgálata előtt sem az előleg, sem a kaució nem utalható át az eladónak, hiszen az eredeti igazolást és szerződést a volt tulajdonos megtarthatja, még akkor is, ha ezt a lakást már eladta. Feltétlenül dokumentáltan kell kideríteni, hogy az eladónak vannak-e eltartott állampolgárai, kiskorú gyermekei, hogy az eladó házas-e, és házas volt-e a lakás megvásárlásakor, és ami a legfontosabb, személyesen vagy meghatalmazott útján jár el.

Lehetetlen üzletet kötni anélkül, hogy személyesen ne beszélne a tulajdonossal. Jobb, ha szerződést köt a tulajdonossal, nem pedig vagyonkezelővel. Jelentős számú hamis tranzakció akifogás, hogy a tulajdonos nincs jelen: egy másik városban, egy másik országban stb. A meghatalmazás hamis lehet. Ha a vagyonkezelő nem akarja megmutatni a vevőnek a lakás tulajdonosát, annak gyanúsnak kell lennie, és az indokok itt teljesen lényegtelenek. Az sem valószínű, hogy az azt kiállító közjegyző ellenőrizni tudja a meghatalmazás valódiságát, mert a közjegyzők nem válaszolnak az ilyen megkeresésekre.

Gámhatóságok és cselekvőképességi bizonyítványok

Ha az eladó lakásba kiskorú gyermekeket regisztráltak, a gyámhatóság írásbeli hozzájárulása szükséges, ellenkező esetben az üzlet nem köthető meg. Ha magát az eladót hivatalosan cselekvőképtelenné nyilvánítják, ügyeit gyámra bízzák, és csak a gyámhatóság által kijelöltre. Az iratokból ellenőriznie kell az első kérdésben (a cselekvőképtelenségről) és a második kérdésben (a gondnok kijelöléséről szóló) hozott bírósági határozatokat. Magának a tranzakciónak pedig a gyámhatóság hozzájárulása szükséges. Egy ilyen üzletterv kockázata olyan nagy, hogy a vevő leggyakrabban nem hajlandó ilyen lakást vásárolni.

De ennél is nagyobb probléma az a helyzet, amikor az eladót nem ismerik el cselekvőképtelennek, hanem folyamatosan vagy időnként olyan állapotban van, hogy képtelen megérteni saját tettei értelmét (ez a definíció a törvényből származik). Ezt az állapotot még ismételt személyes találkozások esetén is elég nehéz szemről kiszámolni. Ezért minden esetre kérnie kell egy pszichiáter igazolást, a tranzakció napjával. Megoldás lehet az is, ha rokonként meghívunk egy pszichiáter barátot egy alkuravagy egy barát. Egyszerűen irreális azonban egy ilyen üzletet biztosítani minden rossz esettől. A vállalkozás teljes sikere még közjegyzővel sem valósulhat meg. Ezért jobb, ha felhagyunk a kétes vállalkozással, hiszen ma az ingatlankínálat majdnem háromszorosa a keresletnek.

A hivatalos weboldalakon

Meg kell keresnie annak a kerületi bíróságnak a hivatalos webhelyét, amelyhez ez a ház tartozik, és be kell írnia a keresésbe az eladó és elődei - a lakás tulajdonosainak - nevét. Ugyanez az elv vonatkozik arra az esetre is, ha ellenőrizni kell, hogy az eladóknak és házastársuknak volt-e bírósági ügye, és ha igen, melyek. A lényeg az, hogy felbontották-e a házasságot és felosztották-e a vagyont, a tulajdonost cselekvőképtelennek ismerték-e el. Ez utóbbit a regisztráció helyén ellenőrzik, ezért alaposan tanulmányozni kell az eladó útlevelét, majd fel kell keresni annak a bíróságnak a webhelyét, ahol a személyt nyilvántartásba vették vagy nyilvántartásba vették.

Az igazságszolgáltatási rendszer még nincs úgy beépítve, hogy mindezt pár kattintással megtalálja, sajnos. A választottbíróságok hivatalos adatbázissal is rendelkeznek. Itt meg kell állapítania, hogy az eladó csődöt jelent-e. Ha igen, akkor ez szükségszerűen tükröződik a bejegyzett város választott bíróságán. Az online végrehajtási eljárások nyílt hivatalos adatbázisán keresztül ki kell deríteni, hogy a lakás tulajdonosa vagy házastársa adós-e, és indult-e eljárás ezen állampolgárok ellen.

Kiállítások és hivatkozások szerint

A tulajdonos kártyáján, vagyis kivonat aházkönyv, meg kell állapítani, hogy ki van bejegyezve ebbe a lakásba, beleértve (és különösen) azokat, akik nem laknak ott. Közüzemi számlát is be kell nyújtani. Ideális lehetőség, ha senki nincs regisztrálva a lakásban, de ez nem mindig van így. Ha a lakásban regisztráltak vannak, akkor a szerződésben szükséges feltüntetni azt az időszakot, ameddig törlésre kerülnek a regisztrációs nyilvántartásból. Azoknak, akik ebbe a lakásba vannak bejelentve, de nem ott laknak, közjegyző által hitelesített nyilatkozatot kell benyújtaniuk, hogy egy bizonyos időpontig kilépnek.

Ez utóbbit érdemes még a tranzakció lebonyolítása előtt kiírni a lakásból, különben a "töltelékkel" a megvásárolt lakásban maradhat. A bíróságon a kilakoltatási igényekkel kapcsolatos ügyek gyakran elvesznek, mivel ez a kérdés sok kellemetlen árnyalatot tartalmaz. Az ügylethez a bejegyzett házasságban élő tulajdonos közjegyző által hitelesített hozzájárulása is szükséges, amely igazolja, hogy a házastárs nem ellenzi ennek a lakóhelynek az eladását. Ez hiba nélkül megtörténik, ha a lakást a házasság alatt vásárolták, és az eladás időpontjára a házasság felbomlott. További dokumentumok nem szükségesek csak abban az esetben, ha a lakást ajándékba kapták, örökségként (több mint három éve!), Privatizálták. Körülbelül ennyi a legalapvetőbb dolog, amit érdemes ellenőrizni lakásvásárláskor. Mindezen terjedelmes információk kézhezvétele után a dokumentumcsomagot gondosan tanulmányozzák és elemzik.

Jogi státusz

Először is fel kell mérni ennek a lakásnak a jogi helyzetét: hogyan és mi alapján szerezték meg a jelenlegi tulajdonosok, mikor történt. Ha nem telt el három év a felvásárlás óta, akkor két probléma jelentkezik. Nem járt le az elévülés, vagyis a lakásvásárlási ügyletet továbbra is megtámadhatják a korábbi tulajdonosok. Az adók minimalizálása érdekében az eladó kérheti, hogy a dokumentumokban tüntesse fel a lakás alacsonyabb költségét. Jobb nem megállapodni, mert ha ezt az ügyletet érvénytelennek nyilvánítják, akkor az eladó nem a teljes összeget adja vissza, hanem csak azt adja vissza, amelyik a szerződésben szerepel.

A legmegbízhatatlanabb oka annak, hogy tulajdonosa lakást vásároljon, az az öröklés, különösen, ha még nem járt le a három éves átvételi idő. Ha ezen időszakon túl új örökös jelenik meg a bíróságon, akkor a vevő kockázatai jelentősen csökkennek. Ha a lakást gyakran rövid időn belül eladták és megvásárolták, ez a csalás legbeszédesebb jele. Jobb, ha azonnal keres egy másik vásárlási lehetőséget, mivel most gyakorlatilag nincs probléma ezzel. Minél több eladási és vásárlási forgalom van egy lakásban, annál csúnyább a jogtörténete. Ha valóban óriási a vágy ennek a lakóhelynek a megvásárlására, akkor nem csak az utolsó eladót kell ellenőrizni, hanem a házastársat és az összes korábbi tulajdonost is legalább az elmúlt öt évben.