A piaci érték becslése: a beszámoló elkészítésének módjai, eljárása, lebonyolításának céljai

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

Sok esetben szükség lehet egy lakás vagy ház értékelésére. Igen, és nagyon fontos tudni, hogy mennyi bevételre tehet szert ingatlaneladásból. Végül is ez egy olyan eszköz, amelyet okosan kell használni, ami azt jelenti, hogy mindent tudnia kell róla. A lakás piaci értékének felméréséről ebben a cikkben olvashat bővebben.

Mi a piaci értéke?

Ma a gazdaság piaci modellje dominál szerte a világon, amely magában foglalja a különféle áruk vásárlását és eladását olyan pénzért, amelyért az emberek hajlandóak megvásárolni azokat. Például, ha olcsó eldobható tányérokat gyárt, akkor azok ára valószínűleg nem lesz túl magas. Ellenkező esetben egyszerűen nem lesznek vevői. Ugyanez az elv tulajdonítható az ingatlanoknak: lakásoknak és házaknak. De ebben az esetben sokkal nehezebb objektív árat megállapítani, amely nem csökkentené a tulajdonosok befektetéseit, ugyanakkor nem lenne túlzó. A helyzetet sokszor bonyolítja, hogy az ingatlaneladás során a tulajdonosok ritkán objektívek. Ha jó emlékek fűződnek a házhoz, illgyermekkorát ebben töltötte, nehéz lehet korrekt árat meghatározni a piaci feltételek alapján.

Ezért olyan népszerűek az értékbecslő szolgáltatásai, amelyek segítenek a józan érték meghatározásában. Egy lakás piaci értékének becslése bonyolult lehet, ha a lakás tulajdonosainak sürgős szükségük van az ingatlan gyors eladására, vagy ha az ingatlan kedvezőtlen környéken található.

Típus szerint megkülönböztetik a jelenlegi, múltbeli és jövőbeli piaci értéket. Ahogy sejtheti, ez attól függ, hogy milyen időre számítják. Leggyakrabban folyamatos értékbecslés történik, de ha befektetésként lakásba kíván befektetni, akkor jól jöhet a lakás értéke a jövőben.

Kell tudnom az árat?

Miért kérdezd meg egy ingatlan értékét? Az ingatlan piaci értékének megállapításának céljai eltérőek lehetnek. De leggyakrabban a következő esetekben értékelik az objektumot:

• Ha ingatlant akarnak jelzálogba adni vagy bérbe adni. Az első esetben a költség szükséges a rendelkezésre bocsátott forrás összegének kiszámításához (például jelzáloghitelhez vagy kölcsönhöz).
• Ha az ingatlant adományozták, és meg kell határoznia a valós értékét.
• Csőd alatt.
• A kataszteri érték megtámadása. Az ingatlan eladásakor az állam adót szed be a kincstárba, ami a piaci és a kataszteri érték különbözetét terheli. Gyakran előfordulhat, hogy értékbecslő segítségére van szüksége az érték megkérdőjelezéséhez.
• Eladáskor vagy vásárláskor.
• Bármilyen más helyzetben, amikor meg kell találnia egy tárgy valós árát.

Értékelési módszerek

Három módszer létezik a piaci érték becslésére.

A legnépszerűbb a költséges. Figyelembe veszi, hogy saját pénzéből mennyit fektetett be a vásárlásba és a lakásfelújításba. Ennek a módszernek a kritériumai meglehetősen jól meghatározottak. A számítások elvégzéséhez tudnia kell, hogy jelenleg mennyibe kerül pontosan ugyanazon ház vagy lakás felépítése. Ugyanakkor abszolút minden apró dolgot figyelembe vesznek: az ajtók költségétől a szerelési szolgáltatások áráig. Természetesen a lakás amortizációját és hátrányait is kalkulálják, aminek eredményeként gyorsan megkaphatja az ingatlan pontos árát. Egy másik meghatározás, amellyel tisztában kell lenni a költségszemléletben, a helyettesítési költség. Mennyibe kerül egy azonos alapterületű, megközelítőleg azonos fekvésű, de más anyagokból épült lakás? Ennek eredményeként a tulajdonos tiszta képet kaphat arról, hogy valójában mennyit ér az ingatlana. Végtére is, a vevő valószínűleg nem fizet olyan tárgyért, amely nem felel meg a megadott követelményeknek.

Egy másik módszer az összehasonlító. Ez a hasonló tranzakciókra vonatkozó kutatások lefolytatásából áll. Például a múlt hónapban vettek egy 1 szobás lakást Vaszilijtól, nagyjából ugyanazon a környéken, ugyanolyan szociális felszereltséggel. Mennyit kapott érte? Több ilyen esetből összegyűjtve bizonyos statisztikákat, következtetéseket vonhatunk le az ingatlanok átlagos áráról ebben a szegmensben. Jelenleg az összehasonlító értékeléshez nem is kell segítséghez folyamodniaszakértők: sok webhely információkat gyűjt és megjeleníti az eredményt.

Az ingatlanértékelés jövedelemmódszere azt veszi figyelembe, hogy mennyit kaphat ingatlanvásárlás után. Ezt a módszert alkalmazzák például lakásvásárláskor, hogy később kiadják azt. Valójában ebben az esetben teljesen más tényezők fontosak: a metró közelsége, kialakítása, területe stb. A bevételi módszerrel nagy valószínűséggel feltételezhető, hogy a beruházás mennyire lesz jövedelmező vagy veszteséges a jövőben.

Criteria

Minden megközelítésben más-más kritériumok alapján értékelik a helyiségek piaci értékét. Általában azonban mindegyik a következő tényezőkön alapul:

• Közlekedési elérhetőség (metró, megállók, autópályák).
• Lakóterület.
• Elrendezés.
• Különböző szociális létesítmények elérhetősége: bevásárlóközpontok, iskolák, óvodák.
• Levegőminőség.
• A közeli parkok és egyéb természeti objektumok jelenléte.
• Edület.
• Az anyag, amelyből a ház épül.
• Kidolgozás és javítás elérhetősége.

Értékelés

A leggyakrabban értékelendő objektumok általában az apartmanok. Az ügyfélnek csak arra a kérdésre kell válaszolnia, hogy miért volt szüksége értékelésre. A válasz alapján az előadó kiválasztja a megfelelő módszert. De leggyakrabban egy lakás piaci értékének értékelése mindhárom megközelítést figyelembe veszi. Ha mindegyiket alkalmazzák, akkor a piaci érték ésszerűnek tekinthető. Mindegyik megközelítésnek van egy együtthatója is, amely ezt tükrözi.hitelesség. Például az összehasonlító módszer meglehetősen alacsony megbízhatósági együtthatóval rendelkezik, mivel az orosz piacon sok tranzakció nem átlátható, és az objektumok gyakran nem rendelkeznek elegendő analóggal. Hogyan zajlik az ingatlan értékelési folyamata?

1. Az értékbecslő kiválasztja azt az értékelési módszert, amely a legmegfelelőbb egy adott lakáshoz vagy házhoz.
2. A vásárló választhatja meg rendelése időpontját. Meg kell adnia a tanulmány célját és a jutalom összegét is.
3. Ha mindkét fél megegyezik, akkor szerződés jön létre közöttük. Az értékbecslő szolgáltatásai gyakran nem olcsók, így a szerződés további garanciát jelent a kötelezettségek teljesítésére.
4. Minél több módszert használ egy tanulmány, annál drágább lesz. Ezért az értékbecslő mindegyik árát külön-külön bejelentheti, hogy megértse, mennyi az.
5. Ezután az előadó maga végzi el az értékelést, kiszámítja a megbízhatósági együtthatókat és megadja a végső értéket.
6. Az objektum aktuális piaci értékéről szóló jelentés utoljára kerül kitöltésre.

Házértékelés

A ház piaci értékének felmérése nem sokban különbözik egy lakásra vonatkozó hasonló eljárástól. Először is, az értékbecslő nem magának a háznak, hanem a helyszínnek a költségét határozza meg. Ehhez az összeghez a szakember hozzászámítja az ugyanazon ház építéséhez szükséges munka és anyagok költségét. A telek piaci értékének felmérése leggyakrabban költség módszerrel történik. Ha a megrendelő az összehasonlítási módszert választotta, akkor a vállalkozó hasonló tárgyakat keresa szomszédos területeken egy házas telek átlagos költségének kiszámításához. Az eredmény egy súlyozott átlagár, amelyre támaszkodhat az értékesítés során.

Az ingatlanvásárlás vagy -eladás nagyon fontos lépés. Helytelen értékbecslés esetén a tulajdonos nagyon megbánhatja, hogy nem vette igénybe a szakképzett értékbecslő szolgáltatásait. Végül is ennek eredményeként sokkal nagyobb összeget veszíthet.

Értékdokumentum összeállításának eljárása

A jelentés ingatlanértékelés eredménye, amely minden szükséges információt tartalmaz. Tartalmazza az értékeléshez, a jellemzők elemzéséhez, a piaci helyzet leírásához és még sok máshoz alkalmazott módszereket. Egyszerűen fogalmazva, a jelentés a hozzárendelt piaci érték hivatalos visszaigazolásaként szolgál, és felhasználható tranzakciókhoz vagy hitelfelvételhez. Ahhoz, hogy a jelentés érvényes legyen, a következő szakaszokat kell tartalmaznia:

• Címlap (szám, adatok a vállalkozóról és az ingatlan tulajdonosáról).
• Tartalomjegyzék. Bár a jelentés nem túl hosszú, a tartalomjegyzék lehetővé teszi a meglévő szakaszok gyors megértését.
• Kísérőlevél, amely tartalmazza az összes alapvető információt szabad formátumban. Általában az alkalmazott megközelítésekre utal.
• A megállapítások az értékelés eredményeit jelzik.

A piaci érték jelentés kényelmes formátumának köszönhetően mindenki könnyen megtalálja a számára szükséges információt, az eljárás eredményét pedig egyszerűen az utolsó oldalon megtekintheti.

A különbségpiaci és kataszteri érték

Ingatlan eladás vagy vásárlás során valószínűleg olyan dologgal kell foglalkoznia, mint a kataszteri érték. Ez a lakhatás ára, amelyet az állam saját értékelése alapján állapít meg. A kataszteri érték nem mindig helyes, így több százezer rubel eltérés keletkezhet közte és a piaci ár között. Milyen lépéseket kell tenni ebben az esetben?

• Külső fél ingatlanértékelésének rendelése.
• Ha az eltérés valóban jelentősnek bizonyult, akkor kérelmet kell benyújtani a Rosreestr-hez, a rendelkezésre álló dokumentumok alapján a kataszteri érték értékének felülvizsgálatára. Ebben az esetben egy jól megírt jelentés nagy szerepet játszhat.
• Ha elutasítja, megtámadhatja a határozatot a bíróságon. A legfontosabb az, hogy az értékeléstől számított 6 hónapon belül legyen ideje ezt megtenni.

Szakértői tippek

Egy lakóingatlan piaci értékének felmérése nagyon bonyolult eljárás, aminek számos árnyalata van:

• Ha a kataszteri érték alacsonyabb, mint a piaci érték, ez jelentősen csökkentheti az adókat. De ha ingatlant akar eladni, akkor jobb, ha átgondolja.
• Használjon ingyenes konzultációkat. Egyes cégek promóciós célokra ingyenesen biztosítják ezeket. Az interneten is kaphat tanácsot szakértőktől ellentmondásos kérdésekben.
• Értékelje korán. A folyamat sokáig tarthat. Önértékelésnem készül gyorsan, és előre nem látható nehézségek adódhatnak útközben.
• Válasszon cégeket, amelyek az objektummal azonos területen találhatók. Ebben az esetben nem kell további szállítási költséget és a szakemberek idejét fizetnie.

Kihez forduljak?

Ha úgy dönt, hogy értékbecslő szolgáltatásait veszi igénybe, akkor olyan szakemberre lesz szüksége, aki kifejezetten az Ön ingatlanszegmensével foglalkozik. A nagyvárosokban általában nagyon sok lehetőség van. A megfelelő cég kiválasztása a barátok értékelései vagy ajánlásai alapján történik. Ha a környezetedből senki sem tudja megosztani egy ellenőrzött személy elérhetőségét, akkor az előadó kiválasztásakor a következő szempontok szerint kell eljárnia:

• A cégnek már több éve a piacon kell lennie, és jó hírnévvel rendelkezik.
• A webhelynek be kell mutatnia a cég működési jogát megerősítő licenceket és tanúsítványokat.
• Az internetes pozitív visszajelzések az együttműködés egyik tényezőjeként is szolgálhatnak.

Az értékbecslő szolgáltatásainak költsége

Sokan azt gondolják, hogy egy értékbecslő szolgáltatása őrült pénzbe kerül, mert neki kell mennie a helyszínre és sokat kell dolgoznia. Valójában azonban 3500-5000 rubelt kell fizetnie egy lakásértékelésért. A költség a cégtől, a lakás méretétől és a várostól való távolságától függ. Általában a régióba történő utazásokat külön kell fizetni. Sürgős rendelés esetén felárat számítanak fel, általában 20%-kal emelkedik az ár.

Eredmények

Ha rájöttél, mi az a piaci érték felmérés, milyen módszerek léteznek, akkor kompetensebb lett az ingatlan adás-vételi ügyekben. Az objektum kiértékelése és a jelentés elkészítése után pontosan tudni fogja, mennyibe kerül lakása, háza vagy földje.