Részvényes Építési Kompenzációs Alap

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

A közös építkezés ma meglehetősen népszerű módja a lakásvásárlásnak. A részesedési szerződés az épület építésében közvetlenül részt vevő kivitelező szervezet és a befektetők, azaz a tulajdonosok között jön létre. Építési megrendelőként jogi személyek és magánszemélyek egyaránt felléphetnek.

A felek kötelezettségei

Vállalkozó - egy építőipari szervezet vállalja, hogy házat épít, és átadja a tulajdonosoknak.

A szerzõdés szerinti javítómesterek vállalják, hogy kifizetik a vállalkozó szolgáltatásait és átvesznek kész lakást.

A közös építési szerződés lényegében beruházási ügylet, de azt nem a Ptk., hanem külön jogszabály szabályozza.

A közös építkezés problémái

A közös építés 2005-ben kezdett kialakulni hazánkban. A jogszabály sok változáson esett át az ilyen építkezéssel kapcsolatban, de ez nem csökkentette a befektetők problémáit a jóhiszemű vállalkozó keresésével kapcsolatban. A közös építkezés a mai napig óriási kockázatot jelent, egy befektető egyszerűen lakás és forrás nélkül maradhat. Vagy neki magának kell belépnieaz épület üzemeltetése, különben gondok lesznek a tulajdonjog bejegyzésével.

Az Építésügyi Minisztérium sokáig nem hagyta abba a kísérletet, hogy kompenzációs alapot hozzon létre a közös építkezéshez. És végül ez év júliusa óta kormányzati szinten új eszközt alakítottak ki, amely az új építésű épületekben a lakásvásárlók érdekeit hivatott megvédeni és a fejlesztők játékszabályait megváltoztatni. Bár a kompenzációs alap formálisan 2017. január 1-től kezdett létezni, még nem dolgozták ki alaposan azokat az eljárásokat, amelyek alapján az alakulatnak működnie kell.

Az alap lényege

A Kárpótlási Alap egy olyan szervezet, amelynek célja, hogy megvédje a polgárokat az esetleges veszteségektől, ha az építkezés nem fejeződik be, vagy a fejlesztő nem tesz eleget egyéb kötelezettségeinek.

Az alapot nem bízzák meg azzal a kötelezettséggel, hogy megoldja a már meglévő részvényesek problémáit. Egyszerűen fogalmazva: a már becsapott befektetőknek nincs mire számítani. Ez annak köszönhető, hogy ha most elkezdjük megoldani az aktuális kérdéseket, akkor a szervezet egyszerűen csődbe megy.

Hozzájárulási arányok

A fejlesztők hozzájárulásának összege a részvényessel kötött egyes tranzakciók ára alapján kerül kiszámításra. A fejlesztőnek hozzájárulást kell fizetnie a tőkerészesedésről szóló külön megállapodás állami bejegyzésekor. A fejlesztő díja azonban nem haladhatja meg a közös fejlesztésben való részvételre vonatkozó szerződés árának határkamatát. Általánosságban elmondható, hogy a jogszabály-módosítások aláírásakor a fejlesztőknek minden szerződés költségének 1,2%-át kell megfizetniük. Továbbiaz árfolyam a szövetségi törvények alapján változhat, de legfeljebb 12 havonta egyszer.

A hozzájárulásokat minden fejlesztőnek 3 nappal a közös építésről szóló megállapodás bejegyzése előtt kell befizetnie.

Most töröltük a tranzakciók biztosításának ilyen módszereit, mint például a felelősségbiztosítás vagy a bankgarancia. Most a szerződő szervezet-fejlesztő köteles befizetni a kompenzációs alapba, amelynek alapítója az Orosz Föderáció.

Az alap fő funkciói

A Kárpótlási Alapot nyilvános társaság formájában hozták létre, és számos probléma megoldására szolgál:

• hozzájárulás fogadása a fejlesztőktől;
• ellenőrizze a hozzájárulások időben történő beérkezését;
• választottbírósági menedzserként jár el fejlesztő cégek csődje esetén, de csak akkor, ha ezek a cégek legalább egy épülő épülethez hozzájárultak az alapba;
• megtéríteni a részvényesek kárát;
• kölcsönt nyújt (akár kamatmentesen);
• szükség esetén pénzügyi segítségnyújtás azoknak a fejlesztőknek, akik egy befejezetlen objektum befejezését vállalják.

A kárpótlási alap szabad pénzeszközei a jogszabályokban meghatározott egyéb eszközökbe is befektethetők.

Részvétel önszabályozó szervezetben

A közelmúltban bekövetkezett jogszabályi változások hátterében, azon személyek köre, akik kötelesekönszabályozó szervezetben legyen. A kötelezettség a következő személyeknél maradt:

• akik szerződést kötöttek projektdokumentáció elkészítésére műszaki megrendelővel, fejlesztővel vagy épület üzemeltetéséért felelős szervezettel;
• projektdokumentáció elkészítésének, építmények, épületek építésének önálló elvégzése.

Ne legyen ilyen kötelezettsége a fele-fele arányban állami vagy önkormányzati tulajdonú jegyzett tőkével rendelkező szervezeteknek. Az állami tulajdonú, egységes vagy állami vállalatok esetében sem szükséges az SRO-hoz csatlakozni.

Compensation Fund SRO "Szerződéses kötelezettségek érvényesítése" azért jött létre, hogy kompenzálja az összes tag mellékes felelősségét. De egy ilyen alap létrehozásához az SRO legalább 15 tagjának kérelmet kell benyújtania. Ha kevesebb a jelentkező, akkor nem lehet alapot képezni a szerződéses kötelezettségek biztosítására, hanem az összes beszedett pénz a kártérítési alapba kerül.

Most a fejlesztők és más személyek, akik az SRO-nak tagjai, nem kapnak tanúsítványt, hanem csak az elektronikus nyilvántartásba kerülnek bejegyzésre, amelyből a versenyen való részvételkor kivonatot kaphat a tagság megerősítéséhez.

Az építőipari piaci szereplők félelmei

A legtöbb fejlesztő úgy véli, hogy a kárpótlási alapokba történő kétszeres hozzájárulás a lakásárak elkerülhetetlen növekedéséhez vezet. Most a fejlesztőnek kell fizetnie az alapnak a közös építkezésért ésaz SRO alapba.

A társbefektetők, vagyis azok az alvállalkozók, akik saját költségükön építenek mérnöki hálózatot és hírközlést, némi aggodalmukat fejezik ki, ugyanis ha a fejlesztő csődbe megy, akkor elsősorban magánszemélyeknek jár kártérítés. A társbefektetőknek kevés esélyük van a visszatérítésre.

Természetesen egy ilyen jogszabályi keret fontos az instabil építőipari piac szempontjából, és része a befektetővédelmi rendszernek. A lényeg az, hogy egy ilyen alap ne jelentsen újabb terhet az építőipari szervezeteknek és az építőipari piac egészének, és a lakásárak ne induljanak újra emelkedni.