A jelzálog egy névre szóló értékpapír, amelyet megállapodás alapján bocsátanak ki

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

A jelzáloghitelekre jellemző az ingatlan formájú fedezetek jelenléte. Az ilyen típusú tranzakciók hivatalos megerősítést igényelnek speciális dokumentummal, mivel az ingatlanhitel meglehetősen nagy összegű kölcsön. Ráadásul itt egy bizonyos zálogról van szó, melynek szerepét a megvásárolt ház, lakás vagy más lakás tölti be.

E tekintetben az orosz bankok bevezették azt a gyakorlatot, hogy jelzálog-szerződéssel együtt jelzálogkölcsönt is kibocsátanak.

Mi az a jelzáloghitel

A jelzáloghitel olyan értékpapír, amely szabályozza a hitelező és a hitelfelvevő közötti kapcsolatot.

Hála neki, a tulajdonos egyszerre két jog tulajdonosa lesz:

1. Jog a jelzáloghitelből eredő pénzbeli kötelezettségek teljesítésére anélkül, hogy annak létezésére egyéb bizonyítékot szolgáltatnának.
2. A jelzáloggal terhelt ingatlan biztosítékkénti használatának joga.

A jelzáloghitel pontosabb meghatározásához, és miben különbözik a jelzálogszerződéstől, tekintse meg a következő táblázatot:

Feltételek	Jelzálog	Jelzáloghitel-szerződés
Állapot	A jelzáloghitel olyan értékpapír, amely résztvevője lehet banki és bankközi tranzakcióknak	Jogi erővel rendelkező hivatalos dokumentum
Változások végrehajtásának lehetősége	Nincs lehetőség, ehhez új jelzáloghitelt kell felvenni	Lehet, de ha mindkét fél egyetért
Ki írja alá?	Kölcsönfelvevő és zálogköteles	Hitelező és kölcsönfelvevő
Regisztráció helye	Regisztrációs szolgáltatás	Jegyző
Befizetési információ	A biztosítéktárgy részletes leírása	A biztosíték csak meg van említve
Tartalom	Garancia a felek kötelezettségeinek teljesítésére	Lakáshitel kibocsátására és törlesztésére vonatkozó jogviszonyok leírása

Általános információ

A jelzáloghitel olyan hitelviszonyt megtestesítő értékpapír, amelynek hatálya csak a hitelfelvevő hitelezővel szembeni valamennyi kötelezettségének teljes visszafizetése után jár le. Amíg annak érvényessége nem járt le, a jogosult bank a jelzálogkölcsönt más pénzügyi és hitelintézeteknek újra elzálogosíthatja vagy eladhatja. Természetesen csak a kölcsönvevő személyes hozzájárulásával. Magára a biztonságra azonban ennek nincs jelentős hatása.teszi: a jelzálogszerződés feltételei, valamint a jelzálogjog feltételei változatlanok.

Az orosz hitelezési gyakorlat nem írja elő ennek a papírnak a kötelező végrehajtását. A nagy bankok például nem tartják szükségesnek jelzáloghitel aláírására kötelezni a hitelfelvevőt, mert lenyűgöző pénzügyi eszközök vannak a tartalékaikban, vagyis nem kockáztatják, hogy jelentős összeget elveszítsenek maguknak. De a hitel- és pénzügyi piac nem túl nagy szereplői ragaszkodnak jelzáloghitelhez, hogy megvédjék magukat.

A jelzáloghitel fontos jellemzője, hogy feltételei elsőbbséget élveznek a jelzálogszerződésnél. Kiderül, hogy a kötelezettségek be nem tartása esetén a jelzálogjogban fogl altak szerint teljesülnek.

A jelzáloghitel-szerződés ennek az ügyletnek a fő dokumentuma, amely a jelzálogjogot igazolja, a jelzálog pedig annak biztosítéka. Az eredeti jelzálogjogot a hitelt nyújtó bank őrzi, a hitelfelvevő pedig közjegyző által hitelesített másolatot kap.

A jelzáloghitel olyan értékpapír, amelynek névleges tulajdonjoga nem teszi lehetővé, hogy a pénzintézet azt a hitelfelvevő írásbeli engedélye nélkül harmadik félnek átruházza.

A jelzáloghitelek lényege

A jelzálog az ingatlan- és az értékpapírpiac közötti kapcsolat. A jelzáloghitelek lényege a refinanszírozás, vagyis a jelzáloghitel-tartozás értékesíthető vagy jelzáloggal terhelhető. Nemrég vezették be a jelzáloghitel intézményét, ami kétségtelenül előrelépést jelent a hitelviszonyt megtestesítő értékpapírpiac fejlődésében. Így a bankok a másodlagos piacon adhatják el az adósságokat, így kiterjedt készpénzbázist biztosítanak maguknak a hosszú távú hitelezéshez.

A jelzáloghitelben a legfontosabb, hogy a bankok masszívan hiteleznek építés alatt álló és kész lakásokat. A hosszú lejáratú lakáshitel nem alapulhat kizárólag betéten és egyéb megtakarítási számlán. Az építkezéshez és magáningatlan vásárlásához nyújtott tömeges és hosszú távú hitelezés megköveteli a refinanszírozás lehetőségét, beleértve a tőzsdét is. A pénzügyi világtörténelem bebizonyította, hogy a lakáshitel-piac normális fejlődése lehetetlen jelzáloghitelek nélkül.

Jelzáloglevél kibocsátásának feltételei

Ez az értékpapír három feltétellel bocsátható ki:

• a fő kötelezettség pénzbeli;
• jelzálogszerződés megkötésekor fel kell tüntetni a rajta lévő tartozás összegét, illetve azt, hogy milyen szempontok alapján állapítható meg;
• a jelzálogszerződésnek tartalmaznia kell egy záradékot a jelzálogkölcsön kiadására vonatkozóan.

Ez nem jelenti azt, hogy a jelzáloghitel vagy a főszerződés már nem érvényes. Mindkettő továbbra is érvényes. De nem szabad elfelejteni, hogy a jelzálog egy olyan értékpapír, amelynek kötelezettségeit fedezet biztosítja. A jogosult a jelzálogkölcsön tárgyát vagy a főszerződés szerinti végrehajtást pontosan a jelzálogjog alapján szerezheti vissza, nem pedig jelzálogjog vagy főszerződés alapján. Ezenkívül a jelzáloghitel egyik jellemzőjének tartalmaznia kell ennek az értéknek a kötelező állami regisztrációjátpapír.

A jelzálogkötelezett kiállít egy dokumentumot. A jelzálogjog olyan zálogszerződés, amelyet egy példányban, írásban, speciális formanyomtatványon adnak ki. A jelzáloglevél állami nyilvántartásba vételéhez egyedi regisztrációs szám és pecsét szükséges, amelyek nélkül ez a biztosíték érvénytelennek minősül.

Tárgykategóriák

A jelzáloghitel a következő kategóriák egyikével biztosított biztosíték:

• lakások, lakóépületek és azok részei;
• befejezetlen objektumok;
• telek;
• garázsok, kertes házak, nyaralók és egyéb fogyasztói épületek;
• belvízi hajók, hajók és repülőgépek, űrobjektumok.

Nem adható jelzálogjog, ha a szerződés tárgya meghatározott tulajdonságokkal rendelkező ingatlan, pl.:

• telek;
• egy vállalkozás, mint egyetlen és oszthatatlan ingatlanegyüttes;
• erdő stb.

Jelzálogszerződésben a lízingjog tárgyként tüntethető fel.

Mi a jelzáloghitel az értékpapírpiacon

A jelzáloghitel fedezett adósságkötelezettség. Az ilyen jelzáloghitel-portfólióval rendelkező társaságnak jogában áll saját kötvények kibocsátását megkezdeni, hogy további finanszírozást vonzzon. Visszafizetésük a kötvényeket kibocsátó cég tulajdonában lévő jelzáloghitelek kamataiból történik.

Az értékpapír-piaci jelzáloghitel olyan dokumentum, amely számos követelménynek eleget tesz. Különösen szó szerintinek kell lennie, vagyis bizonyos részleteknek papíron jelen kell lenniük. Ha nem mindegyik, akkor automatikusan érvényteleníti az értéket.

A jelzálogjog a jogszabályban meghatározott pontokon és adatokon túl tartalmazhat a zálogjogosult és a zálogjogosult által megjelölt adatokat. Ilyenek lehetnek például a következő fizetés késedelmes fizetése esetén a kölcsönfelvevőt sújtó bizonyos szankciók, vagy néhány további lehetőség, amely a zálogtárgy megőrzésével jár. A Bank jogosult ezeket a további feltételeket önállóan, az adós közreműködése nélkül meghatározni.

Jelzálog-átruházás és jogi következményei

A jelzálogjog jogi értelemben vett átruházása két szakaszra oszlik:

• jóváhagyás elkészítése a jóváhagyó (bármely harmadik fél) javára;
• az eredeti továbbítása.

A zálogjog átruházása tényéről a letétkezelő (az értékpapírt átruházó) köteles az adóst írásban értesíteni. A dokumentum kézhezvételét követően a záradékoló a jelzálogjog és a főszerződések alapján a jelzálogjogosult összes jogának tulajdonosává válik. Az indosor felel neki az átadott értékpapírban fogl alt információk megbízhatóságának mértékéért. Ezen túlmenően a jelzálogjog átruházása azt jelenti, hogy a jóváhagyó megerősíti az adós szerződés szerinti valamennyi kötelezettségének lelkiismeretes teljesítését. Utánpapír átadása esetén a zálogkötelezett minden felelősséget elhárít a letétkezelő felé az adós kötelezettségeinek elmulasztásáért.

A jelzálogtörvényben azonban van egy kitétel, amely előírja a felelősségi feltételek megjelölését. Így a jelzáloghitel vásárlója növeli saját kényelmét és befektetésének biztonságát.

Refinanszírozás jelzáloghitellel

A jelzálogjog számos módot ír elő a jelzáloghitel-refinanszírozásra:

• jelzálog-eladás;
• óvadéka;
• e dokumentum eladása a visszavásárlás kötelező feltételével;
• Jelzálog-fedezetű értékpapírok kibocsátása.

Ebben a kérdésben egy nagyon fontos árnyalat, hogy a jelzáloghitelt csak addig lehet refinanszírozni, amíg az adós nem teljesíti a hitellel kapcsolatos összes kötelezettségét.

A jelzálog-fedezetű értékpapírok előnyei és hátrányai

A jelzáloglevelek és -igazolások kibocsátásának előnyei:

• a jelzáloghitel-piac pénzügyi forrásainak átvétele a jelzáloghitelezés terjedelmének bővítésére;
• A befektetők magas hozamú értékpapírokat és garanciákat kapnak.

A jelzáloglevelek és igazolások hátránya a tulajdonos számára, hogy az adós határidő előtt visszafizeti a kölcsönt. Nagy a kockázata az igazolás névértékének visszaküldésének, aminek következtében a jelzálog-fedezetű értékpapír tulajdonosa megfosztja a hosszú távú haszontól kamat formájában.