Adó egy lakás eladása után: jellemzők, az összeg kiszámítása és a követelmények

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

Egy lakás eladására különböző okok miatt lehet szükség, ugyanakkor mindenkit érdekel, hogy kell-e adót fizetni egy lakás eladása után. Valójában ennek a folyamatnak a befejezése után az állampolgár bizonyos jövedelmet kap, amelyből díjat kell kivetni. Ugyanakkor vannak bizonyos feltételek, amelyek fennállása esetén nincs szükség adóátutalásra. Minden eladónak ki kell találnia, hogy mennyi ideig tart egy lakás megszerzése, hogy az eladás után ne kelljen díjat fizetnie. Ezenkívül figyelembe veszik az adóalap csökkentésére irányuló levonás lehetőségét is.

Mennyi adót kell fizetni?

Először is ki kell találnia, hogy mennyi a díj. Minden tulajdonosnak, aki ingatlant vagy annak egy részét eladta, tudnia kell, milyen adót kell fizetnie egy lakás eladása esetén, és hogy köteles-e ezt a díjat fizetni.

A számítás az objektum eladására kötött szerződésben meghatározott összeget használja. Nem ritka, hogy az eladók alacsonyabb összeget kérnek a vevőktől ebben a megállapodásban,amely lehetővé teszi számukra, hogy elkerüljék az adófizetést a levonás során. Ez törvénymódosítás szükségességéhez vezetett, így most már nem csak az eladási árat veszik figyelembe, hanem az objektum kataszteri értékét is. Ha ez magasabb, mint a szerződésben szereplő érték, akkor a kataszteri áron kerül kiszámításra az adó összege.

Az ilyen változtatásokat az indokolja, hogy csökkenteni kell a csalárd ügyletek számát, amelyek fő célja az adóelkerülés. A feltárt összegből további 13% kerül felszámításra. A levonás igénybevétele esetén az adóalap csökkenhet.

Jogi szabályozás

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem utáni adófizetési kötelezettséget különböző szabályozás szabályozza. Ide tartozik az Art. 117. és az Art. Az adótörvény 220. cikke, valamint a 382. sz. szövetségi törvény.

A dokumentumok meghatározzák, hogy egy lakás eladása után kell-e forgalmi adót fizetni, hogyan kell meghatározni a díjat, és milyen körülmények között mentesülnek az eladók az eljárás alól.

Mikor nem fizetik be az adót?

Vannak bizonyos feltételek, amelyek mellett az ingatlant értékesítőknek nem kell adót fizetniük a jövedelmük után. Adót egy lakás eladása után nem kell fizetni (különböző okok miatt), ha bizonyíték van ezekre a körülményekre. Nem kell kiszámolnia és fizetnie a díjat az alábbi esetekben:

• a lakás megvásárlása után több mint öt évig az eladó tulajdonában volt a lakás;
• alakítás eredményeként öröklés útján történő lakhatás átvétele utánajándék vagy bírósági határozat alapján 3 évet kell várni, hogy később adómentesen értékesíthesse a tárgyat;
• ha a lakást a vételárnál alacsonyabb áron adták el, mivel jövedelemadót kell fizetni, de hivatalosan igazolnia kell, hogy az eladó valóban nem termelt nyereséget, amelyre a szerződések a lakások adásvétele használt;
• Az ingatlan értéke nem éri el az 1 millió RUB-t, mivel az ingatlan minden eladója 1 millió RUB levonást vehet igénybe, és ezzel az összeggel csökken az adóalap, ezért alacsony áron a lakhatásért nem kell díjat fizetnie.

A lakhatási költségek indokolatlan alulértékelése már nem alkalmazható. Ennek oka az a tény, hogy a magánszemélyek lakásértékesítésének adója a kataszteri érték alapján számítható ki, ha az magasabb, mint az objektum eladási ára.

Mikor kell átutalni az összeget?

Jövőre esedékes díj. Ezért ha a lakást 2017-ben értékesítik, és ezzel egyidejűleg szükségessé válik a díj kiszámítása és átutalása, akkor azt 2018. július 15-ig át kell utalni a költségvetésbe.

Késések esetén bírságot számítanak fel, amely jelentősen megnöveli a költségvetésbe utalandó teljes összeget.

Mennyi ideig tart egy lakás tulajdonosa, hogy ne kelljen adót fizetni az eladás után?

2016-ban jelentős változások történtek, így most mindenkinek tudnia kell, hogyan kell helyesen meghatározni ezt az időszakot,hogy nem vonják felelősségre a jogsértésekért. Az alapvető szabályok a következők:

• ha az ingatlant 2016 után vásárolták, akkor 5 évet kell várni, hogy díjfizetés nélkül eladd;
• ha a tárgyat olyan egyéb tranzakciók alapján vették át, amelyek során a lakás címzettje nem költött pénzt, például a lakást öröklés útján kapták, vagy helyesen összeállított adomány alapján adományozták, akkor három év alatt adómentesen értékesíthető.

Egy 3 évnél rövidebb ideig birtokolt lakás eladása után feltétlenül meg kell fizetni az adót. Ebben az esetben a visszaszámlálás attól a pillanattól kezdődik, amikor az állampolgár megkapja az ingatlanhoz való jogát megerősítő dokumentumot. Például, ha egy tárgyat részvény-hozzájárulás alapján vásárolnak, akkor a visszaszámlálást az utolsó befizetés pillanatától kell végrehajtani.

Kell adót fizetnem adományozott vagy örökölt lakás után? igen, ha három évnél kevesebb használati év telt el egy ilyen ingatlanon, és el akarja adni. Tegyük fel, hogy 3 éve van egy lakásod. Ebben az esetben a forgalmi adót nem kell kiszámítani és átutalni, ugyanakkor bizonyítékot kell benyújtani a Szövetségi Adószolgálathoz, hogy valóban több mint három vagy öt év telt el.

Csökkenthetem az árat?

Minden ember, aki ingatlant értékesít, el akarja kerülni az adót. Sokan inkább nem fizetnek adót egy lakás eladása után azon az alapon, hogy szándékosan alábecsülik az eladásokata tárgy ára, tehát a levonás igénybevételekor vagy egyáltalán nincs adó, vagy csekély összegű.

Ezt a módszert 2016 óta nem alkalmazták. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy a díj kiszámítása előtt a Szövetségi Adószolgálat munkatársai összehasonlítanak két mutatót, amelyeket az eladási ár és az objektum kataszteri értéke képvisel. A számítás alapja a nagyobb összeg. Ezért az adózás ily módon történő elkerülése nem fog működni. Egy olyan új lakás eladása után, amelyet kevesebb mint három-öt éve vásároltak vagy kaptak, minden esetben adót kell fizetni.

Hogyan ne fizessünk adót, ha 5 évnél rövidebb ideje van egy lakás?

Vannak bizonyos lehetőségek, amelyek lehetővé teszik, hogy ténylegesen ne fizesse ki ezt a díjat, még akkor sem, ha a lakás öt évnél rövidebb ideje van egy személy tulajdonában. Lakásforgalmi adót nem kell fizetni az alábbi feltételek és helyzetek esetén:

• 2016 előtt vásárolt ingatlant, ezért továbbra is az a feltétele, hogy öt év helyett három évet kell várni, hogy díjfizetés nélkül el tudja adni;
• a lakást ajándékba vagy örökségbe kapták, ezért nem fizetett rá pénzt állampolgár, ami oda vezet, hogy elég csak 3 évig birtokolni az objektumot, utána eladni és nem adót fizetni;
• az eladó igazolni tudja, hogy három éven belül két tranzakcióval nem termelt nyereséget, így a tárgyat valamivel alacsonyabb áron adta el, mint az eredetileg vásárolta, de ilyen feltételek mellett fontos, hogy az eladási ár nem a kataszteri alatt volta lakás ára;
• olcsó lakhatásra vonatkoznak a tranzakciók, így annak kataszteri és eladási ára 1 millió rubel alatt van, ami oda vezet, hogy a levonás igénybevétele miatt az adóalap teljesen negatív.

A fenti feltételek mindegyikét az állampolgárnak hivatalos papírokkal igazolnia kell, ezért a vonatkozó dokumentumokat be kell nyújtania a Szövetségi Adószolgálatnak.

Az öröklés útján kapott lakás eladásának árnyalatai

Ha egy állampolgár öröklés útján kap ingatlant, akkor az objektum értékétől függően állami illetéket kell fizetnie, valamint egy lakás hosszú ideig tartó regisztrációjával kell foglalkoznia. Ezenkívül az ingatlanban való regisztrációhoz 2 ezer rubel díjat kell fizetnie. Gyakran a regisztráció után az embernek vágya van eladni az objektumot. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy ilyen feltételek mellett az örökölt lakás eladása után adót kell fizetni.

Először is fel kell mérni néhány tényezőt:

• meg van határozva, hogy mekkora az ingatlan kataszteri értéke, hiszen ez az a mutató, ami alapján számítják ki az adót, ha alacsonyabb áron adják el a lakást;
• 1 millió rubelt vonnak le a kapott összegből, amelyet a levonás képvisel;
• ebből a 13%-os értékből számoljuk ki, hogy mekkora összeget kell befizetni a költségvetésbe, hiszen ha túl nagy, akkor gyakran érdemes három évet várni, hogy aztán adómentesen értékesítsük az objektumot.

A kataszteri érték még nincs minden lakásra kiszámolva. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy csak a BTI szakképzett alkalmazottaiból álló speciális bizottság határozza meg, ezért gyakran ezt a mutatót még nem határozták meg egy adott objektumra. Ebben az esetben az örökösnek önállóan kell elrendelnie egy ilyen értékelést, ami további költségekkel jár.

Mi a javasolt levonás?

Minden személy, aki lakást vagy akár egy szobát szeretne eladni, ne feledje, hogy lehetősége van adólevonásra. Az összes lakásra vonatkozó szabvány 1 millió rubel. Ebben az esetben mennyi adót kell fizetni a lakás eladása után?

Például egy lakást 3,4 millió rubelért adtak el, és ez az összeg magasabb, mint az objektum kataszteri értéke. A tranzakció az ingatlan megvásárlásától számított egy éven belül megtörtént. Ebben az esetben kell adót fizetnem egy lakás eladása után? Mivel még nem telt el három vagy öt év az ingatlan bejegyzése után, a díjat helyesen kell kiszámítani és átutalni.

Kezdetben az adóalapot számítják ki, amelyre az eladási ár a levonás mértékével csökken: 3, 4 - 1=2,4 millió rubel. Ezen túlmenően az összegre adót vetnek ki: 2,4 millió x 13%=312 ezer rubel.

Csak akkor használhatja a levonást a lakáseladás adójának csökkentésére, ha az eladónak bizonyítéka van arra, hogy kezdetben az ingatlanra költötte a pénzét. Ezt a bizonyítékot a következő dokumentumokkal lehet alátámasztani:

• fizetési átutalások, amelyek alapján a pénzeszközök átutalásra kerültekmásik számla, így az objektum vásárlási eljárása teljes egészében a bankon keresztül történt;
• átutalást jelző nyugta;
• egy tárgy átvételének és átadásának okirata, amely feltünteti az ingatlan árát;
• fiskális ellenőrzések, amelyek nemcsak a lakásvásárlást, hanem annak befejezését is megerősíthetik.

Csak a bizonyítékok előkészítése után használhatja a levonást.

Mikor érdemes lemondani a levonásról?

A lakáseladó eldöntheti, hogy az eladási ár a levonás mértékével vagy az ingatlan vételárával csökken-e. Például 2016-ban egy lakást vásároltak 2,3 millió rubelért. 2017-ben 4,2 millió rubelért adták el.

Ha használja a levonást, a lakás eladása után fizetendő adó összege a következő lesz: (4, 2 - 1) x 13%=416 ezer rubel.

Ha olyan módszert használ, amely magában foglalja a tényleges nyereség meghatározását, akkor a díj összege: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 ezer rubel.

Ezért ilyen helyzetben célszerű megtagadni a levonást a lakáseladási adó csökkentése érdekében. Az új törvény kimondja, hogy ha egy tárgy vételárát nem lehet visszaigazolni, akkor mindenképpen levonást kell alkalmazni.

A levonás csak évente egyszer történik, tehát ha egy személy egy év alatt egyszerre több ügyletet bonyolít le, akkor csak egy lakásra vonatkozik az adóalap csökkentésének lehetősége.

Emellett lakásvásárláskor adó-visszatérítésre is számíthat. alapján számítják kikiadás:

• az az összeg, amelyért a lakást vásárolták;
• létesítmény építésének költségei;
• a telek megvásárlása, amelyen a ház épült;
• hitelkamat törlesztése, ha lakásvásárlásra jelzáloghitelt adtak ki.

Maximális ingatlanlevonás 260 rubel. akár 390 ezer rubelt is vissza lehet fizetni a vételi vagy építési árból, valamint a jelzáloghitel-kamatból.

Hogyan számítják ki egy objektum kataszteri árát?

Sokan nem tudnak a jogszabályi újításokról, ezért ingatlanok olcsó eladásával próbálják csökkenteni az adóalapot. Tárgyalnak a vevőkkel, hogy a szerződés 1 millió rubelt meg nem haladó összeget tartalmazzon. A levonás alkalmazásakor kiderül, hogy az adóalapot negatív érték képviseli.

De most az adóhatóság ilyen helyzetben nem csak az adásvételi szerződésben feltüntetett mutatót, hanem a kataszteri árat is használja a lakáseladás adójának megállapításához. A törvény kimondja, hogy ha a kataszteri érték meghaladja a bizonylatban szereplő értéket, akkor az illetéket rá kell számítani.

Például egy állampolgár 1,5 millió rubelért vett egy lakást. Kataszteri ára 1,3 millió rubel. Egy év birtoklás után egy személy úgy dönt, hogy 1,6 millió rubelért eladja az objektumot. Egyetért a vevővel, hogy a szerződésben 900 ezer rubel összeget kell feltüntetni. Az adó kiszámításakor a Szövetségi Adószolgálat alkalmazottai figyelembe veszik az objektum kataszteri árát, mivel az magasabb, mint az eladási ár. Ebben az esetben a levonás alkalmazásakor a méretaz adó egyenlő lesz: (1, 3 - 1) x 13%=39 ezer rubel.

A nyilatkozat elkészítésének árnyalatai

Ha valakinek az esedékességnél kevesebb ingatlana van, akkor nemcsak a díjat kell kiszámítania és megfizetnie, hanem nyilatkozatot is kell készítenie és benyújtania a Szövetségi Adószolgálathoz. Ezt a dokumentumot nem szükséges létrehozni a következő esetekben:

• a lakás nem eladó, hanem elcserélik vagy eladományozzák egy másik személynek, mivel a tárgyat ingyenesen vagy külön fizetés nélkül adják át, így az állampolgárnak egyszerűen nincs olyan bevétele, amelyből adót lehetne számítani;
• az eladandó tárgy a beszerzés módjától függően több mint három vagy öt éve egy személy tulajdonában volt.

Egyéb helyzetekben nem csak az adófizetés fontos, hanem a nyilatkozat benyújtása is. Erre csak akkor van szükség, ha az adóalap pozitív.

Nemcsak azt fontos megérteni, hogy a polgárok fizetnek-e adót egy lakás eladása után, hanem azt is, hogyan készül a nyilatkozat. Összeállításának szabályai a következők:

• jelölje meg azt az időszakot, amelyre a dokumentum készül;
• az adózó személyes adatai regisztrálva vannak;
• adatot adnak meg arról, hogyan fogadták a lakást, mennyi ideig állt a polgár rendelkezésére, milyen áron vették és adták el;
• adja meg az alkalmazandó levonásra vonatkozó információkat;
• adószámítási szabályokat ad.

A nyilatkozatból származó információk alapján díjat kell fizetni.

Hogyan történik a nyilatkozat benyújtása?

A dokumentum bemutatásaFTS különböző módokon:

• a Szövetségi Adószolgálat hivatalának felkeresése, hogy a dokumentumot szakembernek nyújtsa be, majd adják át az értesítést és az adóbizonylatot;
• dokumentáció küldése postai úton;
• internethasználat;
• egy közjegyző által hitelesített meghatalmazással rendelkező közvetítő segítségével.

Nem kell bizonylatot készíteni, ha a számítás eredménye az, hogy nem kell adót fizetni. Ide tartoznak azok az esetek is, amikor a levonás igénybevétele után az adóalap negatív értéke keletkezik, mivel ezt a tényt az adózónak a Kbt. 229 NK. Kimondja, hogy ha a jövedelem nem adóköteles, akkor azt az adóalanyok nem jelenthetik be.

Felelősség a díjfizetés elmulasztásáért

Ha az adózó hibázik, vagy egyszerűen szándékosan nem fizet személyi jövedelemadót a lakás eladása után, ez az állampolgár közigazgatási vagy büntetőjogi felelősségre vonásához vezet.

A felelősség mértéke a bűncselekmény súlyosságától és az adó összegétől függ. Ezért 100 ezer rubelig terjedő pénzbírság szabható ki. vagy akár három évig terjedő szabadságvesztés is. Ezért április 30-ig kell időben bevallást tenni, és július 15-ig be kell fizetni a díjat is. Ha 16-án nincs pénz, akkor minden késedelmi hónap után 5% kötbért kell fizetni, így hat hónap múlva már nem csak az adót, hanem annak 30%-át is be kell fizetni. Az ilyen bírság minimális mértéke 1 ezer rubel.

Így mindenkinek meg kell tennietudja, milyen adókat kell fizetnie egy lakás eladásakor/vásárlásakor, hogy időben befizesse a költségvetésbe. Ezzel elkerülhető a súlyos jogsértésekért való jelentős felelősség. Ugyanakkor meg kell értenie a tulajdonjog feltételeit, a levonás alkalmazásának lehetőségét és a számítás egyéb árnyalatait.