Új épület vagy "másodlagos": mit érdemesebb vásárolni?

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

Az egyik fő kérdés, amellyel sok lakásvásárló felmerül, az új épület és a „másodlagos” épület közötti választás. Komolyan megnehezíti a választást, ha a két lakástípus ára nem sokban tér el egymástól. Mindegyik lehetőségnek megvannak a maga előnyei és hátrányai, ezért a lakásvásárlást nagyon felelősségteljesen kell megközelíteni. Végül is ez egy lakás, és néhányuk több százezer dollárba is kerülhet.

Új épület vagy "másodlagos" – melyik a jobb?

Az elsődleges lakás egy olyan lakás, amelyet korábban senkinek nem regisztráltak. Sőt, gyakran olyan lakásokat próbálnak eladni, amelyek még csak nem is elsődleges lakásként épültek.

Ne feledje, hogy az éppen épülő vagy fejlesztésre tervezett házakban lévő lakások értékesítését a 214-FZ törvény szabályozza. Ez a törvény arra kötelezi a fejlesztőt, hogy házat építsen és helyezzen üzembe, átadva a programban résztvevőknek (vevőknek) a szerződésben rögzített lakásokat (tárgyakat).építés).

A ház üzembe helyezése után aláírásra kerül az objektum átvételi okirata. Ezzel egyidejűleg a vásárlóknak be kell jegyezniük az új épületben lévő lakás tulajdonjogát. Az állami regisztrációról szóló igazolás kézhezvétele után a lakás állapota automatikusan elsődlegesről másodlagosra változik.

Mi az a "másodlagos kéz"?

A viszonteladói lakás olyan lakás, amely valakinek a tulajdonát képezi, azaz magánszemély vagy jogi személy tulajdona. Ebben az esetben a lakás lehet magán, önkormányzati vagy állami. De ez még mindig egy második otthon. Ezért még a hat hónapja vagy egy éve épült új lakások is már másodlagos lakásnak számítanak, bár valójában újak. Ezért kezdetben lehetetlen megmondani, hogy melyik a jobb - új épület vagy "másodlagos", mert mindkét lakás lehet új.

Ami az önkormányzati lakásokat illeti, ott az emberek szociális munkaszerződés alapján élhetnek. Nem rendelkeznek állami nyilvántartásba vételi okirattal, de a lakás, ahol élnek, továbbra is másodlagosnak számít, mivel továbbra is van tulajdonosuk - az önkormányzat.

A két lakástípus összehasonlításának kritériumai

Lehetetlen pontosan meghatározni, hogy mit érdemesebb vásárolni – "másodlagos" vagy új épületet, mert az elsődleges lakások nincsenek nyilvánvaló előnyei a másodlagos lakásokhoz képest. Minden a helyzettől és a körülményektől függ. Ha jó döntést szeretne hozni, és végre maga dönti el, mi a jövedelmezőbb - egy "másodlagos" vagy egy új épület, akkorvegye figyelembe a következő kritériumokat:

1. Költség. Ha az „elsődlegesről” beszélünk, akkor van egy minta: a ház négyzetméterenkénti költsége a létesítmény építésének szakaszától függ. A legkorábbi szakaszban a négyzetméterenkénti költség alacsony lesz, és ez az elsődleges ház fő előnye. A „használt kéz” ára mindig magasabb, és ezt a fix árat semmiképpen nem lehet leszállítani.
2. Időzítés. Másodlagos lakás vásárlásakor a tranzakció megkötése után azonnal beköltözhet. De az "elsődleges"-vel ez nem lehetséges. Ha a vevő üzletet köt és lakást vásárol az alapgödör ásásának szakaszában, akkor még két évet kell várnia. Ha az építkezés befejezésének szakaszában köt üzletet, akkor a négyzetméterár magasabb lesz, de csak körülbelül három-négy hónapot kell várnia.
3. Befektetések. Ha új épületben vásárol házat, azt a vevőnek durva kivitelezésre kínálják. Ez azt jelenti, hogy sok pénzt kell befektetnie a javításokba, az építőanyagok vásárlásába, a berendezések és bútorok vásárlásába. Amikor lakást vásárol a másodlagos lakáspiacon, gyakran találhat felújított lakásokat. És bár a javítás legtöbbször olcsó vagy régi, egy ilyen lakás nagyon élhető. Tehát a további befektetés kérdése releváns a lakásválasztásnál.
4. Válaték. A másodlagos lakáspiac sokkal szélesebb, és itt több ajánlat is található. Általában az új épületek legsikeresebb lakásait a feltárás szakaszában vásárolják fel. A fejlesztés végére a legkedvezőtlenebb lehetőségek továbbra is eladók.
5. Regisztráció. Lehetetlen új épületben regisztrálni, mert a tartózkodási engedély megszerzéséhez vagy meg kell szerezniea tulajdonjog bejegyzéséről szóló igazolás, vagy van olyan hozzátartozója, aki már be van jelentkezve állami lakásba.
6. Lehetséges bevétel. Fentebb már írták, hogy a négyzetméterár egyenes arányban növekszik az építkezés stádiumával. Ezért az ásatási szakaszban történő befektetéskor a jövőbeni lakások tulajdonosa akár évi 30% -os nyereséget is elérhet. Ez a helyzet akkor, ha az építkezés késedelem nélkül zajlik. A másodlagos lakásköltségek növekedése nem garantált, de a piaci tényezők hatására változik. Egy másodlagos lakáson azonban pénzt kereshet annak bérbeadásával. Ebben az esetben nehéz kiszámítani a nyereség mértékét. Minden a költségektől, a területtől és sok más tényezőtől függ.
7. Jelzálog. "Másodlagos" vagy új épületet lehet jelzálogba felvenni. Az új épületben lévő lakás jelzáloghitelezése esetén azonban számos különböző nehézség adódik. A még be nem fejezett lakások vásárlására a bankok igyekeznek nem hitelt kiadni, mert fennáll annak a veszélye, hogy ezek egyáltalán nem készülnek el. Ilyen hitelt legfeljebb egy vagy több bank adhat ki, ennek feltételei pedig kedvezőtlenek lehetnek. Az elsődleges lakhatás díja jellemzően 2-3%-kal magasabb a másodlagos lakhatási díjhoz képest.
8. Jogi tisztaság. Új lakás vásárlásakor 100%-ig biztos lehet benne, hogy jogi szempontból tiszta. Senki nem lakott még benne, itt a vevő az új tulajdonos. A másodlagos piacon lévő lakásoknak tulajdonosai voltak, néha többen is. És gyakran nem tudni, hogy milyen emberek voltak, és mit csináltak a lakásban.

Emellett az új épületekben mindig friss kommunikációs és mérnöki rendszerek vannak. A másodlagos piacon a kommunikáció elhasználódhat és cserét igényelhet, így ebben az esetben ez előnyt jelent egy új épület javára. Valamint egy „elsődleges” ingatlan megvásárlásakor nagyon kicsi az esélye annak, hogy kábítószer-függő vagy alkoholista lakik a közelben.

Kockázatok

Ha új, épülő épületben vásárol lakást, fennáll annak a veszélye, hogy az építő cég csődbe megy, és az építkezés nem fejeződik be. Ebben az esetben nem veheti vissza a pénzt. Irreális előre látni. A gyakorlat azt mutatja, hogy az építőipari cégek gyakran késleltetik a lakások szállítását, és a vásárlók nem tehetnek semmit. Természetesen a kormány a fejlesztők csőd elleni kötelező biztosítására vonatkozó törvények mérlegelésével próbálja csökkenteni ezt a kockázatot. De még mindig fennáll a kockázat, és még a késedelmi bírságok sem akadályozzák meg a fejlesztőt abban, hogy késleltesse a határidőket. Amikor új épületet vagy "másodlagos" épületet választ, emlékeznie kell ezekre a kockázatokra. De ha a fejlesztőben megbíznak és felhatalmazása van, akkor jelentősen csökken annak a kockázata, hogy lakást szerezzen tőle.

A másodlagos lakáspiacon azonban vannak kockázatok. Az adásvételi szerződés végrehajtásához kapcsolódnak. Ezt a szerződést bírósági úton lehet felmondani, miután a vevő az összes pénzt kifizette. Vannak olyan esetek is, amikor harmadik felek jelennek meg az ingatlanjoggal. Ebben az esetben az adásvételi szerződés ismét felmondható, és az ügylet érvénytelenné nyilvánításra kerül. Ebben az esetben elveszíti a pénzét ésmaradjon hajléktalan. Szerencsére ezek a kockázatok egy hozzáértő ügyvéd segítségével kiegyenlíthetők, de szolgáltatásai költségesek lehetnek.

Egy új épület előnyei

Az új épületekben lévő lakások a következő előnyökkel rendelkeznek:

1. Modern anyagokból készültek. Ez közvetve azt jelenti, hogy tartósabbak és megbízhatóbbak.
2. Jól megtervezettek és szinte mindig tágasak.
3. Az elrendezés kényelmes és a modern szabványoknak megfelelően készült.
4. A leszállóhelyek tiszták és nagyok. Ugyanez vonatkozik a bejáratokra is.
5. Minden apartmanban dupla üvegezésű ablakok vannak.
6. Víz- és gázórák mindenhol vannak.
7. Működő liftek vannak, néhány házban még teherlift is van.
8. A föld alatt és az udvarban van parkoló.

Az új épület ára, mint fő előny

Ezek az előnyök csekélyek a legfontosabb előnyhöz – a költségekhez – képest. Az elsődleges lakhatás legnagyobb népszerűsége biztosítja az árat. Ha az ásatási szakaszban vásárol egy ilyen lakást, akkor egy új épületben lévő lakás 30%-kal olcsóbb lehet, mint a másodlagos lakáspiacon pontosan ugyanaz a lakás. Vagyis ha egy feltételesen jó "másodlagos" ára 100 ezer rubel (az árat vesszük példaként), akkor ugyanaz az "elsődleges" csak 70 ezerbe kerül. Igaz, körülbelül egy évet, de akár kettőt is várnia kell.

Élettér és fokozott biztonság

Még egy érv a mellett"elsődleges" - egy nagy nappali. A modern projektek nagy területet biztosítanak a lakosok számára. Például Oroszországban a legnépszerűbb új panelházak (P-44T sorozat) egy lakás minimális területét 38 "négyzetnek" biztosítják. De egy régi panelházban az egyszobás lakás területe 30-33 négyzetméter lehet. Ez volt a szabvány a régi ház építésekor.

Még mindig nem tudja, melyik a jobb - "használt" vagy új épület? Akkor itt van még egy érv az Ön számára: az új épületekben új biztonsági követelményeket tartanak be, új technológiákat és anyagokat használnak. Egyes elemekre is van garancia: mennyezet, gépészeti berendezések, falak és ablakok. Ha a bérlő öt éven belül olyan problémákkal szembesül, amelyek nem a lakás nem megfelelő üzemeltetésével kapcsolatosak, akkor felveheti a kapcsolatot a fejlesztővel, és követelheti a hiba elhárítását és az okozott kár megtérítését.

A lakások törvényes tisztasága

Amikor kiválasztja, hogy melyik lakást vásárolja – új épületet vagy „másodlagosat”, akkor azt is emlékeznie kell arra, hogy a másodlagos lakásoknak lehet „sötét múltja” a történelemben. De az új épületek jogilag mindig tiszták, és nem kell attól tartanod, hogy megjelenik az eladó valamelyik rokona, aki jogosult a lakásodra. Az egyetlen kockázat azzal jár, hogy a feltárás szakaszában a ház építése során pénzveszteség keletkezik. De a mérnöki hálózatok megvalósításával vagy a dokumentációval kapcsolatos problémák esetén a fejlesztővel egyszerűen elhalasztja a létesítmény befejezésének határidejét. Kicsi annak a valószínűsége, hogy a fejlesztő csődbe megy. Valószínűleg teljesen csőd ellen lesz biztosítva. Általában azonban vannak szomorú esetek, amikor a fejlesztő valamilyen okból lefagyasztja az objektumot, és akkor azok, akik egy befejezetlen épületben vettek lakást, nem kapják meg, és nem tudják visszaadni a pénzt.

Infrastruktúra és tereprendezés

Új építésű lakás vásárlásakor is van esély bejutni egy rosszul fejlett infrastruktúrájú városrészbe. Általában a fejlesztő kezdetben egy lakóépületet helyez üzembe, és csak évekkel később jelennek meg körülötte üzletek, iskolák, óvodák és egyéb objektumok. Ezért, amikor ilyen házat vásárol, meg kell értenie, hogy először élelmiszerekért kell utaznia. Bár ha új épület épül a belvárosban, akkor egy lakás ára nagyon magas lesz.

További hátrány a felszereltség hiánya. Egy új házban lévő lakás rezsi nélkül is betondoboz. Itt nincs semmi, ezért pénzt és erőfeszítést kell fektetni a tereprendezésbe.

A "másodlagos" előnyei

Ha új épület vagy "másodlagos" épület között választ, emlékeznie kell az utóbbi típusú lakások hátrányaira és előnyeire is. Kezdjük a profikkal:

1. Lehetőség, hogy azonnal beköltözz a most vásárolt lakásba.
2. Egy ilyen lakásban mérnöki kommunikáció és valamiféle javítás lesz, ami már lehetővé teszi, hogy itt lakhasson.
3. Nagy választék. A másodlagos lakáspiac hatalmas, és gyakran lehet választani a különböző lehetőségek közül. És lehetségeskeressen egy lakást, amely közel van a metróhoz, és nagyszerű kilátás nyílik az ablakból.

A lakások hátrányai a másodlagos lakáspiacon

Természetesen mindezen előnyök gyakran arra késztetik a vásárlókat, hogy fontolóra vegyék a másodlagos lakáspiacot. De ha arról beszélünk, hogy melyik lakás a jobb - egy új épület vagy egy "másodlagos", határozottan rá kell mutatnia a hátrányokra:

1. Magas négyzetméterár.
2. Hosszú történet, amely kellemetlen tényeket rejthet. Annak érdekében, hogy a jövőben biztosan jó lakást vásároljon jogi problémák nélkül, profi ügyvédre kell beruháznia, aki ellenőrizni tudja a lakás történetét és „tisztaságát”.
3. A támfalak meggyengülhettek életük során.
4. A mérnöki kommunikáció régi, és hamarosan cserére szorulhat, vagy még egy évtizedig működhet.

A ház leromlása, mint lehetséges hátrány

A 20-25 éve épült házban azonban gyenge falak és közművek lehetnek. A ház tetszetős megjelenése ellenére általános állapota rossz lehet, ezért lakásvásárláskor célszerű ellenőrizni a mérnöki rendszereket és magának a háznak a szilárdságát. Ehhez pénzt kell költenie a szakemberek szakértői értékelésére. Néha a helyzet úgy alakulhat, hogy a lakás költségeinek felét kell költenie a kommunikáció cseréjére és a ház szerkezetének megerősítésére. Ezért érdemes alaposan átgondolni, melyik lakást érdemesebb megvásárolni - "másodlagos" vagy új épületet. Vannak pluszok és mínuszok ott is, ott is. Lehetetlen általánosítani, hogy melyik a jobb. Össze kell hasonlítani az egyes lakásokat a régi házban és az új épületben.

Számítanak a vélemények?

Az utolsó kritérium, amely segít a továbbértékesítés vagy az új épület kiválasztásában, a lakók és vásárlók visszajelzései! Például, ha egy építő új házat épít, feltétlenül olvassa el az erről szóló véleményeket. A vevők negatívan beszélhetnek róla, mivel korábban nagyon késleltette az építkezést. Ha a fejlesztő új, akkor sem szabad különösebben megbízni benne, de ha kifogástalan a hírneve és jó a véleménye, akkor megbízhat benne.