A jelzáloghitelezés problémái Oroszországban

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

A „jelzálog” fogalma nem is olyan régen jelent meg oroszul. Kevesen tudják azonban, hogy 1917 óta léteznek olyan szolgáltatások, amelyek az ország lakosainak lakásvásárláshoz készpénzes hitelt nyújtanak. Érdemes elmondani, hogy akkoriban az ilyen műveletek nagyon népszerűek voltak, mivel az ilyen tranzakciókat szigorúan szabályozták. Amikor azonban elkezdték a lakásosztást, ez a gyakorlat elveszett, és csak viszonylag nemrégiben kezdték újra.

Ma sajnos az ilyen tranzakciók a legkellemetlenebb dolgokkal járnak a polgárok körében. Ez nem meglepő, mert most az oroszországi jelzáloghitelezés kérdései és az ilyen típusú szolgáltatások fejlesztésének kilátásai meglehetősen akutak. Mi történik a hitelekkel. Miért kevésbé népszerűek és miért kapnak most annyi kritikát?

A polgárok saját ingatlanja és támogatásai

Először is, a jelzáloghitelezés problémái azzal kezdődnek, hogy ma már csak az állampolgárok 10%-a rendelkezik saját lakóterülettel, amely összterületen meghaladja a 18 m²/fő területet. Ez alapján az emberek mindössze 1%-a tud ingatlant vásárolnipénzt keresett.

Végül az állampolgárok nem látnak más kiutat, hogyan juthatnak jelzáloghitelhez, bár a legkedvezőtlenebb feltételek mellett. Ugyanakkor a gazdasági helyzet alapján a hitelfelvevők többsége állami támogatásban részesülne. Ez azonban nem mindig lehetséges, mivel az országban nagyon sokan szeretnének állami támogatást kapni. A mai napig az Orosz Föderáció több mint 20 millió polgára szeretne jelzálogkölcsönt felvenni. Ezen őrült számok alapján nyilvánvalóvá válik, hogy a fejlesztőknek folyamatosan házakat kell építeniük, ami szintén szinte lehetetlen ilyen rövid idő alatt.

Az oroszországi jelzáloghitelezés fő problémája, hogy ebben a helyzetben az állam csak 26 évre tud majd szociális programok keretében lakást biztosítani a rászorulóknak.

Azt is érdemes megfontolni, hogy az országban a jelzáloghitelezés jogszabályi keretei még meglehetősen nyersek. Így további problémák merülnek fel mind a lakáshiteleknél, mind a támogatások nyújtásánál.

Infláció

Úgy tűnik, mi az összefüggés az ország javuló gazdasági helyzete és a jelzáloghitelezés fejlesztési problémái között? Igen, valójában körülbelül 15 évvel ezelőtt az államban nagyon nehéz volt a helyzet, és a szó legigazabb értelmében vett infláció szintje elszállt. Ma a helyzet sokkal pozitívabbnak tűnik, de még mindig messze van a teljes stabilitástól. Először is ez a kreditrendszerre vonatkozik.

Az instabil helyzet miattA polgárok egyszerűen nem akarják bankokban tartani a pénzüket. Ennek megfelelően az állami hitelintézeteknek egyszerűen nincs honnan pénzt venniük a lakosság hiteléhez. Ez magasabb éves kamatot és egyéb kedvezőtlen hitelezési feltételeket is eredményez.

Végső soron a jelzáloghitelek nem tömegtermékekké válnak, hanem olyan szolgáltatássá, amelyet nem mindenki engedhet meg magának.

Általános gazdasági helyzet

Mindenki tudja, hogy a jelzáloghitel olyan kölcsön, amely meglehetősen hosszú idő után térül meg. Általában egy ilyen kölcsönt legfeljebb 20-30 évre nyújtanak. Ebből adódik a jelzáloghitelezés problémája az Orosz Föderációban.

Az a tény, hogy az ilyen hosszú lejáratú hiteleket nyújtó bankoknak legalább némi fizetési garanciával kell rendelkezniük, hogy ne veszítsék el gazdasági stabilitásukat. Maguk a hitelfelvevők viszont biztosak akarnak lenni abban, hogy képesek lesznek kifizetni azt a lakást, amelyért már igen impozáns előleget fizettek. De hogyan kaphat garanciákat, ha a lakosság jövedelme időszakosan változik? Ez pénzügyi hullámvölgyekhez vezet, amelyek viszont szorosan összefüggnek a világ általános gazdasági helyzetével.

Ez alapján a hitelintézetek kénytelenek figyelembe venni a kockázatokat, és a kölcsön nemfizetése esetén bírságot beszedni a hitelfelvevőtől. Éppen ezért ma sem juthat mindenki jelzáloghitelhez, hiszen a felvett hitel késedelme vagy visszafizetésének képtelensége esetén az embernek más forrást kell biztosítania, amit a bank figyelembe tudkifizetetlen tartozás.

A polgárok alacsony fizetőképessége

Ha a jelzáloghitelezés fejlesztésének problémáiról és kilátásairól beszélünk, akkor meg kell értenie, hogy ez az iparág közvetlenül az ország lakóitól, vagy inkább bevételeik szintjétől függ. Ma a lakosság több mint 60%-ának szüksége van a lakáskörülmények javítására. Úgy tűnik, hogy a jelzáloghitel valódi megváltás lehet ezeknek az embereknek. De sajnos nem mindenki tudja átadni a banknak a kereset szintjét igazoló szükséges dokumentumokat.

A jelzáloghitelezés feltételei szerint olyan személy részesül kölcsönben, aki havi törlesztőrészlete nem haladja meg az állampolgár és hozzátartozói hivatalos jövedelmének 40%-át. Így, ha a hitelfelvevő havonta körülbelül 30 ezer rubelt fizet, akkor legalább 75 ezer rubelt kell keresnie.

Sajnos ma az átlagfizetés nem éri el ezt a szintet. Ez további problémákhoz vezet a lakáscélú jelzáloghitelezésnél. Sok polgár a hőn áhított kölcsön megszerzése érdekében felfújt fizetéseket tüntet fel az igazolásokban, majd nem teljesíti hitelkötelezettségeit.

A piac monopolizálása

Oroszország elsődleges lakáspiaca még mindig "átláthatatlan". Nincs olyan sok cég, amely házépítéssel foglalkozik, ezért gyakorlatilag nincs verseny a vállalatok között. Emiatt a fejlesztők megengedhetik maguknak, hogy az ingatlanárakat meglehetősen magas szinten tartsák, amivirtuális monopolizációhoz, valamint a hitelek kezdeti és későbbi törlesztőrészleteinek magasabb kamataihoz vezet.

Ennek megfelelően a jelzáloghitelezés problémáira az egyetlen megoldás az új épületek árának csökkentése. Ehhez az építőipari piac fejlesztésére van szükség. Ha új fejlesztő cégek jelennek meg az országban, az nemcsak a lakhatási költségeket csökkenti, hanem a lakosságnak is előnyt jelent. A jelzálog csak ezután válik állami termékké.

Befektetési módok

Folytatva a jelzáloghitelezés problémáit, érdemes figyelembe venni, hogy a magánszemélyektől a bankokba érkező pénzt általában legfeljebb 1 évig tárolják ott.

Az állami költségvetésnek és a pénzintézeteknek egyszerűen nincs elég pénze kedvezményes támogatások nyújtására. A lakosság jelzáloghiteles támogatását célzó állami programok létrehozásához a tőzsdék stabilizálására van szükség. Ez azt jelenti, hogy a jelzáloghitelezés problémái Oroszországban részben megoldódnak, miután megkezdődik az értékes részvények és papírok aktív eladása és vásárlása.

Ez jó „táplálkozás” lehet azoknak a pénzintézeteknek, amelyek lakásvásárláshoz hitelt nyújtanak. Mivel ebben az esetben a bankok nem magánszemélyektől, hanem jogi személyektől kapnak pénzt, így a pénzeszközöket hosszabb ideig tárolják (illetve megforgatják).

Migrációs politika

Mindenki tudja ezt Oroszország fővárosában és nagyobb városaibanaz élet sokkal jobb, mint a régiókban. Ezért nem meglepő, hogy az emberek szívesebben költöznek olyan helyekre, ahol virágzóbb és stabilabb a helyzet. Minden évben hatalmas számú migráns rohan Moszkvába, Szentpétervárra és más megavárosokba az ország minden részéről. E tekintetben a lakások iránti kereslet is növekszik, ami a lakások még nagyobb felértékelődéséhez vezet. Ennek megfelelően a hitelkamatok is emelkednek, és a lakosság új jelzáloghitelezési problémákkal néz szembe.

Megoldásukra átfogó intézkedéseket kell hozni, amelyek nemcsak az építőipari és hitelintézeteket érintik, hanem az ország mikrogazdaságának javítását is célozzák. Természetesen az ilyen globális problémákat nem lehet egyik napról a másikra megoldani.

Szociális programok száma

A lakáshitelek egyike azoknak az eszközöknek, amelyeket a jelzáloghitelezés problémájának megoldására terveztek. A mai napig számos olyan tevékenység létezik, amelyek célja a fiatal családok, a tanárok, a katonaság és a lakosság más szegmenseinek feltételeinek javítása. A statisztikák szerint azonban ezeknek a programoknak a többsége komoly fejlesztést igényel.

A fiatal orvosok és a nagycsaládosok számára már kidolgozás alatt állnak a további támogatások. A rossz hír viszont az, hogy a legtöbb pénzintézetet egyszerűen nem érdeklik az ilyen programok, hiszen ebben az esetben csökkenni fog a bevételük. Az egyetlen helyzet, amikor egy bank szociális jelzáloghitelezést kezdeményez, az az, amikor a pénzügyi veszteségeket az állam maga kompenzálja.

Így az oroszországi jelzáloghitelezés fejlődésének problémái valóban globális jellegűek, és egyszerűen lehetetlen pillanatnyilag megoldani őket. Ennek ellenére az állam aktív intézkedéseket tesz a lakáshitelek kamatai csökkentésére.

Az elmúlt néhány évben rengeteg bank került fel a lakosságnak ilyen szolgáltatásokat nyújtó bankok listájára. Sokan kedvezőbb feltételeket kínálnak, és az embereknek van választási lehetőségük. Ez arra utal, hogy az állam a jelzáloghitelezés összes fennálló problémáját felmérte, ezek megoldásának módjai már körvonalazódnak. Ezért a lakhatás hamarosan megfizethetőbb lesz az orosz állampolgárok számára. A szociális programok fejlődésével és az új építőipari cégek megjelenésével fokozatosan stabilizálódik az ingatlanvásárlás helyzete.

A jelzáloghitelek fejlesztésének kilátásai

Ha a lakáshitelezés jövőjéről beszélünk, akkor minden közvetlenül a kereslettől függ. Mivel ma már nincs alternatíva a jelzáloghitel helyettesítésére, könnyen megállapítható, hogy idővel ennek az iránynak a népszerűsége csak nőni fog.

A jelzáloghitelezés problémáiról és fejlődési kilátásairól szólva a legtöbb szakértő meglehetősen optimista előrejelzéseket fogalmaz meg. Eddig azonban elsősorban a középvezetőkre került a hangsúly, akiknek a fizetése stabilabb.

Ha kamatingadozásokról beszélünk, ma 5%-kal magasabbak, mint az infláció. Meredek visszaesésük miatt a bankoknak pénzügyi problémái lesznek, amelyek ajelzáloghitel-programok hiánya.

Azt is érdemes megfontolni, hogy most a jelzáloghitelezéssel a pénzintézetek ingatlanfedezet révén biztosítottak az esetleges kockázatok ellen. Ez azonban nem védi meg őket a hitelfelvevő esetleges csődjétől. Nemteljesítés esetén a kölcsönt felvevő biztosítási összege a tőkehitelnek csak egy részét fedezi. Ez alapján a pénzügyi struktúra többet kockáztat, mint maga az állampolgár. Ezért fontos minden hitelkockázatot figyelembe venni, és megfelelő programokat kidolgozni.

A problémák megoldásának módjai

Ha a bankok biztosak az esetleges veszteségek 100%-os megtérítésében, akkor a hitelfelvevőkre nem vonatkoznak ilyen szigorú követelmények a jelzáloghitel megszerzéséhez, és az előleg jelentősen csökkenthető.

Ma a pénzintézetek vagyonuk biztosítása érdekében részleges lakáshozzájárulást írnak elő a hitelfelvevőktől, amely hiteligényléskor fizetendő, és a teljes lakás költségének körülbelül 30%-át teszi ki. Ekkora összeget persze nem mindenki tud egyszerre befizetni. Ez arra kényszeríti a polgárokat, hogy lakásokat béreljenek a hosszú lejáratú bankhitel felvétele helyett.

Az USA-ban ezt a problémát már megoldották, és ma már az amerikai bankok előleg nélkül adnak ki hiteleket, vagyis a lakások költségeinek 100%-át. Ez közvetlenül a jelzáloghitel-kockázati rendszer kialakítása után vált lehetővé. Ha ez a gyakorlat elkezd működni Oroszországban, akkor egy idő után a hazai bankok is elkezdenek nagyobb hiteleket kibocsátani.

Azonban nem minden olyan egyszerű. A jelzáloghitelezésről, a problémákról és azok megoldási kilátásairól beszélve nem szabad megfeledkezni a piaci kockázatokról sem. Az a tény, hogy lehetőség van a lakhatási költségek meredek csökkenésére. Ez a helyzet negatívan érinti mind a hitelfelvevőt, mind a hitelintézetet.

Lakótér vásárlásakor mindenki biztos akar lenni abban, hogy idővel annak értéke nemcsak hogy nem csökken, hanem érezhetően növekedni fog. Ennek köszönhetően 10 év után elég jó üzletet lehet kötni egy lakás eladásával. Egy ilyen helyzet a bank számára is veszteséges, hiszen ebben az esetben kénytelen lesz csökkenteni az éves kamatot. Amíg tehát nincs stabilitás az ingatlanpiacon, addig nehéz lesz optimális hitelezési feltételeket elérni ezen a területen.

Emellett érdemes odafigyelni egy olyan dologra is, mint a likviditási kockázat. Ez annak a valószínűségét jelenti, hogy a bank a meghatározott időn belül nem tudja teljesíteni kötelezettségeit a meglévő eszközök egyensúlytalansága miatt. Ebben az esetben a kötelezettségek nem lesznek elegendőek a szükséges kifizetésekre.

Az ilyen helyzetek azért fordulnak elő, mert a jelzáloghitelek rövid lejáratú hitelekből és betétekből jönnek létre. Ők pedig vonakodnak a polgárok képzésétől.

Így a jelzáloghitelezés területén csak akkor lehet stabilitást elérni, ha ezt a kérdést minden fent leírt irányban kezeljük. Minél több állampolgár vesz fel jelzálogkölcsönt, betétet és kis értékű hitelt, annál több forrása lesz a pénzintézeteknek.szervezetek. Ugyanez vonatkozik az építőipari cégekre, valamint a lassan kibontakozó kormányzati programokra is.