Kötvények (jelzáloghitel) Oroszországban: honnan szereznek pénzt a bankok jelzáloghitelekre?

2025 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2025-01-24 13:17

A kötvények (jelzáloghitelek) az összes ingatlanügylet több mint 80%-át teszik ki az Egyesült Államokban, Oroszországban pedig kevesebb, mint 10%-át. Az értékpapírok kilátásai nyilvánvalóak. Sokan azonban nem csak a jelzálog-fedezetű kötvényeket ismerik, hanem az alapfogalmakat is.

Alapok

A kötvények olyan értékpapírok, amelyek jogot adnak fix garantált haszonra.

Két típusuk van:

1. Bemutatón - olcsóbban vették, drágábban adták el.
2. Fix kamat – bevételt (kupont) feltételez a befektető számára egy bizonyos idő után.

A kötvények hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok. A megtérülést a cég minősítése garantálja. Minél stabilabb a vállalkozás, annál valószínűbb, hogy megkapja az ígért bevételt.

Mik azok a kötvények (jelzáloghitel)?

A jelzáloglevél egy hitelviszonyt megtestesítő értékpapír, amely ingatlanhitel-befektetéseket refinanszíroz.

Például az AAA Bank kölcsönt ad ki lakásvásárláshoz. Van tőkéjetermészetesen korlátozott. 1 milliárd rubelből egy bank például 1000 kölcsönt adhat ki. Természetesen az ingatlanpiac leáll, ha a hitelintézet pénzeszközei elfogynak.

Ki részesül?

A jelzáloglevelek kibocsátása minden piaci szereplő számára előnyös:

• A bankba - növeli a kiadott jelzáloghitelek összegét.
• Befektető - pénzt fektet be egy eszközbe, amelynek a lakásáraktól függően növekednie kell.
• A kölcsönfelvevőnek - 1,5-2%-kal csökkennek a jelzáloghitelek magas kamatai. Természetesen a számok kicsik, de nagy hitelösszeg esetén az előny nyilvánvaló.
• Építők – az építőipari cégek nem „befagyasztják” létesítményeiket, hanem folytatják a munkát.
• Kormányzat – fejlesztésből és értékesítésből származó adók.
• Munkások – nem munkahiány miatt bocsátják el őket.

Hogyan vannak biztosítva az adósságkötelezettségek?

Most a piac működéséről. Az AAA Bank 5 millió rubel kölcsönt ad ki ingatlanvásárláshoz. Azokon kötvényeket (jelzálogkölcsönt) bocsát ki és a tőzsdén értékesíti. A befektetők pénzét új hitelekre fordítják. Az értékpapírokat a polgárok jelzáloghitel-fizetései biztosítják.

Alternatívák

A kötvények (jelzáloghitel) nem az egyetlen eszköz a befektetők számára ezen a piacon. Vannak alternatívák:

• Részvételi jelzáloglevél - a hitelösszeg egy része egy eszköz megvásárlásához. A befektető ingatlannyereségre jogosult.
• Jelzálog - értékpapír, amely megerősíti a pénz fogadásának jogátkölcsönvevő. A különbség a kötvénytől (jelzáloglevél) az, hogy a jelzálogfedezet egy szerzett ingatlan.

Értékpapírok jellemzői Oroszországban

Természetesen egy USA-ból származó ötlet pozitív dolgokat hozhat a piacunkra. Az oroszországi jelzáloglevelek azonban számos kérdést vetnek fel mind a befektetők, mind a szakemberek körében. A "stabilitás" kifejezés nem alkalmazható hazánk gazdaságának fejlesztésére, különösen az ingatlanpiacra. Az elmúlt 1,5-2 évben nemcsak növekedése leállt, hanem jelentősen visszaesett is. A kötvények (jelzáloghitel) nem termelhetnek bevételt az ingatlanpiacon, ha az nem növekszik.

A második probléma az értékpapírok magas ára. Magánkereskedelmi társaságok és egyszerű állampolgárok emiatt nem válhatnak befektetővé. Minden remény a nem állami nyugdíjalapokhoz, azokhoz a bankokhoz fűződik, amelyeknek van szabad pénzalapjuk, és állítólag nem tudják hova fektetni.

A harmadik probléma az átgondolt jogszabályi keret hiánya.

Összefoglalhatjuk: az értékpapírok magas ára, a jelzáloghitel-piac instabilitása, valamint a rosszul átgondolt jogi keret valószínűleg nem teszi lehetővé az ilyen típusú értékpapírok kifejlesztését Oroszországban.

Miért okozták a jelzáloglevelek a rendszer összeomlását 2008-ban?

A 2008-as válság pontosan a jelzálog-fedezetű kötvényekkel (CDO) kezdődött. A tény az, hogy sok befektető kezdett értékpapírt vásárolni, tudva, hogy az ingatlanpiac folyamatosan növekszik. Ez befolyásolta az ügyfelek fizetőképessége iránt közömbös bankok stratégiáját. A lényeg az, hogy vannak. Voltak olyan esetek, amikor 500 000 dollár jelzálogkölcsönt adtak ki olyan embereknek, akiknek nem volt rendszeres jövedelmük. A bank számára a kockázatok minimálisak – ezt a pénzt a tőzsdén kapták jelzáloglevelek eladásából.

A bankok hitelcsere-ügyleteket is kibocsátottak, vagyis biztosítást, ha az adósságot nem fizették ki.

De a piramis annyira felpörgött, hogy elkezdtek kötvényeket (szintetikus CDO-kat) kibocsátani alattuk. Mivel az elemző cégek nem tudták, miről van szó, az őket kibocsátó befektetési társaságok adataira támaszkodtak. Néhányan tudták, de féltek nagy ügyfelek elvesztésétől. A kockázatos BBB szintű kötvényekből még problémásabb eszközt készítettek, de a fenyegetettségi foka már AAA-val (mint az amerikai államkötvények) megegyezett, vagyis abszolút biztonságos. Ez lehetővé tette a dollármilliókkal rendelkező befektetők számára, hogy fedezetlen értékpapírokba fektessenek be, valamint olyan nyugdíjalapokból vonjanak be pénzt, amelyeknek tilos ennél a minősítésnél alacsonyabb vagyonba fektetni. Természetesen egy ilyen piramisnak előbb-utóbb össze kellett dőlnie, amikor a lakásárak esni kezdenek. Ez történt. A nagy befektetési társaságok, befektetők és biztosítási ügynökök csődbe mentek.

A befektetők ezt kamatoztatták jelzálog-csereügyletekre, azaz jelzálog-fedezetű ingatlanbiztosításokra fogadva, amelyeket alacsony áron adtak el. Vagyis egymillió dollárt befektetve akkor több száz millióhoz lehetett jutni, hiszen egyszerűen senki nem hitt a mulasztásban.