Épületek és építmények értékelése: dokumentumok, szabályok és módszerek

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

Az épületek és építmények értékelése számos okból elvégezhető. Ez leggyakrabban ingatlanadó fizetésére vonatkozik, amelynek összege az objektum kataszteri értékétől függ. Annak érdekében, hogy ezt a számot felülvizsgálják, és kisebb összeget keressenek adófizetésként, a tulajdonosok független ingatlanértékelést rendelnek meg egy erre szakosodott szervezettől. A cikk felsorolja az eljáráshoz szükséges dokumentumokat, valamint azokat a szabályokat és módszereket, amelyek szerint ez a művelet végrehajtható.

Miért van rá szüksége?

Az objektum kataszteri értékének felülvizsgálatával kapcsolatos indokon kívül számos egyéb körülmény is megköveteli az épületek és építmények állapotának felmérését:

• Értékesítés előtti előkészítés a piaci érték meghatározott időpontban történő azonosításával. Az eljárás bármilyen típusú tranzakció (vétel-adásvétel, csere, lízing, részvénybejegyzés stb.) lebonyolításához szükséges.
• Bírósági végzéssel vagy az eljárás bírósági megfontolására.
• Az anyagi károk miatti kár kiszámításához.
• Kölcsön vagy jelzáloghitel megszerzése céljából.
• Azértobjektum hozzáadása a szervezet jegyzett tőkéjéhez.

Kit bízzon meg független értékeléssel

A szakértők azt tanácsolják, hogy a megfelelő cég kiválasztásakor tartsa be a következő szabályokat:

• Tegyen fel kérdést egy keresőben, például a Yandexben, és adja meg régióját. Ez sokkal produktívabb lesz, mintha hirdetéseket keresne a nyomtatott sajtóban, vagy interjúkat készítene barátokkal és rokonokkal.
• Tanulmányozza át több cég hirdetéseit. Minél több információ található az interneten, annál megbízhatóbb a cég, de annál drágábbak lesznek a szolgáltatásai.
• Keresse meg a kiválasztott cég webhelyét, és tanulmányozza át a dizájn szintjét, a tartalmat, a kapcsolatfelvételi oldalon való megjelenést és a kérdésével kapcsolatos információkat.
• Az engedélyek, a cég tevékenységének jogszerűségét igazoló igazolások, valamint a szakmai felelősségbiztosításról szóló igazolások szkennelt másolatainak a helyszínen történő elhelyezését ellenőrizni kell.
• Ajánlott, hogy az interneten keressen véleményeket. Természetesen, ha csak kettő vagy három van belőlük, akkor ennek nem lesz döntő jelentősége, de a negatív vásárlói vélemények megléte figyelmezteti az ingatlan tulajdonosát.
• Ha megtalálta a megfelelő lehetőséget, hívja fel a céget, mutasson be, és beszéljen az Önt érdeklő témáról. A világos és tömör válaszok segítenek a helyes választásban. Ha nem sikerül átjutni, üzenetrögzítőre ülni, egyik alkalmazottról a másikra váltani, figyelmeztetni kell az ügyfelet.

Dokumentumok épületek és építmények értékeléséhez

Általában a tulajdonos rendelkeziktöbb dokumentumot az ingatlanobjektumhoz. Ha meg szeretné tudni, hogy ezek közül melyek szükségesek az eljáráshoz, vegye fel a kapcsolatot a kiválasztott értékbecslő céggel. Általában a vállalat alkalmazottja az első találkozáskor vagy egy telefonbeszélgetésen elmagyarázza, mit kell biztosítani az ügyfélszolgálati szakembernek. A főbb dokumentumok, amelyek lehetővé teszik a jogi személy tulajdonában lévő épületek és építmények piaci értékének felmérését:

• Az ingatlan tulajdonjogának bejegyzéséről szóló igazolás.
• Dokumentumok az objektum használatára vonatkozó korlátozásokról.
• Egy épület vagy építmény megerősített határai, feltüntetve a helyet.
• Számviteli adatok szerint kiállított leltárkártya.
• Hivatkozás a kezdeti (csere) költségre és a felhalmozott értékcsökkenés összegére.

Az objektum alatti leszállási joggal kapcsolatos dokumentumok:

• A Műszaki Leltári Hivatal által kiállított műszaki útlevél az objektum rajzaival.
• A KTF-től származó dokumentumok hiánya a számviteli adatok szerinti műszaki specifikáció biztosítását vonja maga után.
• A cég épületen belül vagy az építmény részeként elhelyezett tárgyi eszközeinek listája, valamint azok könyv szerinti értéke.
• Projektdokumentumok magyarázó megjegyzéssel.
• Bizottsági aktusok az ingatlan tényleges értékcsökkenéséről.

Állami regisztrációs igazolás

Ez a dokumentum 2016 júniusáig volt legális, és mindenki számára kiadtákingatlantárgyak. Ha megváltozik a tulajdonos, a cím, a műszaki jellemzők (például átépítés miatt), vagy ha az Egységes Állami Jogjegyzékben (EGRP) elvégezték a szükséges módosításokat, azonnal új tanúsítványt adtak ki.

2016 nyara óta a dokumentumot nem adták ki, és a tulajdonjogot az USRR egy hónapig érvényes kivonatával erősítheti meg.

Tárgyi korlátozások

Itt tájékoztatást adunk a terhek, bérlők, szerződések, megállapodások meglétéről és minden olyan korlátozásról, amely kétségtelenül befolyásolja az objektum végső árát az épületek és építmények értékelése eredményeként. Különös jelentőséggel bírnak a különböző perek, amelyeket a bíróságon tárgyalnak a tárgy értékének egy bércég szakembere általi meghatározására irányuló eljárás idején.

Helyszín

Az ingatlan címét tulajdoni igazolással, USRR-kivonattal, geodéziai tervvel, műszaki vagy projektdokumentációval lehet igazolni. Az értékbecslést végző szakembernek meg kell adnia annak az épületnek, építménynek és telek kataszteri számát is, amelyen a létesítmény található.

Számviteli adatok

A befektetett eszközök elszámolását a vállalkozásnál mindig vezetik. A PBU 6/01 előírásainak megfelelően az ingatlan a mérlegbe kerül. Ezenkívül szükségszerűen el kell indítani rajta a leltári kártyát. Kis cégekre jellemzően kézzel is kitölthető. Ebben az esetben az objektum minden változása iskézzel beírva. De a legtöbb vállalkozás 1C-t használ. Itt az objektumra vonatkozó adatok bekerülnek a programba, és a fiók automatikusan megőrződik.

Egy épület, építmény pótlási költségének felméréséhez a leltári kártya manuálisan kitöltött, meghatalmazott aláírásával hitelesített másolatát a munkát végző cég szakembere rendelkezésére bocsátjuk.

Dokumentumok a földhöz

Az épület vagy építmény alatti telek állapotáról az értékbecslőnek tájékoztatást kell adni. A kataszteri számon kívül van egy dokumentumlista, amely tartalmazza:

• kataszteri útlevél vagy terv;
• tulajdonosi igazolás (ha 2016 előtt állították ki) vagy állandó, örökkévaló használathoz való jog, 2016-tól pedig - kivonat az USRR-ből;
• szerződés (bérlet esetén).

Ha a telken terhelések vannak, akkor azt is jelenteni kell a céggel az épületek és építmények felmérési munkáinak végrehajtására vonatkozó megállapodás megkötésekor.

Műszaki adatlap

Az ilyen dokumentumot általában az objektum tulajdonjogának bejegyzési eljárása előtt készítik. Ha az ingatlan jogi személy tulajdonában van, amit az USRR kivonata igazol, és a regisztráció óta a műszaki jellemzők tekintetében nem történt változás, akkor lehetséges, hogy az értékbecslő forgalmi engedélyt ad ki egy épületre, ill. a BTI által korábban készített szerkezet. Nem kell új dokumentumot rendelnie. Akkor is forduljon szakemberhez, ha nem elérhető a tulajdonostólműszaki leltárt az objektum helyén a másolat beszerzése érdekében. Ez az eljárás többszöröse olcsóbb lesz, mint egy új ingatlanútlevél kiállítása.

Ha a tárgy az adásvételi szerződés alapján került az ingatlanba, és a műszaki dokumentáció nem került át az új tulajdonoshoz, az értékbecslőnek rövid leírást kell készítenie a számviteli adatok alapján, és alá kell írnia a meghatalmazottat. a tulajdonosé.

Egyéb dokumentumok

Kétségtelen, hogy az épületek és építmények költségbecslésének folyamata problémamentesen haladjon, az ingatlannal kapcsolatos összes információt át kell adnia a bérelt cég szakembereinek. Ez arra az esetre vonatkozik, amikor az épületet a feltöltéssel együtt kell értékelni, például nehezen szétszedhető berendezéseket. Ezenkívül megtekintheti a projekt dokumentációját. Ha az objektum részben megsemmisült, akkor az ingatlan tényleges értékcsökkenését igazoló bizományi igazolásokat kell kiállítani.

Magánszemélyeknek

A laikusnak leggyakrabban értékbecslési szolgáltatásokat kell igénybe vennie egy lakás, ház vagy földterület piaci értékének meghatározásához. Ebben az esetben a dokumentumok listája kicsi, és három pontra csökken:

• tulajdon dokumentum;
• kataszteri útlevél (földre);
• műszaki útlevél (épülethez vagy lakáshoz).

Használt értékelési módszerek

Három módszerrel határozhatja meg a szakember az értéket:

• Analóg, melyiket használjahasonlítsa össze az eladott ingatlanok legutóbbi árait. Ez a módszer alkalmas otthoni értékelésre. Az értékbecslő a tárgyévi eladásokat tanulmányozza, az eladott ingatlant együtthatók segítségével összegzi az éppen értékelés alatt állóhoz. Így először információkat talál az eladott házról, és kiigazítja azok árát, figyelembe véve a becsült analóg elérhető jellemzőit. Ezután összehasonlít több hasonló ingatlant ugyanabban a szegmensben, és kiadja az átlagárat.
• Drága, amely figyelembe veszi az épület vagy építmény felépítésének összes költségét. Leggyakrabban ez új építésű, kis területű házakra vonatkozik. Ez arra az összegre vonatkozik, amelyre jelenleg szükség lesz ahhoz, hogy pontosan ugyanazt az objektumot újrateremtsük azonos anyagokból, hasonló minőségű beépítéssel és akár hasonló építészeti megoldásokkal is.

Jövedelmező, melyben a piaci érték befektetés esetén a jövedelmezőséget is figyelembe véve pontosan meghatározható. Ez a módszer alkalmas az üzlethelyiségek árának meghatározására. Először állítsa be azt az időszakot, amelyre a jövedelmezőséget kiszámítja. Másodszor, meg kell becsülni a várható bevétel összegét. Harmadszor, kiszámítják azt a nyereséget, amelyet a tulajdonos a számlázási időszak után kap. Negyedszer, a belátható jövőbeni összes bevétel összegét kiszámítjuk

Ingatlan értékcsökkenése

Minden ingatlantárgy ki van téve az öregedésnek. A számvitelben ezt a fogalmat értékcsökkenésként definiálják, amelynek százalékos aránya az elhatárolt értékcsökkenés alapján becsülhető meg. Módaz épületek, építmények fizikai állapotromlásának felmérését az ingatlanok forgalmi értékének meghatározásával foglalkozó cégek is alkalmazzák. Jelenleg előnyben részesítik a számítást, amelyben az egyes szerkezeti elemek kopását határozzák meg, majd összesítik az összes mutatót. Ezzel a módszerrel szükségszerűen figyelembe kell venni az ingatlantárgy pótlási költségét.

Hogyan dolgoznak a szakemberek

Az épületek és építmények értékelésére vonatkozó megállapodás megkötésekor számos szabályt be kell tartani:

• Az ügyfél által felajánlott objektum elemzése a költség meghatározásához.
• Szolgálati jogok, terhelések, jelzálogjogok azonosítása.
• Az ingatlan típusának egyértelmű meghatározása a számítási módszerek elérhetőségének ellenőrzésével.
• A munkát zavaró korlátozások felderítése.
• Az ügyfél által megadott információk elemzése az információ elégségességének megállapításával.

Munkája során az értékbecslő a következő elveket tartja be:

• Függetlenség az érintett emberektől és körülményektől.
• Az értékelés tárgyilagossága.
• Nincs összeférhetetlenség a vállalkozó és a megrendelő között.
• Munkaszerződés kötelező megkötése.
• Egyértelmű megállapodások kialakítása a felmérés időzítésével és tárgyával kapcsolatban.

Így az ingatlan értékelése során a megrendelőnek át kell adnia a vállalkozónak a használathoz szükséges összes dokumentumot. Ettől függ majd az ingatlan piaci értékének meghatározásának határideje. Szintén következikbiztosítsa az értékbecslő cég képviselőjének hozzáférést a létesítményhez, ami előfeltétele a vállalkozónak a megkötött munkaszerződésben váll alt kötelezettségeinek teljesítésének.