Hogyan határozzák meg egy telek kataszteri értékét: képlet és számítási eljárás

2024 Szerző: Howard Calhoun | [email protected]. Utoljára módosítva: 2023-12-17 10:30

Nem olyan nehéz megérteni, hogy mi a telek kataszteri értéke. Ez az az ár, amely az Állami Ingatlankataszterben (GKN) rögzített. A költség megállapítása a vonatkozó tevékenységek eredményeként kapott információk alapján történik. A kataszteri érték elsősorban a telek egyedi adottságaitól függ, különösen annak elhelyezkedésétől, területétől, rendeltetésétől, kategóriájától, valamint a piaci ártól. A cikkből többet megtudhat a telek kataszteri értékének meghatározásáról.

Miért végeznek kataszteri értékelést?

Az eljárás számos olyan tevékenységet tartalmaz, amelyek célja a megfelelő ár meghatározása. Szükségességét a következő okok magyarázzák:

• A föld adójának helyes kiszámítása.
• Referenciaalapként szolgál az ingatlanobjektumokkal végzett tranzakciókhoz (a maximum helyes meghatározásávalközel a piaci árhoz).
• Megerősíti egy földterület tulajdonjogát. Így nemcsak birtoklás, használat, hanem elidegenítés is lehetséges. Például eladható, jelzáloggal terhelhető vagy örökölhető.
• Lehetővé teszi a konfliktusok és ennek megfelelően a peres eljárások elkerülését.

Jogalkotási keret

A népszámlálást és az ingatlanok kataszterét a Rosreestr szakemberei végzik. A vizsgált témához kapcsolódó főbb normatív aktusok:

• A kataszteri tevékenységekről szóló törvény 221-FZ.
• Törvény „Az állam. ingatlan-nyilvántartás” 218-FZ.
• Az oroszországi értékelési tevékenységekről szóló törvény 135-FZ.
• Korm. rendelet "A kataszteri értékbecslés lefolytatásának szabályairól" 316.
• Az állami kataszteri értékbecslésről szóló törvény 237-FZ.

Visszaváltási érték és kataszteri érték: különbségek

Miután megtanulta, mi a telek kataszteri értéke, most meg kell értenie a visszaváltási ár fogalmát. Ebben az esetben egy olyan paraméterről beszélünk, amelyet kifejezetten a bérelt terület tulajdonjogának átruházásának folyamatához határoznak meg. Egyszerűbben fogalmazva a visszaváltás azt az árat jelenti, amelyen egy olyan ingatlant vásároltak, amely korábban egy másik személyé volt.

Az ilyen ingatlanok nemcsak magánszemélyek, hanem az állam, valamint az önkormányzat tulajdonát is képezhetik. Gyakran „egy darab föld kataszteri értékeként” emlegetik. Ez azzal magyarázható, hogy az értéket a kataszteri érték alapján számítják ki.

Ezeket a fogalmakat ugyanakkor nem szabad összetéveszteni, hiszen a kivásárlási ár az ingatlanárak változása ellenére statikus, azaz változatlan. A telek kataszteri értékének megállapítását azonban a leltározást követő 3-5 éves időintervallumban csak egyszer vizsgálják felül. Emellett az átértékelés kezdeményezője a föld tulajdonosa is lehet.

A legolcsóbb a 25 éve birtokolt földterület vásárlása, illetve tőkeépítmények építése esetén. Ekkor önkormányzati földért csak a kataszteri ár 20%-át, állami földért pedig csak 25%-át kell fizetni.

Kataszteri nyilvántartás

Az Állami Vagyoni Bizottság részeként értendő, amely a földrészletek katasztere szerinti árról az értékbecslési tevékenység eredményeként kapott információkat tárolja. Elvégzésük után a telek felértékelése történik (ez a tulajdonos kezdeményezésére is elvégezhető). Pontosabb információkat a nyilvántartás is feltüntet, ahol minden földrészlet saját egyedi kataszteri számmal rendelkezik. Ez magában foglalja a piac által jelenleg kínált változó árakat is, amelyek a leltár után kerülnek megállapításra.

Önkormányzati telek árának meghatározása

Becslést az önkormányzatok (járások, városok, települések) rendelhetnek meg. Hogyan határozzák meg a telek kataszteri értékét egy önkormányzat számára? Fokozata rendelkezésre álló piaci árak alapján történik. Ugyanakkor figyelembe veszik a telkek kiosztására vonatkozó adatokat is.

Az önkormányzat tulajdonában lévő földterület magánház építése, valamint kertészet és kertészet, garázs vagy társasház építésére használható. Ugyanakkor figyelembe veszik a Földrajzi Törvénykönyvben, a Településrendezési Szabályzatban megállapított és más jogszabályokban fogl alt szabványokat is.

Az önkormányzat tulajdonában lévő címen található ingatlan közkataszteri értéke a következőképpen becsülhető:

1. Előkészületi szakasz. Ez a szükséges információk, nevezetesen a szabályozási információk és a közeljövő piaci trendjeire vonatkozó adatok összegyűjtéséből és feldolgozásából áll. Emellett adatgyűjtés folyik a településről, az ökológiai állapotról, a klímainformációk pontosítása, a földbesorolás.
2. A terület zónázása. Határain belül lakóövezet van kijelölve (magán- és többlakásos épületek építésére); termelés (ipari épületek, raktárak és más hasonló létesítmények elhelyezésére); állami és üzleti (egészségügyi intézményekkel, fogyasztói szolgáltatásokkal, tudományos, kulturális és egyéb intézményekkel); közlekedési és mérnöki infrastruktúra (közlekedési és kommunikációs objektumokhoz és kommunikációkhoz); mezőgazdasági (kertekkel, legelőkkel, konyhakertekkel és épületekkel); rekreációs (rekreációs, erdei parkok, strandok).
3. A telek kataszteri értékének kiszámításához használt képletet használják. A beépítetlen területek értékelése statikus árelemzéssel történik,amelyeket a piac kínál, valamint a megfelelő területek fejlesztésének költségeit. Az építmények által elfogl alt földrészlet egységnyi területi költségét az infrastruktúra pótlási költség módszerével számítják ki.
4. Kataszteri érték szerinti övezet.
5. A végső szakasz. Ebben a szakaszban megtörténik a kataszteri értékelés eredményeként kapott információk végső feldolgozása, valamint a Rosreestr.

Az eljárás lefolytatása után kerül meghatározásra az értékelési övezetben lévő föld kataszteri értéke. Ez megegyezik az azonos jellemzőkkel rendelkező területen elhelyezkedő telek egységnyi területének piaci értékével.

Közterület árának meghatározása

A telek kataszteri értékének meghatározásának folyamatának egyik jellemzője, ebben az esetben a különböző (csökkentő és növelő) együtthatók alkalmazása. Ezek a következőktől függenek:

• A kiosztások helyei.
• A piaci ára.
• A kommunikációs rendszerek fejlettségi szintje.
• Közlekedési akadálymentesítés.
• A tervezett felhasználásra való alkalmasság szintje.
• Lakos vagy nem lakóépületek jelenléte.

Mivel a piaci érték különböző területeken, még azonos tulajdonságokkal is eltérő, a kataszteri ár is eltérő. A különbség azonban jelentős lehet.

Településeken a telek árának meghatározása

Általában az árat ugyanúgy határozzák meg, mint a kataszterta telek értéke, ha az önkormányzaté. De számos olyan tulajdonság van, amely a települések velejárója.

Tehát nagyon odafigyelnek a telekhatárok pontosítására, illetve a terület rendeltetés szerinti övezetekre való felosztására. Az értékelés céljai:

• A településhez tartozó földterület adóalapjának kialakítása.
• Frissített övezeti rendszer készítése területek és gazdasági mutatók szerint.
• Bérlés jóváhagyása.
• Az ingatlan hosszú távú eladási vagy bérbeadási árának beállítása.
• Pontosabb kártérítési összeg összeállítása azoknak a személyeknek, akiktől önkormányzati szükségletekre földet fogl altak el.
• A legígéretesebb fejlesztési területek objektív meghatározása különféle fejlesztésekhez.

Egy kertvárosi terület árának meghatározása

Az objektív adatok megszerzéséhez ebben az esetben a következő jellemzőket kell figyelembe venni:

• A telek elhelyezkedése a kataszteri terven (távoli területen a becslések szerint olcsóbb, mint ugyanaz, de a város közelében található, megfelelő infrastruktúrával).
• négyzet.
• Kommunikáció (villany, gáz, vízvezeték, szennyvíz).
• Tét kategória.
• A terület ökológiai állapota.
• Ha ismert a piaci ár, akkor a kataszteri ár is ugyanabban az összegben kerül megállapításra.

Telek árának meghatározása aerdő

Az erdős telek kataszteri értékének kiszámításának sajátossága, hogy az árat minden esetben egy adott területre határozzák meg:

• Oroszországi régiókon belül.
• A leshozzónán belül.
• Az erdők által elfogl alt erdészeti területeken belül.

Az erdőövezetben elhelyezkedő területek költségét a gazdasági tevékenység céljára kifizetett területek évi haszonbérből származó bevétel megfelelő összegének aktiválásával számítják ki. A számítás a fakitermelés paramétereit veszi figyelembe.

Számítás és jóváhagyás

A készlet szerinti ár helyes kiszámításához különböző paramétereket kell figyelembe vennie. Mi befolyásolja a föld kataszteri értékét? Ezek közül a legjelentősebbek a korrekciós tényezők. Használatuk semmissé teszi az árképzést befolyásoló tényezőket. Például, ha a telken olyan építmények találhatók, amelyek leromlottnak minősülnek, vagy a területet árvizek okozzák, akkor a kataszteri értéket csökkentő együtthatót kell alkalmazni. Vannak helyzetek, amikor éppen ellenkezőleg, szorzótényezőt alkalmaznak.

Számít a kataszter árának konkrét mutatója is. A konkrét méretet egy négyzetméternyi terület alapján számítják ki. Ezt a mutatót negyedévente állítják be. A helycímen található ingatlan kataszteri értéke az alábbiak szerint kerül megállapításra:

1. A költségeket befolyásoló tényezőket felismerjük.
2. A szabvány megtörténtaz ingatlanokhoz legjobban illő webhely.
3. Létrejön a hasonló jellemzőkkel rendelkező referenciadiagramok alcsoportja.
4. Az egyes alcsoportok adatait összegyűjtik, majd elemzik.
5. Ezután a statisztikai adatokat modellezzük, és meghatározzuk a piaci értéket befolyásoló tényezőket.
6. Az egységköltség kiszámítása.

A kapott adatok alapján az összes földrészlet katasztere szerinti ár kiszámítható. Kiderült, hogy a kataszter szerinti ár nagyságát olyan mutatók befolyásolják, mint a terület, a föld rendeltetés szerinti besorolása és az objektum piaci ára.

A jegyzőkönyv elkészítését követő húsz munkanapon belül a megrendelő a kataszter szerinti ár jóváhagyásáról szóló okiratot elfogadja. Jelen dokumentum a hivatalos kihirdetés pillanatától válik érvényessé. Állami hivatal, önkormányzat vagy végrehajtó hatóság elfogadja.

Számítási képlet

A számítás a következő képlet alkalmazásával történik:

Tétterület(Lineáris függvény + Tranzakcióformátum funkció)Arány.

A lineáris függvény kivételes paraméterekkel rendelkezik a település élettartamát és élhetőségét illetően, a tranzakcióformátum függvény pedig lokális komponenst foglal magában. Így a költség kataszter szerinti kiszámításához ismernie kell a telek bizonyos paramétereit, valamint speciális ismeretekkel kell rendelkeznie.

Ezt az összeget az értékbecslők számítják ki, akik állami értékelési módszereket alkalmaznak egy földrészlet értékének kiszámításához,az Orosz Föderáció Gazdaságfejlesztési Minisztériuma hozta létre és hagyta jóvá.

Kataszteri érték változás

A többfunkciós telkek kataszteri értékének megállapítása mellett az átértékelés gyakoriságát is figyelembe kell venni. Ezt az eljárást három és öt év közötti időközönként egyszer hajtják végre. Az új érték megállapítása az audit eredménye alapján történik. Csökkenhet vagy növekedhet. Általában az utóbbi lehetőség fordul elő leggyakrabban.

Sok földtulajdonos szembesül azzal a helyzettel, hogy a kataszteri érték növekszik. Emiatt több adót kell fizetni. Így 2016 végén éles növekedés következett be, amikor a megfelelő árak sokszorosára emelkedtek.

De ez nem jelenti azt, hogy jövedelmezőbb lett volna a földet eladni. Minősége ugyanazon a szinten maradt, és sok helyszín ekkorra már korántsem volt a legjobb állapotban. Ezért nem minden ember kész földet vásárolni azért, hogy hatalmas adókat fizessen. Ezenkívül ezt az átértékelést távollétében végezték el. A kataszteri nyilvántartásba vétel műszaki tervébe úgy kerültek be a helyszíni adatok, hogy ennek eredményeként az azonos területű, de eltérő paraméterekben jelentősen eltérő telkek ugyanannyiba kezdtek kerülni.

2016 közepén moratóriumot vezettek be, amely szerint három évre befagyasztották a kataszteri árat. Ebben az időszakban az év elejétől, de legkorábban 2014-től érvényes költség volt érvényben.

Körülbelül ugyanebben az időben az „Állami Kataszterről szóló törvényértékelés” 237-FZ számú, amelyben a moratóriumról nem esett szó. E tekintetben a szakértők nem tudtak megegyezni abban, hogy „befagyasztást” kell-e alkalmazni vagy sem. Ennek eredményeként a bíróságoknak sok vitát kellett megvizsgálniuk ebben a kérdésben.

A TIN meghatározása

Csak a TIN-szám (adózó azonosító szám) ismeretében lehetetlen megszerezni a szükséges információkat az adott állampolgár tulajdonában lévő föld értékéről. Ezeket a szolgáltatásokat kétes hírnévvel rendelkező webhelyek is kínálhatják. Azonban nem szabad megbíznia bennük, mivel az ilyen források csalók.

Következtetés

A telek kataszter szerinti ára becsült érték, amely egy ingatlan állami értékelése eredményeként kerül megállapításra és az Állami Ingatlankataszterben szerepel. A meglévő módszer, amely bemutatja, hogyan számítják ki a földterület kataszteri értékét, magában foglalja a fő jellemzők figyelembevételét. Ez az érték megegyezik az értékelés időpontjában érvényes piaci árral. A különböző kategóriájú földterületek katasztere szerinti árat a vonatkozó jellemzők figyelembevételével határozzák meg. Az értéket legalább ötévente egyszer, de legfeljebb háromévente egyszer felülvizsgálják.

2016 óta hatályba lépett az „Állami kataszteri értékelésről” szóló törvény. Minden értékelési feladat állami struktúrákhoz van rendelve.